Un buen gancho

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Ángeles Castellano y Adolfo Ortega

El 12 de octubre pasado, México celebró algo más que el Día de la Raza. En un hecho sin precedente, la subsidiaria mexicana del banco canadiense Scotiabank firmó los contratos de los dos primeros créditos otorgados sin enganche de por medio. “Era uno de los desafíos y ya lo hicimos”, dice Ricardo García Conde, director de crédito hipotecario de la entidad financiera.

Esto amplía las posibilidades para uno de los negocios más atractivos de los bancos en los últimos años. Entre junio de 2003 y el mismo mes de este año, el saldo de la cartera de créditos hipotecarios entregados se duplicó, hasta alcanzar el pico de 200,000 millones de pesos (MDP). Las sofoles, por su parte, aumentaron su cartera hipotecaria 12% en el mismo periodo, para cerrar en 78,000 MDP.

Los periódicos están llenos de anuncios con ofertas de créditos hipotecarios. Y no es para menos. Al déficit de vivienda que existe actualmente, calculado por BBVA-Bancomer en 4.3 millones de unidades, se suma el crecimiento poblacional en edad de demandar espacios para habitar. Según el consejo Nacional de Población (Conapo), actualmente hay 37.7 millones de mexicanos entre 25 y 49 años, pero en 2030 serán 45.8 millones en ese rango de edad.

Todos demandarán una vivienda y muchos no tendrán ahorros para pagar un enganche de 20% o 30% del valor de una casa o departamento. En ellos pensaba Scotiabank cuando, a mediados de septiembre, lanzó este esquema de financiamiento y, al parecer, ha dado en el clavo.

“Un desarrollador de Monterrey nos platicó que apenas se hizo el anuncio, su aforo de visitantes aumentó 280%”, explica García Conde.

El antecedente más reciente de una ‘lluvia’ de ofertas hipotecarias parecida a la actual se vivió entre 1992 y 1994, cuando los bancos recién privatizados concedían este tipo de créditos casi sin restricción.

El tiempo demostró que los esquemas de pago se basaban en supuestos imposibles de cumplir y muchos de lo acreditados no tuvieron medios para pagarlos. La crisis de principios del sexenio de Ernesto Zedillo terminó por reventar muchas ilusiones. El temor de que esa historia se repita es disipado por García Conde, quien asegura que “ahora hay grandes diferencias”.

Los créditos hipotecarios que se ofrecían a principios de la década pasada estaban pactados con tasas de interés variables, y los pagos de la mayoría estaban indizados al salario mínimo. Pero los aumentos en las tasas de interés eran mayores a los del salario mínimo. Esto llevó a los bancos a realizar operaciones financieras absurdas y alevosas, como prestarle más dinero a sus clientes para poder cobrarles, al menos, los intereses del adeudo.

Ahora, las tasas de interés de la mayoría de los créditos hipotecarios son fijas, y el riesgo financiero de una crisis lo asume el acreedor. El cliente sabe a cuánto asciende cada uno de sus 240 pagos, en caso de ser un crédito a 20 años.

Las tasas de interés fijas llegaron al mercado (y a los clientes) gracias a las coberturas de tasas que contratan las financieras.

Y ahora, los créditos hipotecarios sin enganche son posibles por la llegada a México de una figura del sector financiero que ya se aplica en otras economías: el seguro de crédito a la vivienda.

Riesgo compartido
Este seguro es un modelo utilizado desde hace años en otros mercados como Canadá, Estados Unidos o España, pero en México no había un marco legal que le permitiera funcionar. En marzo pasado se hicieron los ajustes necesarios, y al cierre de esta edición la regulación estaba en proceso de adaptarse para que las aseguradoras pudieran ofrecer este producto a los bancos y a las sofoles.

El seguro de crédito a la vivienda garantiza que quien otorgue la hipoteca recuperará total o parcialmente el préstamo, según la póliza que contrate con la aseguradora. En el caso de Scotiabank, que ofrece créditos sin enganche, la póliza le garantiza que cobrará el equivalente a 35% del valor del crédito. El seguro podría garantizarle al banco recuperar todo el crédito, tal como sucede en muchos préstamos que ofrece su casa matriz, en Canadá, pero la póliza sería más costosa y, probablemente, se haría menos atractiva la hipoteca.

Este seguro no significa que el deudor puede dejar de pagar la porción del préstamo que está asegurada sin tener consecuencias legales. Eso sería equivalente a contratar un seguro de vida y después suicidarse.

