Compra tu casa en preventa y sin riesgos

Comprar una vivienda en preventa representa ahorros ya que se obtiene un menor precio que cuando el inmueble está terminado, por lo que muchos apuestan por esta opción. Sin embargo sin las precauciones necesarias hacerlo equivale a "comprar aire", advierten especialistas. Además de venderse en un precio menor, cuando el desarrollo está completamente terminado el inmueble puede aumentar su plusvalía entre un 15 y 20%, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).

Sin embargo y a pesar de estos atractivos, los consumidores deben poner especial atención para evitar ser víctimas de fraude o que a la entrega, la casa recibida difiera de la que esperaban obtener, señala la especialista del Tec de Monterrey Ciudad de México, Sara Barajas.

Otro punto fundamental es revisar que la desarrolladora o inmobiliaria sea una empresa seria y formalmente establecida, ya que de de otra manera será muy difícil obtener amparo de la ley. Además el consumidor puede revisar el Buró Comercial de la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) , un listado donde se puede verificar la reputación y el comportamiento de los prestadores de servicios.

"Es importante que los consumidores sepan que antes de firmar, deben verificar que el contrato esté registrado ante Profeco, para evitar prácticas abusivas y quedar amparados por la ley", dice el director general de Estudios sobre Consumo de la institución, Roberto Bello Salcedo.

Hay que recordar que en el caso de irregularidades no sólo queda comprometida la entrega de la vivienda en el periodo de tiempo establecido, sino también el tiempo y dinero que el consumidor haya invertido hasta ese momento.

La crisis y la falta de financiamiento para las desarrolladoras derivada de ésta, es otro riesgo que debe tomarse en cuenta antes de invertir en una preventa, ya que esto ocasionó un freno en la construcción y el incumplimiento en la entrega de viviendas en algunos casos, coincidieron los expertos.

A inicios del 2008, compañías del sector recibieron 26,953 millones de pesos (mdp) en créditos para construir viviendas nuevas, mientras que en el mismo periodo de este año obtuvieron únicamente 18, 011 mdp.

Esta diferencia representa una caída de 59%, de acuerdo con datos de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM).

Por ello una recomendación adicional es preguntar a la desarrolladora cómo va a financiarse para construir el inmueble, si es a través de créditos puente o sólo con la preventa, dice el director general de la firmad e corretaje inmobiliario Coldwell Banker, Phillip Hendrix.

"Las empresas grandes generalmente cuentan con el respaldo de los bancos, las pequeñas se sujetan a la venta y pueden tener problemas de financiamiento", reafirma Barajas.

Finalmente, es necesario que verifiques la garantía dada por el proveedor, que de acuerdo con lo establecido por la Ley Federal de protección al Consumidor (LFPC), en el caso de inmuebles nuevos ésta no podrá ser inferior a  un año contado a partir de la entrega real del bien.

En el tiempo en que dure el proveedor tendrá la obligación de realizar, sin costo alguno para el consumidor, cualquier acto tendiente a la reparación de los defectos o fallas presentados por el bien objeto del contrato.

No olvides que:

• La maqueta no es suficiente para comprar una casa, siempre debes pedir que se te de una visita al departamento muestra y preguntar si éste es una copia fiel de la propiedad que estás adquiriendo. En caso de no serlo, asegúrate de comprender todos los cambios que existen contra la propiedad como tamaño, ubicación, acabados, etcétera.

• Estás en todo tu derecho de pedirle al vendedor que te muestre los siguientes documentos: planos de la construcción, permisos de uso de suelo, escritura que acredite la propiedad del terreno sobre el que se construye el desarrollo, que no existan adeudos o hipotecas que comprometan el terreno, el pago de los gravámenes correspondientes, licencia para la construcción y una constancia donde se establezca que el desarrollo contará con los servicios necesarios para el uso habitacional (agua, luz, drenaje, etc.).

• En el caso del contrato, verifica que esté registrado ante Profeco y que contenga de forma detallada la descripción del inmueble que estás comprando, donde se establezca el total de metros cuadrados de construcción, detalles como acabados, estacionamiento, accesorios (como cocina integral), distribución y ubicación de la construcción.

• El contrato también debe establecer el monto de los pagos que deberás realizar, así como la frecuencia, esto debe ser en pesos mexicanos. También establecerá las penalizaciones tanto para el vendedor como para el comprador en caso de incurrir en retrasos de entrega o de pago, según sea el caso. Otras penalizaciones que debe contener el contrato es aquella a las que quedará obligado el vendedor en caso de que el inmueble difiera con la descripción señalada en el contrato.

• Asegúrate de verificar los detalles legales para evitar cualquier problema en el futuro. Considera que para realizar la escrituración deberá estar constituido el régimen de propiedad en condominio y las boletas prediales deberán ser individuales.

