Invertir o no en Miami, he ahí el dilema

La crisis subprime hace que propiedades en Florida parezcan ‘gangas’, pero hay gastos adicional comprar una casa ahí es una buena inversión, pero la hipoteca, el seguro e impuestos son muy al
Los precios cayeron 26% en 2007 y lo que va de 2008. (Dreams
Marisol Rueda

‘Una compra espléndida’. Así le llama Octavio Peña a la adquisición inmobiliaria que hizo a finales del año pasado en Sunny Isles en Miami, Florida.El mexicano pagó 1.1 millones de dólares (MDD) por un departamento que originalmente costaba 1.6 millones.

La propiedad no podía ser mejor: 270 metros cuadrados de superficie, vista al mar y una terraza de 70 metros cuadrados que ocupa todo el frente del edificio. “Nadie ha comprado tan barato como él un departamento de este tipo”, explica Jenny Huertas, agente de la corredora inmobiliaria Condo Vultures, con sede en Miami.

Peña se ahorró casi medio millón de dólares en una unidad que es parte de otras 87. “La debilidad del dólar estadounidense está animando a muchos compradores de América Latina, Norteamérica y Europa a comprar propiedades en Miami antes de que el dólar se fortalezca y las monedas extranjeras se debiliten”, explica Peter Zalewski, fundador de Condo Vultures.

La crisis hipotecaria estadounidense, que alcanzará pérdidas aproximadas a los 565,000 MDD, según el Fondo Monetario Internacional, ha supuesto oportunidades para fondos de pensión y de inversión, desarrolladores e inversionistas.

Entre 2000 y 2002 los precios de las propiedades en el sur de Florida experimentaron un crecimiento sostenido, pero entre 2003 y 2004 registraron una subida más pronunciada y alcanzaron su punto más alto en noviembre de 2005. “En marzo de 2006, la información de 2005 empezó a ser pública y los expertos vieron que la caída había comenzado”, explica Zalewski. En 2007 y lo que va de 2008 el precio de los bienes raíces en el sur de Florida ha descendido una media de 26% con respecto al máximo.

La sobreoferta y la debilidad del dólar son ahora la mejor carnada para los extranjeros acaudalados. Entre 2000 y 2005, de las viviendas vendidas en Florida, 7.3% fue adquirido por extranjeros, revela un estudio de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), basado en la actividad registrada entre abril de 2006 y abril de 2007. A pesar de que Florida es el estado más popular entre los compradores internacionales, esa tendencia se ha mantenido en el resto del país. “Casi un tercio de los agentes inmobiliarios (de Estados Unidos) reporta que ha tenido, al menos, un cliente internacional entre abril de 2006 y abril de 2007”, señala el documento de la NAR. Más de 50% de esos corredores cerraron con éxito la transacción.

Los cinco países de donde provienen más compradores en Florida son México, con 13% de las adquisiciones; Reino Unido, con 12% del pastel; Canadá, India y China.

Paciencia
Si bien la adquisición de propiedades en Florida hoy supone 26% de ahorro con respecto de su precio más alto, hay que considerar gastos adicionales. “Comprar una casa en Miami es una buena inversión, pero el pago de la hipoteca, el seguro y los impuestos son muy altos”, dice Ross Rynning, quien posee una vivienda en el sur de Florida. Zalewski explica que, ahora, es prácticamente imposible tener rendimientos con una vivienda en Miami debido a este tipo de desembolsos.

“Un propietario puede rentar un apartamento de 92 metros cuadrados en 1,250 dólares por mes, pero tiene que pagar 3,000 dólares mensuales entre hipoteca y otros gastos, habiendo dado un enganche de 10% del valor de la propiedad”. Y agrega: “La gente está comprando a precios bajos con la esperanza de que éstos regresen en algún momento a su máximo histórico”.

El estudio de la NAR señala que dos terceras partes de los compradores internacionales adquieren su vivienda con un crédito hipotecario. Entre los mexicanos que compran inmuebles en EU, sólo 20% lo hace al contado; 78% utiliza un crédito y 2% no contestó. De esos compradores 41% lo hicieron para tener dónde vacacionar, como una manera de invertir o con el objetivo de alquilarla.

Quienes adquieren propiedades para diversificar sus inversiones deben ser pacientes. “La mayoría necesita mantener su propiedad entre tres y cinco años para que su valor crezca y pueda venderla”, explica Walter Molony, director de Relaciones Públicas de la NAR.

Molony señala que los precios de la vivienda se aprecian en el largo plazo a la velocidad de la tasa de inflación, más uno o dos puntos porcentuales. En una zona que experimenta una corrección, lo recomendable es contemplar un largo horizonte. “La gran parte de los compradores de hoy planea quedarse con sus casas por 10 años. Entre más tiempo dejes pasar, mejor será la inversión”, señala.

El precio promedio que los clientes internacionales destinan a la compra de vivienda en EU es de 299,500 dólares.

Los mexicanos pagan 227,300 dólares. Condo Vultures pronostica que el mercado inmobiliario del sur de Florida tocará fondo a finales de este año, se estancará en 2009 y se equilibrará hasta 2010. “Lo que no se sabe es en cuánto tiempo los compradores volverán a tener crédito. Si sucede pronto, la recuperación podría ocurrir más rápido”, señala Zalewski.

En el primer trimestre de 2008, las ejecuciones hipotecarias en el sur de Florida fueron 255% mayores a las registradas en 2007.

“Los compradores que sólo tienen efectivo también están concientes de que es muy difícil conseguir un crédito hipotecario, así que se están aprovechando del momento para buscar lo mejor de lo mejor, y luego intentan pagar un precio decente”, dice el fundador de Condo Vultures. Los analistas confían en que los altos inventarios se nivelen con la contracción en la construcción de vivienda.

Aunque en algunas zonas de playa de Florida la baja en los otrora altísimos precios ha ayudado a estabilizar e, incluso, a fortalecer ese submercado, Zalewski cree que hay otras áreas del estado que continuarán experimentando descensos. Por ejemplo, un condominio nuevo, ubicado frente al mar, se vende en unos 350 dólares el pie cuadrado, y en lugares lujosos, como South Beach, la cifra se mantiene en unos 1,000 dólares.

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