La construcción impulsa el conocimiento

Los dueños de los parques industriales podrían ser los nuevos mecenas de los tecnológicos; la estrategia para agregar valor al negocio inmobiliario se enfoca en impulsar la investigación
Las nuevas construcciones ya se pueden ver en o alto de la c
Adolfo Ortega

En los primeros días de noviembre del año pasado, los empresarios agrupados en la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) se reunieron en Ixtapa para celebrar su convención anual. Ahí dieron el primer paso de una estrategia con la que pretenden agregar valor a su negocio inmobiliario y, de paso, impulsar la investigación en el país: fomentar la construcción de parques tecnológicos.

“(Dar) este paso era muy importante debido a la evolución misma del país”, dice Lorenzo Verhó, presidente de AMPIP y uno de los principales promotores de incorporar esta asociación a los parques tecnológicos, y desde ahí impulsar este concepto.

Hay varias cosas que distinguen a un parque industrial de uno tecnológico. El primero sólo cuenta con empresas, mientras el segundo incluye universidades y centros de investigación. Un parque industrial sólo se ocupa de rentar un predio con servicios básicos para la manufactura de productos, pero uno tecnológico requiere una instalación más sofisticada. Un parque industrial casi siempre es privado; en los tecnológicos es más común la participación pública.

La AMPIP agrupa actualmente a 150 parques industriales ubicados en 24 estados del país. En ellos residen unas 2,000 empresas, las cuales generan un total de 300,000 empleos directos. En México no hay un organismo que agrupe a los parques tecnológicos. Tampoco hay una cifra oficial sobre cuántos existen. “Hay poca información respecto de los parques tecnológicos en México”, señala Reynold González, director del Parque de Investigación e Innovación Tecnológica Monterrey (PIIT), una de las pocas instalaciones de esta naturaleza que hay en el país. “Sabemos de otro parque que está en Sonora y otro más en Chihuahua”, agrega.

La moción de que AMPIP incorpore parques tecnológicos tiene más significado que simplemente cambiar el nombre y las siglas del organismo. Por un lado se trata de impulsar la figura industrial que podría hacer más competitivo el tejido empresarial del país. Por el otro, el gremio tendría que convivir y quizás animarse a hacer un negocio muy distinto al suyo, menos rentable y más sofisticado.

Los parques industriales se caracterizan por concentrar a un grupo de industrias cuyas actividades pueden o no estar relacionadas. Pero los parques tecnológicos y los científicos tienen que cumplir con una serie de normas entre las cuales figuran la relación que deben tener las empresas que ahí se hayan instalado. “Los parques tecnológicos son gestores de redes de conocimiento y de relaciones”, asegura José María Argüelles, director de la consultora Idom, que asesora al gobierno del Estado de México en la construcción de Tecnópolis Esmeralda, un parque tecnológico que empezará a construirse en los primeros meses de 2008 en el municipio de Atizapán.

Por lo general, un parque tecnológico cuenta con una empresa ancla alrededor de la cual se instalan firmas más pequeñas que buscan generar sinergias a través de la innovación. Esto beneficia el desarrollo tecnológico y la generación de valor agregado entre las firmas del parque.

Según Ricardo Bolaños, académico del Tecnológico de Monterrey campus Estado de México, con los tecnoparques sucede algo parecido a lo que sucede en la plaza Garibaldi. “Los mariachis van a esa plaza porque saben que ahí los van a buscar, y los que buscan un mariachi van a Garibaldi porque saben que ahí encontrarán uno; igual pasa con las empresas de un parque tecnológico”, explica Bolaños, quien coordinará las incubadoras y aceleradoras de empresas de base tecnológica en el nuevo parque de Atizapán.

Aquí es donde aparece una de las primeras diferencias con los parques industriales, en donde cualquier empresa puede rentar un espacio y contar con los servicios típicos, como agua y energía, a cambio de una renta mensual. “Cuando administras un parque industrial la relación termina cuando convences a una empresa para instalarse ahí”, comenta Argüelles. “Pero cuando administras un parque tecnológico, la relación apenas empieza con la instalación de la compañía”.

Esto lo sabe bien el PITT de Monterrey. Su construcción comenzó en agosto de 2005 y se calcula que podrá inaugurarse en septiembre de 2008. Su primer objetivo fue incluir centros de investigación. Por ahora tiene 10 centros comprometidos, de los cuales sólo dos están en operación: el Centro de Ingeniería y Desarrollo Industrial (Cidesi) y el Centro de Investigación y de Estudios Avanzados (Cinvestav). Actualmente trabajan en este lugar 70 investigadores. Otros cinco centros están en construcción: Centro de Investigación en Materiales Avanzados (Cimav), Instituto del Agua del estado de Nuevo León, Monterrey IT Cluster, el Centro de Innovación y Diseño Estratégico de Productos del Tecnológico de Monterrey y el Centro de Innovación, Investigación y Desarrollo en Ingeniería y Tecnología de la Universidad Nacional Autónoma de Nuevo León. Ahora está negociando con una decena de empresas nacionales y extranjeras para que instalen ahí sus centros de investigación y desarrollo. Cinco de ellas tienen el nivel para funcionar como un ancla del parque. La infraestructura para estos centros comenzará a construirse en el primer trimestre de 2008. “En su fase final estimamos que habrá alrededor de 3,000 personas laborando en el PIIT”, indica González, director del parque.