• Checa también los datos básicos del vendedor, para lo que debes asegurarte de conocer el nombre, denominación o razón social del prestador y, en su caso, de su representante legal, así como los datos relativos al lugar en el que se hará la construcción: medidas, permisos, folios de escrituras, etc.

• Finalmente pide referencias, pues es tu patrimonio el que está en juego. Para ello los especialistas recomiendan pedir a la desarrolladora que te muestre otros proyectos donde haya trabajado y que ya hayan sido entregados. Lo ideal es hablar con clientes que ya habitan sus construcciones.

Al amparo de la Ley

Además de las recomendaciones, debes saber que en caso de adquirir tu vivienda a través de preventas, estás amparado por la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC). Esta norma establece que:

1. El proveedor deberá poner a disposición del consumidor, el proyecto ejecutivo de construcción completo, así como la maqueta respectiva y, en su caso, el inmueble muestra.

2. Los documentos que acrediten la propiedad del inmueble. Asimismo, deberá informar sobre la existencia de gravámenes que afecten la propiedad del mismo, los cuales deberán quedar cancelados al momento de la firma de la escritura correspondiente.

3. Información sobre las condiciones en que se encuentre el pago de contribuciones y servicios públicos.

4. Las autorizaciones, licencias o permisos expedidos por las autoridades correspondientes para la construcción, relativas a las especificaciones técnicas, seguridad, uso de suelo, la clase de materiales utilizados en la construcción; servicios básicos con que cuenta, así como todos aquellos con los que debe contar de conformidad con la legislación aplicable.

5. Información sobre las características del inmueble, como son la extensión del terreno, superficie construida, tipo de estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, áreas de uso común con otros inmuebles, porcentaje de indiviso en su caso, servicios con que cuenta y estado físico general del inmueble;

6. Información sobre los beneficios que en forma adicional ofrezca el proveedor en caso de concretar la operación, tales como acabados especiales, encortinados, azulejos y cocina integral, entre otros.

7. Las opciones de pago que puede elegir el consumidor, especificando el monto total a pagar en cada una de las opciones.

8. En caso de operaciones a crédito, el señalamiento del tipo de crédito de que se trata, así como una proyección del monto a pagar que incluya, en su caso, la tasa de interés que se va a utilizar, comisiones y cargos. En el caso de la tasa variable, deberá precisarse la tasa de interés  de referencia y la fórmula para el cálculo de dicha tasa.

9. De ser el caso, los mecanismos para la modificación o renegociación de las opciones de pago, las condiciones bajo las cuales se realizaría y las implicaciones económicas, tanto para el proveedor como para el consumidor;

10. Las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo el proceso de escrituración, así como las erogaciones distintas del precio de la venta que deba realizar el consumidor, tales como gastos de escrituración, impuestos, avalúo, administración, apertura de crédito y gastos de investigación. De ser el caso, los costos por los accesorios o complementos;

11. Las condiciones bajo las cuales el consumidor puede cancelar la operación, y la existencia y constitución de garantía hipotecaria, fiduciaria o de cualquier otro tipo, así como su instrumentación.

El contrato debe tener:

• Lugar y fecha de celebración del contrato; además de estar escrito en español, sin perjuicio de que puedan ser expresados, además, en otro idioma. En caso de diferencias en el texto o redacción, se estará a lo manifestado en el idioma español.

• Nombre, denominación o razón social, domicilio y registro federal de contribuyentes del proveedor, de conformidad con los ordenamientos legales sobre la materia.

• Nombre, domicilio y, en su caso, registro federal de contribuyentes del consumidor. Las cantidades deben expresarse en moneda nacional.

• El precio total de la operación, la forma de pago, así como las erogaciones adicionales que deberán cubrir las partes.

• Las penas convencionales que se apliquen tanto al proveedor como al consumidor por el incumplimiento de las obligaciones contraídas, las cuales deberán ser recíprocas y equivalentes, sin perjuicio de lo dispuesto por los ordenamientos legales aplicables.

• En su caso, las garantías para el cumplimiento del contrato, así como los gastos reembolsables y forma para su aplicación.

• El procedimiento para la cancelación del contrato de adhesión y las implicaciones que se deriven para el proveedor y el consumidor.

• Fecha de inicio y término de ejecución de la actividad o servicio contratado, así como la de entrega del bien objeto del contrato; esto último, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 74 de esta Ley.

• El proveedor únicamente quedará exento de la obligación de entregar en la fecha convenida, cuando acredite plenamente, que la entrega no se realizó en la misma por caso fortuito o fuerza mayor que afecte directamente, a él o al bien, pudiéndose pactar sin responsabilidad alguna, una nueva fecha de entrega.