Los bancos se acercan a los jóvenes

Los jóvenes son vistos por las entidades que ofrecen créditos hipotecarios como un platillo apetitoso. Bancos y sofoles presentan planes para menores de 35 años, que tienen perspectivas de aumentar su sueldo a lo largo de su vida laboral. Los directores de GE Money Crédito Hipotecario, Edwin Vega, e Isidoro Sánchez, de Hipotecaria Nacional, de BBVA-Bancomer, defienden sus respectivas propuestas.

Lo que dice Hipotecaria Nacional

Isidoro Sánchez, director de Hipotecaria Nacional, de BBVA-Bancomer, explica que esa entidad financiera busca quitarle la solemnidad a las hipotecas, para que ya no se vean como algo ‘muy serio, solemne y fúnebre’. Considera que la crisis del subprime en Estados Unidos afectará los precios de las viviendas de descanso en destinos de playa.

¿Para quién lanzaron Hipoteca Joven?

No habíamos tenido foco para ofrecerle algo integral a los jóvenes. Para McDonald’s, un joven es alguien entre 13 y 16 años. En el mundo hipotecario entendemos por joven a cualquiera entre 21 y 50. A los de 50 los tenemos por cortesía, pero, ya centrado el tiro, el comprador es de entre 26 y 39 años, ahí está 80% del segmento. Todos los atributos de la hipoteca están pensados para el joven, incluye el seguro de desempleo, que es muy protector. Se le permite sumar ingresos con un familiar directo, no sólo con el cónyuge, sino con otra persona, independientemente de si hay un vínculo legal de por medio.

Reconocemos que hay parejas así, y eso no les quita la responsabilidad de afrontar un crédito hipotecario, no por el hecho de estar casados van a ser más responsables. Si los miembros de una pareja se pelean, el banco tiene la capacidad de cobrarle a cada uno la proporción que le toque. El crédito empieza en 10.4 por millar (incluyendo seguros). Sube tres puntos cada año. Eso quiere decir que si hoy paga 1,000, los primeros 12 meses se paga esa cantidad y en el mes 13 se pagarán 1,030 durante un año y después, 1,065 mensuales. Tenemos tres tramos de tasa: 10.4 para los primeros cinco años, 11.1 para los siguientes cinco y 11.75 para los últimos 10.

¿Esto es diferente a la tasa variable de antes?

Apostamos a que el joven va a ir aumentando su salario. Tiene un incremento salarial más acelerado que el de una persona madura, porque está en una carrera ascendente. Hay una pena por prepago durante los primeros seis años. A partir del año siete se pueden adelantar pagos a capital. La buena noticia es que 98% de las personas lo liquidan anticipadamente.

Esperamos que, en siete años, con los ritmos inflacionarios que hoy tenemos, el joven debería ganar el doble que hoy, la mensualidad se le va a hacer muy pequeña. Eso le permitirá pagar más o vender esa casa para comprar una nueva. No sólo queremos darle una hipoteca, sino convertirlo en cliente de por vida.

¿Cuál es la diferencia entre lo que pasa en México y en Estados Unidos, con la crisis por los créditos subprime?

Son fenómenos diferentes. En Estados Unidos se les empezó a otorgar crédito a los clientes por el simple hecho de respirar. Allá se usa el esquema de la hipoteca de tasa ajustable (adjustable rate mortgage, ARM), con un periodo de dos a cuatro años de tasa fija y después variable. Cuando se otorgaron las primeras hipotecas con ese esquema, las tasas estaban a la baja. Era probable que la tasa variable de los últimos años fuera más baja que la fija inicial. Pero las tasas empezaron a subir. En México es diferente, bancas y sofoles tenemos nuestro minisubprime, pero no representa siquiera 2% del crédito hipotecario.

¿Qué entiende por minisubprime?

La competencia que hemos tenido por otorgar crédito hipotecario a nuevos nichos, a los informales, a las pequeñas misceláneas.