Lo que este seguro propicia es que la entidad financiera use mejor su capital y así bajen sus costos, lo cual debería traducirse en menores tasas de interés para los deudores. Cada vez que un banco, por ejemplo, otorga un crédito, el gobierno le exige que una parte del mismo provenga de su capital y otra, la mayor, la tome de los depósitos de sus clientes o de los préstamos que recibe de alguien más. Mientras más riesgoso sea el préstamo, el banco debe aportar más de su capital. Si el banco comparte ese riesgo, total o parcialmente, con una aseguradora, el gobierno le permite usar en esa operación una proporción menor de su capital.

El mayor atractivo del esquema es que permite dar préstamos hipotecarios a clientes que no tienen recursos para pagar un enganche, pero que tienen un ingreso fijo, y así lo aplica Scotiabank.

Hay quienes ven otros beneficios, como la calidad de la vivienda que se puede adquirir, por ejemplo. “Este sistema de financiamiento va a permitir que la gente compre la mejor casa que pueda al menor precio o con las mejores condiciones”, explica Manuel Campos, subdirector de la sofol Hipotecaria Su Casita.

La invitación
Antes de que esta figura llegara a México, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), banco de desarrollo dedicado a impulsar la vivienda en el país, ofrecía un producto similar llamado garantía hipotecaria, al que no podía denominar como seguro por cuestiones legales. Esta garantía, que comenzó a funcionar en junio de 2004, era obligatoria para las sofoles que adquirían financiamiento a través de esta sociedad.

Actualmente, SHF tiene garantías en unos 100,000 créditos, alrededor de 80% de lo que han prestado las sofoles desde que este producto funciona.

En el mundo hay varias aseguradoras que se dedican a este negocio. SHF se dio a la tarea de buscarlas para invitarlos a venir al mercado mexicano. Encontró siete compañías que operan en una veintena de países: Genworth Financial, AIG United Guaranty, Mortgage Guarantor Insurance Corporation, Radian, PMI, Triad y Republic Mortgage Insurance.

Carlos Serrano, director general adjunto de crédito y garantía de la SHF, cree que hay pocas empresas de este tipo por el cuantioso capital que esta actividad demanda y por el alto grado de especialización que requiere su operación.

El tamaño del mercado mexicano tampoco era un aliciente para esas empresas. La suma asegurada de la compañía más grande de este tipo es mayor que todas las hipotecas juntas del país. Por eso, SHF tuvo que lanzar un anzuelo: se comprometió a entregarles la información del sector y a compartir hasta 70% del negocio de las garantías que la dependencia había otorgado hasta ese momento. Eso animó a dos empresas a participar: Genworth Financial, de Estados Unidos, la más grande de las siete, así como AIG United Guaranty.

Genworth Financial opera el seguro del crédito hipotecario sin enganche de Scotiabank. Hasta 2004 era parte del conglomerado General Electric. Su capitalización de mercado es de alrededor de 15,000 MDD y el valor de las hipotecas aseguradas suma 300,000 MDD. Según Alejandro Rivero–Andreu, presidente de la oficina en México de Genworth Financial, los principales atractivos del mercado local son que el gobierno está involucrado en el mercado de la vivienda; que hay un mercado hipotecario dinámico, y que la competencia obliga a los participantes a interesarse en posibles clientes que no cuentan con recursos para pagar un enganche.

AIG United Guaranty, también de EU, tiene presencia en 14 países y los ingresos de su matriz sumaron el año pasado 108,905 MDD. En México todavía no ha lanzado ningún seguro, pero ya está negociando con algunas instituciones financieras, cuya identidad no quiso revelar.

Norma Alicia Rosas, vicepresidenta de análisis y estudios sectoriales de la Comisión Nacional de Seguros y Finanzas (CNSF), comenta que este tipo de seguros son de muy largo plazo y los montos asegurados son muy elevados. Esto implica que, además de las reservas tradicionales para afrontar eventuales impagos, las empresas deben tener una reserva catastrófica para enfrentar posibles contingencias.

Por eso, la regulación que está por aprobarse establece que estas aseguradoras deben tener un capital inicial de 50 MDP, el doble de lo exigido a las empresas dedicadas al seguro de vida y casi ocho veces el que requieren las enfocadas a seguros de accidentes y enfermedades. También aclara por qué la diversificación geográfica es un elemento esencial en este tipo de negocios. “En caso de que haya crisis en un país podemos apoyarlo con el capital que se está generando en otro donde la cosa va bien”, puntualiza Octavio Figueroa, director general de AIG United Guaranty en México.

Al aprobarse en México esta figura legal, la SHF creará una aseguradora propia. Se espera, además, que pronto lleguen otras dos de las cinco aseguradoras que aún no operan en el país.

Cómo funciona
A estas empresas aseguradoras las contrata directamente la entidad financiera que otorga las hipotecas. La aseguradora toma el riesgo de una parte o de todo el crédito a cambio de una cuota que la institución financiera cobra, prorrateada, a sus acreditados. Esta cuota depende del riesgo que comparta el acreedor con la aseguradora.

