¿Vendes tu casa? Podrías pagar ISR

El Gobierno federal pretende gravar la enajenación de casas de más de un millón 240,000 pesos; pese a las limitaciones que contempla, hay varias formas de exentar el pago del impuesto.
vivienda  (Foto: Thinkstock)
Ilse Santa Rita
CIUDAD DE MÉXICO (CNNExpansión) -

De aprobarse la iniciativa de reforma hacendaria del Gobierno de Enrique Peña Nieto, se incrementaría el número de personas obligadas a pagar Impuesto Sobre Renta (ISR) al momento de vender sus viviendas.

La propuesta contempla que quienes enajenen su casa habitación deberán pagar ISR sobre la ganancia de la venta si el inmueble tiene un valor superior a 250,000 unidades de inversión (udis) (1 millón 240,000 pesos), un límite muy inferior al que establece la legislación vigente, de 1 millón 500,000 udis (7 millones 440,000 pesos).

El valor de la udi se actualiza todos los días conforme a los movimientos de inflación y hasta el 20 de septiembre se encuentra en 4.96 pesos por unidad.

Para determinar si la persona debe o no pagar este impuesto, se consideran tres factores: el valor de la casa, el tiempo que la persona habitó la vivienda y el hecho de que los contribuyentes sólo pueden obtener el beneficio de la exención una vez cada cinco años.

"Actualmente, si la casa cuesta menos de 7.4 millones de pesos, no paga ISR siempre y cuando la persona no hubiera vendido otra casa y obtenido el mismo beneficio durante los cinco años anteriores a la venta", explicó la Gerente de Soporte Fiscal de Impuestum Contadores, Fe Cabrera.

Si la casa supera el límite establecido se puede exentar el ISR cuando el contribuyente demuestre que habitó ese inmueble durante los cinco años anteriores a la fecha de la venta.

"A partir de 1 millón 500,000 udis tienes que comprobar que viviste ahí los últimos cinco años. Y si la venta es menor a ese límite, el requisito que pedimos los notarios es que la persona haya habitado la casa por lo menos los últimos seis meses", comentó el notario Marco Antonio Espinoza, integrante de la Comisión de Comunicación del Colegio de Notarios del DF.

El propósito de estos requisitos es asegurarse de que sólo se de este beneficio a las personas que venden su casa habitación y no se otorgue a las personas dedicadas a vender bienes raíces, coincidieron los expertos.

¿Cómo comprobar que el inmueble era mi vivienda?

Para poder comprobar que se habitó la vivienda y exentar el impuesto, el artículo 130 del Reglamento de la Ley del ISR vigente indica que los contribuyentes deberán entregar al notario público los siguientes documentos:

1.       La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.

2.       Los comprobantes de los pagos de luz o telefonía fija.

3.       Estados de cuenta que proporcionan las instituciones financieras así como tiendas departamentales u otros comercios.

"Esta documentación deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta, es decir, padres o hijos", dijo Pedro Carreón, socio de Impuestos de PwC México.

Deduce los arreglos de tu casa

Si la persona no pudo comprobar que vivió en el sitio o si ya vendió otra casa en un plazo menor a cinco años, ya no puede exentar el ISR pero puede deducir los gastos relacionados con mejoras a su casa.

El artículo 148 de la Ley del ISR dice que las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán hacer diversas deducciones entre las que se encuentran las siguientes:

  • El importe de las construcciones, mejoras y ampliaciones.
  • Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Asimismo, serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.
  • Las comisiones y mediaciones pagadas con motivo de la adquisición o de la venta del bien.

"Si contrataste los servicios de algún asesor inmobiliario para que te ayudara con la venta, también son deducibles", agregó el notario Marco Antonio Espinoza. Para poder deducir es indispensable que los comprobantes tengan requisitos fiscales, es decir, que sean facturas y  no notas de venta.

Las cinco claves para exentar

Para quedar exento del ISR, se deben dar las siguientes condiciones al momento de la venta del inmueble:

  • Que la persona no haya obtenido en los últimos cinco años el beneficio de la exención de ISR por la venta de otro inmueble.
  • Si la casa vale menos de 1 millón 500,000 udis (límite actual) o 250,000 udis (en caso de aprobarse la reforma del Gobierno federal), podrá exentar el impuesto. Algunos criterios notariales indican que la persona debió habitar la casa por lo menos seis meses.
  • Si la casa supera el límite de valor, deberá comprobar que vivió por lo menos cinco años en el inmueble.
  • Se debe exhibir comprobantes por cada año anterior a la venta como recibos de luz, teléfono fijo, estados de cuenta bancarios o de tarjetas departamentales.
  • Los comprobantes deberán estar a nombre del dueño de la casa, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes (padres o hijos del dueño).
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