Primero empezamos a prestar por giros, nos dimos cuenta que son exitosos y pagan bien. Si no les hubiéramos dado crédito a meseros y taxistas no habríamos identificado un nicho de mercado. Pero de repente algún segmento no resulta como lo esperabas. No es muy importante en las carteras de los bancos y, además, todos los créditos están a tasas fijas, tenemos una política muy responsable. En qué sí afecta la crisis: en el caso específico de la vivienda residencial turística, como el principal comprador es estadounidense, ese segmento va a bajar sus ventas, porque el estadounidense que tomó un préstamo dejando su casa como garantía ahora tenderá a ser más prudente.

LO que dice GE MONEY
Edwin Vega, director de la división hipotecaria de GE Money, reconoce que los bancos habían olvidado a los jóvenes en su oferta. Asimismo habla de los posibles efectos negativos de la crisis de hipotecas en Estados Unidos sobre el mercado mexicano.

Bancomer presentó Hipoteca Joven, ¿GE Money tiene planes similares?

Al regresar la banca a los créditos hipotecarios (al principio del siglo) empezó a atender a segmentos más altos de la población, gente que podía hacer un desembolso alto de enganche y aguantaba pagos fuertes. Esas personas tienen que comprobar ingresos mensuales de 50,000 pesos, porque la idea es que equivalga a 3.3 veces el pago mensual, con pagos que pueden ser de 12.5 o 13 al millar, es decir, que de una hipoteca de 1 millón se pagan 13,000 pesos mensuales. Lo que vemos ahora es que la población joven es la más grande y la que va a demandar viviendas en los próximos años.

En agosto de 2006 lanzamos una hipoteca para estos jóvenes, con pago al millar inicial de 8.8 más seguros, que queda en alrededor de 9.7. ¿Cuánta más gente gana 30,000 que la que gana 50,000 en una pirámide poblacional con una base muy amplia? Con que se baje tantito el nivel de ingreso, se puede atender un segmento mayor de la población. Esta hipoteca va creciendo cada año 2.97 (que se suman al 8.8) y así se van aumentando pagos a medida que aumenta el ingreso, hasta llegar a 13.5 o 14 por millar. Es muy diferente así a las hipotecas de antes, con tasas variables o ligadas a salarios a una variable que no controlas. Hoy el cliente sabe cómo se va a comportar su hipoteca en los próximos 20 años. También se buscó reducir el pago de escrituración, de comisión por apertura y de avalúos.

Este crédito es para clientes que ven que su ingreso aumentará. ¿Hay otros con tasas bajas para quienes no quieren que aumente el pago mensual?

Hay otro segmento de la población que quiere el menor precio posible, por ejemplo, un gerente medio o el empresario a quien el ciclo de su negocio le permite hacer aportaciones mayores al pago de capital. Para ellos tenemos el producto que llamamos 9.9, con 9.9 de tasa durante los cinco primeros años. El resto de la vida del crédito, otros 15 años, tiene una tasa de 11.9 por millar. Tiene un pago fijo de 10.12 al millar más seguros. Se amortiza aceleradamente, porque se paga capital desde el principio y no hay penalización por prepago. Las estadísticas nos dicen que este perfil de acreditado terminará de pagar en cinco y siete años, con lo cual aprovecha la tasa inicial de 9.9.

¿Qué posibilidades tiene el mercado mexicano de contagiarse de la crisis hipotecaria (de créditos subprime) de Estados Unidos?

Para la gente que ya tiene una hipoteca, el mensaje es que nada pasa. Porque ya se tiene una tasa conocida por todo el plazo del crédito. La tabla de amortización no cambia, no importa qué le pase al  mercado. Hay quienes tienen tasas variables o sujetas a udi, nosotros no, siempre tienes la tasa y el pago conocidos durante todo el plazo. Además, el mercado inmobiliario en México es distinto. Aquí los precios de la vivienda se mueven de acuerdo con la inflación, no hay burbujas como en Estados Unidos, donde se compraban viviendas con la intención de venderlas 24 o 48 meses después, ganando una lanota. Habiendo dicho esos dos factores, siempre hay que ser cauteloso. Cuando la economía más importante del mundo desacelera, puede afectar a algunas actividades en México, y, con ello, al ingreso del consumidor.