En los próximos años, el concepto de casa será mucho más amplio que el conocido hasta ahora para describir una vivienda de manera llana.
Poco a poco, las mayores desarrolladoras de casas y departamentos en el país adoptan estrategias para diferenciarse entre ellas y destacarse entre los competidores, cientos de pequeños y medianos constructores.
El punto culminante podría ocurrir en el siguiente sexenio, periodo en el que las cuatro empresas más grandes del sector de los desarrolladores (GEO, Urbi, Homex y ARA), piensan al menos duplicar su tamaño.
El potencial existe. A pesar de que este año se cumplirá la meta del gobierno de Vicente Fox de construir 750,000 viviendas, este número apenas es suficiente para evitar que siga aumentando el déficit que hoy se calcula en cuatro millones de unidades.
Como candidato y como presidente electo, Felipe Calderón prometió mantener los apoyos del gobierno a este sector. Su meta es más ambiciosa que la de Fox: construir un millón de viviendas en 2010. En este cálculo basan su optimismo las compañías desarrolladoras de vivienda.
Pero antes de que comience una pelea frontal entre los líderes, quieren despejar el camino de las empresas menores. “Nuestra competencia directa son los pequeños”, dice Carlos Moctezuma, responsable de las relaciones con los inversionistas de Homex.
No hay un censo sobre el número de empresas que componen la industria, pues algunas de ellas sólo hacen un desarrollo y no vuelven a trabajar jamás, mientras que en otros casos son particulares que quieren sacar mejor provecho de algún terreno que compraron o heredaron. Sin embargo, los cálculos de los analistas varían entre 1,000 y 2,000 competidores.
En este mercado fragmentado, los desarrolladores que construyen vivienda siguiendo procesos industrializados constituyen alrededor de 60% del total, y ninguno llega a 10% de participación. Las líderes, GEO y Homex, apenas construyen 45,000 y 40,000 unidades, respectivamente. Les siguen Urbi, ARA, Grupo Sadasi (privada), Ruba (privada), y Sare. A pesar de ello, un estudio de la consultora Softec revela que cada vez hay menos autoconstrucción en la vivienda. Hace seis años, por cada 10 casas levantadas en las zonas urbanas, la mitad eran autoconstruidas. Hoy, este número ha disminuido a 3.5. Esta tendencia es atribuida a que hay una mayor oferta de casas con mejor calidad y precio, y a que existen mejores planes de financiamiento, con tasas fijas en pesos, plazos más largos y hasta sin enganches.
El mercado de valores ayudó a las más grandes a obtener los fondos para financiarse y crecer exponencialmente. La pionera en el mercado bursátil fue GEO (y también es la más antigua, ya que opera desde 1973), que salió a Bolsa en 1994. Un año después llegó ARA, y en 1996, Hogar. En el sexenio de Fox, otras tres siguieron este camino: Sare (2003), Urbi (2004) y Homex (2004).
No sólo el financiamiento de los principales jugadores fue clave para el éxito de este sector. Otra palanca fue el regreso del crédito a los compradores de las viviendas, gracias a la estabilidad macroeconómica de la última década y a la consecuente disminución de las tasas de interés.
En 2000, la tasa de interés interbancaria de equilibrio (TIIE), una referencia para este tipo de créditos, costaba 16.96%, según Banco de México. En 2005, esta tasa bajó hasta 9.78%. Esto permitió que la cartera hipotecaria se duplicara en los últimos tres años, de acuerdo con cifras de la Asociación de Bancos de México (ABM).
Por otra parte, el gobierno de Fox impulsó una serie de cambios que favorecieron este crecimiento. “Este sector ha sido uno de los pocos que ha vivido un cambio estructural”, dice Francisco Chávez, analista de BBVA-Bancomer.
Una de las reformas importantes sucedió en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que es el banco de desarrollo que presta a otros intermediarios para que éstos a su vez den crédito a quienes quieren construir o comprar una vivienda.
Otro cambio importante lo vivió Infonavit, que ha dejado de ser constructor para favorecer el acceso al crédito de los trabajadores, ya sea en forma directa o apoyándolos en préstamos con bancos comerciales. Ahora Infonavit puede recuperar más fácil el dinero que presta, y además prestar a más personas. Este organismo pasó de 205,000 créditos otorgados en 2001 a 435,000 que esperan dar este año. Casi 60% de los créditos son para personas que ganan menos de cuatro salarios mínimos.
La Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi) también cambió. Ahora se llama Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) y funge como órgano coordinador de las instituciones del ramo. Con este cambio, la Comisión ganó autonomía para decidir la forma en que planea, integra y coordina las políticas que impulsan la vivienda.
Se promulgó incluso una nueva Ley de Vivienda que respalda la operación de Conavi y que creó el Sistema Nacional de Información, que tiene el objetivo de conocer con precisión datos relevantes del sector, como los lugares en donde se están construyendo viviendas, las disposiciones municipales sobre el uso de suelo o los apoyos que están dando los municipios, entre otros.
