Pasivos ambientales, ¿dónde están?

Cuando adquiera un terreno para uso industrial o rente un espacio con este fin abra bien los oj asegúrese de que no va a heredar problemas legales y financieros.
Los pasivos ambientales no se limitan a lo que ocurre dentro
*Juan Carlos Rangel

Hablar de pasivos ambientales se está volviendo un tema cada vez más frecuente en las reuniones de empresarios, abogados y autoridades, especialmente cuando se prepara una fusión o una operación de compra–venta entre compañías o de un bien raíz.

¿QUÉ SON?

Un pasivo ambiental es la obligación financiera que tiene una persona o empresa para la reparación de daños al ambiente o por el incumplimiento de la legislación ambiental. Veamos algunos ejemplos:

  • Una empresa que ha operado un tanque de diesel que alimenta un generador de emergencia a través de tubería subterránea. Ésta podría llevar años dañada y nadie se habría percatado de una fuga que habría derivado en contaminación del suelo por diesel. Esta empresa tendría que investigar la extensión de la contaminación y restaurar el suelo a sus condiciones originales o hasta una concentración de diesel preestablecida en nuestra normatividad. El costo que la compañía tendría que asumir para realizar este proyecto dependería en gran medida de la severidad de la fuga y el tiempo que haya tardado en descubrirla.
  • El dueño de un edificio que está equipado con un transformador o un banco de capacitares antiguos. El aceite en estos equipos podría contener bifenilos policlorados (compuestos altamente tóxicos) por arriba de lo estipulado en la Norma Oficial Mexicana (NOM) correspondiente y, por lo tanto, el dueño tendrá que invertir en su descontaminación o en su disposición y reemplazo.

Pero los pasivos ambientales no se limitan exclusivamente a lo que esté pasando dentro de lo límites de la propiedad en cuestión. La emisión de polvos o partículas podría estar dañando la salud de la comunidad vecina o la contaminación alcanzando agua subterránea que al moverse contamina propiedades contiguas.

Desde 1998 nuestras leyes establecen que quien origina un daño al ambiente debe asumir su reparación; sin embargo desde 2003, los dueños de bienes raíces son responsables solidarios de la contaminación que hubiera en sus propiedades, aun cuando ellos no estén a cargo de las actividades que hayan causado la contaminación.

IDENTIFÍQUELOS

Básicamente, mientras más pronto mejor. La razón principal es que muchos pasivos son procesos activos y mientras más tiempo pase antes de detectarlo, su impacto en las finanzas de la empresa podría ser mayor. Sin embargo, hay momentos en los que es especialmente importante.

Si está interesando en vender su compañía o aliarse con alguna otra empresa, es un buen momento para hacerlo. El valor de su empresa podría verse afectado por el monto que representen sus pasivos ambientales; un aliado o comprador sofisticado lo sabe y, por lo tanto, investigará al respecto antes de hacer una oferta definitiva o cerrar un acuerdo.

Si está por dar en arrendamiento una propiedad para que se use en actividades industriales, considere que en caso de que no hubiera pasivos en su propiedad, tendría una base para poder exigir la reparación de cualquier daño que ocasione el inquilino.

Es evidente, por tanto, que también es importante investigar los pasivos ambientales existentes en una propiedad o que tiene una empresa antes de rentarla, comprarla o de que se vaya el inquilino actual.

Conocer los pasivos ambientales propios o de la contraparte resulta ser de vital importancia en el momento de las negociaciones, ya que esta información se verá reflejada en el monto de las mismas. Desconocer la presencia de pasivos podría tomarlo por sorpresa y reducir los beneficios que se obtendrían de la operación, o bien, en adquirir una empresa o terreno cuyo valor podría ser menor al de restaurar los daños al ambiente asociados.

EVALUACIÓN AMBIENTAL

El proceso para investigar los pasivos ambientales se llama evaluación ambiental. Por lo general se realiza en varias fases.

Primera fase. Se conoce como Evaluación Ambiental de Sitio Fase I, o en el argot de los consultores, simplemente como Fase I. Consiste en buscar evidencia en la historia del sitio y su situación actual que indique la posibilidad de que se haya causado un impacto ambiental en la propiedad y que las operaciones que se realicen en ese momento no estén incumpliendo la legislación ambiental vigente, lo que podría representar una multa importante o hasta la clausura temporal o permanente de dichas operaciones.

Esta fase se basa en una inspección de las instalaciones o el predio por profesionales con experiencia en este tipo de evaluaciones, además de la revisión de los registros y documentos relevantes que estén disponibles.

Segunda fase. Cuando como resultado de la primera fase se concluye que no puede descartarse la existencia de contaminación en el sitio, se recomienda realizar una segunda fase, que incluye por lo general la toma de muestras para confirmar o descartar la presencia de contaminación. Esta segunda fase se conoce también como Evaluación Ambiental de Sitio Fase II.

Tercera fase. Dependiendo de los resultados de la Fase II se puede obtener un estimado general del costo de restaurar los impactos en el sitio. Además podrían requerirse muestreos adicionales para tener una idea más precisa de la extensión de la contaminación y, por lo tanto, del costo de la restauración. Generalmente muchas empresas no desean invertir en realizar investigaciones posteriores y prefieren quedarse con los primeros estimados; sin embargo, mientras mejor se conozcan los pasivos, el valor que se les asocie será más cercano al real.

¿DE QUIÉN CUIDARSE?

Como mencionamos anteriormente, la legislación mexicana establece que el dueño de una propiedad es responsable solidario de la contaminación que haya en dicha propiedad. Por lo tanto, si su propiedad resultara contaminada por las actividades que realiza su vecino —por ejemplo, como consecuencia de almacenar residuos o materiales peligros en forma descuidada en la zona colindante con su propiedad— las autoridades aún podrían exigirle a usted que limpiara dicha contaminación.

No le estamos sugiriendo que espíe a sus vecinos, pero sí que mantenga una estrecha comunicación con ellos para asegurar la integridad de su propiedad.

Con el cambio climático, la globalización y el marketing, antes de aliarse con otras empresas o comprarlas, grandes corporaciones se fijan también en los niveles de emisión de  gases
de efecto invernadero (por el calentamiento global), el consumo de recursos (agua por ejemplo), uso de sustancias altamente tóxicas, generación de residuos y otros aspectos del desempeño ambiental del posible socio o sujeto de compra. Esto, con el objeto de cuidar su imagen, evaluar el costo que tendría llevar esos aspectos a los estándares que se haya autoimpuesto dicha corporación, o bien, que le requieren sus clientes principales.

¿CÓMO EVITARLOS?

No hay mejor forma de evitar que su empresa tenga pasivos ambientales que la de dedicar recursos a una adecuada gestión ambiental, el mantenimiento preventivo de sus instalaciones y equipos y el mantenimiento correctivo oportuno.

La mayor fuente de pasivos ambientales es la indiferencia ante las necesidades de mantenimiento, orden y limpieza en sus instalaciones y ante la evidencia científica de que pudiera existir toxicidad ambiental en las materias primas y procesos involucrados en las operaciones de su empresa. M

 

*El autor ha desarrollado diversos proyectos ambientales y es consultor de instituciones gubernamentales y asociaciones. Es auditor certificado por el Environmental Auditors Registration Association.

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