En el caso del préstamo de Scotibank, el riesgo máximo que comparte con la aseguradora es 35% del valor del préstamo. Sin embargo, al cliente sólo le cobra la prima de este seguro si paga un enganche menor a 20% del valor de la vivienda. En el caso extremo, o sea, si el beneficiario no paga enganche, la prima del seguro equivale a 117 puntos base o 1.17 puntos porcentuales del valor del adeudo, los cuales se agregan a la tasa de interés del crédito y se desglosan en cada estado de cuenta del cliente. “Es como subirle un punto a la tasa de interés”, afirma García Conde, el funcionario de Scotiabank.

No es casualidad que Scotiabank comparta 35% del riesgo con Genworth. En 2007 entrará en vigencia un acuerdo a nivel mundial llamado Basilea II, que entre otras cosas permite que un banco que garantice la recuperación de 65% de un crédito requiera menos capital para operar que si no existiera esa garantía.

El préstamo sin enganche de ese banco aplica a créditos mayores de 400,000 pesos. Si el solicitante cuenta con Apoyo Infonavit, entonces puede financiar todo el valor de la vivienda. De lo contrario, sólo hasta 95% de su valor.

Daniel Leal, director del comité de crédito hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), calcula que el sistema mexicano tiene capital suficiente para prestar al mismo ritmo durante tres años más. Sin embargo, con este tipo de modelos de seguros, con el mismo capital podría ampliarse el plazo.

Además de usar menos capital, el seguro facilita que el acreedor pueda ir a ‘vender’ estas hipotecas al mercado, lo que se conoce como bursatilización. Así, el banco o sofol recuperan el dinero que prestaron y pueden buscar nuevos clientes. Los créditos que tienen seguros tienen un menor riesgo y por lo tanto pueden venderse a mejor precio.

La primera venta de hipotecas al mercado se hizo en diciembre de 2003, y al día de hoy se han realizado apenas 15 bursatilizaciones, sin contar las que realiza el propio Infonavit.

Si bien las aseguradoras comparten el riesgo con los acreedores, éstos a su vez deben compartir toda su información. Antes de cerrar el trato, las aseguradoras revisan los procesos de otorgamiento de crédito, los controles para el cobro y hasta los contratos que los deudores firman por su hipoteca. Afinar este proceso tardó un año y medio en el caso del acuerdo Scotiabank-Genworth. El seguro se incluyó en el programa Pagos Oportunos que el banco lanzó en abril pasado y que consiste en hacer descuentos a la tasa de interés cada vez que el cliente suma 12 pagos puntuales consecutivos.

Los riesgos
Las condiciones de los créditos hipotecarios actuales distan mucho de las que tenían los que se otorgaban a principios de la década pasada. Sin embargo, eso no elimina todos los riesgos, ni las dudas sobre el éxito del crédito. “Este producto es algo nuevo”, aclara García Conde. “Habrá que ver en un par de años cómo nos fue”.

Los temores del funcionario no provienen del mercado. Está claro que muchos consumidores pueden encontrar en este esquema la única opción para comprar una vivienda.

El problema es que en los créditos hipotecarios el enganche funciona como un ancla para los deudores. Es el factor que les genera el compromiso de pagar el adeudo, pues está en juego el esfuerzo que hicieron para ahorrar 20% o 30% del valor de la vivienda. Al exigir un enganche menor o no exigirlo, el acreedor del crédito hipotecario podría tener menos apego a la vivienda y eso aumenta la posibilidad de que, en una etapa temprana del crédito, deje de pagar el préstamo y prefiera regresar la vivienda al acreedor, por ejemplo, si nota que sus finanzas están presionadas. “Tenemos que ser muy cuidadosos en la forma en que introducimos este concepto para que esto no suceda”, dice el funcionario de Scotiabank.

Esto explica también por qué se asegura el equivalente a una tercera parte del préstamo. Es el tramo en donde hay más posibilidades de que el crédito deje de pagarse. De acuerdo con Rosas, de la CNSF, esto se debe a que el acreditado, cuando comienza a pagar, puede darse cuenta de que no le alcanza el sueldo, perder su trabajo o verse impedido para seguir pagando la hipoteca. Como lleva poco tiempo pagándola, le importa menos dejar de hacerlo. La probabilidad de que se deje de pagar un crédito disminuye conforme pasa el tiempo.

“Nosotros adquirimos la parte más riesgosa: la primera pérdida”, explica Figueroa, de AIG United Guaranty. El resto, dice, se puede reponer con el valor de la vivienda.

Sin duda, el mercado hipotecario es el negocio más competido del sector financiero, y el consumidor goza los beneficios de esa disputa comercial. El reto ahora es que otros negocios del sector recorran este mismo camino.

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