Todos estos cambios fueron aprovechados en especial por cuatro desarrolladoras: GEO, Homex, Urbi y ARA. De origen familiar, las cuatro son del norte del país y todas están enfocadas, principalmente, en construir viviendas de interés social, aunque han comenzado a diversificar su negocio para llegar a otros niveles socioeconómicos.
Ahora quieren ser marcas reconocidas y que los clientes las busquen por el concepto que representan y no sólo por la ubicación de sus desarrollos o el precio de sus viviendas. Para esto, comienzan a ofrecer un servicio completo al comprador, desde ofrecer viviendas con servicios cercanos, como escuelas, centros comerciales o parques. “Las marcas son importantes como un símbolo de calidad”, asevera Claudia Velázquez, analista de la consultora especializada Softec.
Todas las empresas están buscando alianzas con instituciones financieras para dar mejores hipotecas. Además, han desarrollado estrategias de servicio posventa y programas para ayudar a sus compradores a amueblar sus casas, incluso buscando el financiamiento para ello. “El plan es cambiar de un modelo orientado al producto a un modelo orientado al cliente”, dice Antonio Naves, director operativo de ARA.
Todos estos cambios son apoyados con fuertes campañas de publicidad a nivel nacional que les ayude a darse a conocer. Por primera vez en sus 25 años de existencia, este año Urbi produjo un comercial que transmitió durante varias semanas en la televisión abierta, mientras que ARA firmó un acuerdo con Televisa para que en su telenovela estrella, Mundo de fieras, el protagonista fuera un constructor que hace negocios con esta empresa para edificar desarrollos de interés social.
La oportunidad de crecimiento ahora también se extiende más allá de la construcción de vivienda económica, media o residencial. Por un lado, las desarrolladoras están atentas al próximo retiro de los millones de estadounidenses que pertenecen a la generación baby boomer, quienes podrían cambiar de residencia a una zona turística tradicional, como Cancún o Los Cabos, o a otras áreas de reciente impulso, como Puerto Peñasco o Campeche. Por otra parte, existe también la oportunidad de que presten servicios a los municipios en sectores como infraestructura de agua o pavimentación de calles.
Los desafíos del sector, sin embargo, no se resuelven totalmente con el apoyo del gobierno. Una de las metas más importantes es que la vivienda llegue a quienes menos tienen. Infonavit está trabajando en nuevos esquemas para que las familias con ingresos inferiores a tres salarios mínimos puedan acceder a hipotecas, pues ni la banca comercial, ni las sofoles llegan a este segmento de población.
Carlos Gutiérrez, comisionado nacional de la vivienda, explica que la intención es asignar 11,000 millones de pesos (MDP) del presupuesto a subsidios que permitan que las familias de menos recursos accedan al producto que ofrecen las desarrolladoras.
Urbi es una de las empresas que ya ha desarrollado este tipo de esquemas. La primera vez que lo hizo fue en Tijuana, donde la combinación de ahorro, crédito y los subsidios federal y local, han permitido que las personas que tienen una capacidad para comprar una vivienda de 170,000 pesos, puedan adquirir otra de hasta 225,000 pesos.
Pero el principal reto va a venir de parte de las instituciones municipales. Los trámites para construir, los registros de la propiedad de la tierra, los reglamentos de la construcción, van a requerir de un fuerte esfuerzo de los municipios y estados, apoyados desde las instancias federales.
La Conavi está trabajando para homologar los reglamentos de construcción de vivienda y para apoyar a municipios y estados en las reformas necesarias en este sentido; pero son las propias entidades locales las que deben trabajar en esta materia.
De las empresas medianas que podrían subir al grupo de élite de las desarrolladoras destacan Consorcio Hogar, Ruba y Sadasi.
La primera de ellas es pública y tiene su sede en Guadalajara. Tiene presencia en el Bajío y no construye ni compra tierra; sólo se concentra en la comercialización y subcontrata el resto del proceso.
Ruba no es una empresa nueva. De hecho, surgió en 1980 y desde entonces opera principalmente en los estados del norte del país. La base del corporativo se ubica en Ciudad Juárez, pero ya tiene presencia en los estados de Chihuahua, Coahuila, Sonora, Nuevo León, Baja California y Guadalajara. Hasta la fecha, ha realizado dos emisiones de certificados bursátiles en Bolsa. La primera fue en 2004 y la más reciente este mismo año, por lo que en estos momentos está en una etapa de adaptar su estructura. Igual que en el caso de Hogar, se concentra sólo en la comercialización de la vivienda y subcontrata el resto del proceso.
Sadasi, por su parte, compró 50% de Pulte Homes, lo que le dio una fuerte presencia en los estados del norte del país, que complementó con la que tenía en el centro y sur de la República (principalmente en el DF, Estado de México, Puebla, Quintana Roo y Yucatán). Su producción es industrializada y tiene una fuerte integración vertical, con producción de concreto, urbanización e infraestructura, edificación y equipamiento y comercialización.