Una de las principales ventajas que los parques industriales ofrecen a sus accionistas es la seguridad y la rentabilidad del negocio. En esta actividad son comunes los contratos de largo plazo, generalmente cotizados en dólares y respaldados por marcas trasnacionales. Gracias a estas condiciones, muchos fondos de capital privado e, incluso, fondos de pensiones extranjeros, como Calpers, han invertido en los últimos años en el capital de estas compañías inmobiliarias. Y estos recursos han servido para financiar a buen costo la construcción de más instalaciones de este tipo.

Esta situación es distinta en el caso de los parques tecnológicos. Por un lado ya no existe la rentabilidad del parque industrial. Según cálculos de Idom, la inversión que requiere un parque tecnológico podría representar hasta tres veces el monto necesario para instalar uno industrial. Y la renta de éste no se eleva en la misma proporción.

Sonora Softech Park es un parque tecnológico impulsado y financiado por la asociación TI Sonora, el Instituto Tecnológico de Hermosillo y autoridades estatales y municipales. El predio apenas fue inaugurado a mediados de octubre. Al cierre de la edición ya había dos empresas operando en este lugar. A decir de Jesús Carrasco, presidente del consejo de TI Sonora, las rentas mensuales de este parque varían entre 75 y 90 pesos por metro cuadrado. De acuerdo con la inmobiliaria CB Richard Ellis, el precio promedio de la renta en naves industriales varía entre 40 y 55 pesos al mes.

La AMPIP señala que un parque tecnológico requiere menos construcción que uno industrial o logístico. Y si hay menos edificios, hay menos metros cuadrados para rentar y, por lo tanto, menos ingresos. Además, se requiere de un mayor número de estacionamientos y de áreas verdes que no generan el mismo ingreso que la renta del inmueble. Sin embargo, se requiere instalar infraestructura más compleja, sobre todo de telecomunicaciones.

Verhó confía en que las grandes empresas multinacionales no escatiman recursos en rentar instalaciones especializadas para la investigación, como las que ofrecen los parques tecnológicos. Pero reconoce que hay miles de empresas medianas, pequeñas y en proceso de incubación que no están en posibilidades de pagar rentas tan altas como las de estas instalaciones, aun cuando sus necesidades de desarrollo requieren un espacio de estas características.

“Es un modelo de negocios distinto”, apunta Bolaños. En esencia, el académico del Tec de Monterrey se refiere a que los parques tecnológicos o científicos, por lo general, cuentan con apoyos y subsidios gubernamentales. En algunos casos estos apoyos son tan extremos como el Tecnoparque Internacional de Panamá, que no cobra renta a las firmas que ahí operan. Eso explica por qué 40% de los parques que pertenecen a la International Association of Science Parks (IASP), uno de las dos organismos globales más importantes de parques tecnológicos, son propiedad del gobierno (véase gráfico en esta página). Según este mismo organismo, 45% de los parques ofrece recursos para desarrollo de proyectos, 40% da subsidios a las empresas ahí instaladas y, en menor medida, el estado también contribuye con consultoría, extensiones de impuestos y préstamos de bajo interés.

“En México no existe una política pública para el fomento de parques tecnológicos”, comenta Verhó, de AMPIP. Actualmente, agrega, el gobierno federal tiene algunos programas de apoyo administrados por la Secretaría de Economía, como el Fondo Pyme o el Prosoft; pero el presupuesto con el que cuentan no ha sido suficiente y las reglas de operación de estos programas no contemplan apoyos al desarrollo de un parque tecnológico. “Sin embargo, existe un gran potencial y comienzan a coordinarse esfuerzos en el ámbito público, académico y empresarial”, reconoce el empresario.

El gobierno de Nuevo León, por ejemplo, ha invertido 400 millones de dólares en el PIIT, incluyendo el terreno de 70 hectáreas. Y entre los apoyos a los residentes ofrecen regalar el terreno cuando el proyecto de la empresa lo justifica. Además, trabajan con la Secretaría de Desarrollo Económico estatal para incorporar incentivos adicionales.

El gremio de los parques industriales cree que los sectores que más potencial tienen para sumarse a los parques tecnológicos son mecatrónica, nanotecnología y biotecnología. También destacan tecnologías de la información, cuestiones de agua, sector automotriz y electrónica.

De acuerdo con AMPIP, el punto que alinearía a ambos negocios, el de los parques industriales y el de los tecnológicos, es el hecho de que, cada vez más, los clientes regulares de un parque industrial requerirán de espacios más sofisticados no sólo para operaciones de manufactura, sino para centros de investigación y desarrollo.

“Se dice que en el tren de la modernización, los parques son las estaciones”, comenta Verhó, el presidente de AMPIP. “Y nuestro país tiene que evaluar seriamente las consecuencias de la pasividad”.

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