Fibra Uno colocará 5,060 mdp en la BMV
Tras cuatro años de espera en los mercados financieros, a principios de febrero próximo se concretará la primera colocación de capital de un Fideicomiso de Bienes Raíces (Fibra). Denominado como Fibra Uno Administración, S.A. de C.V. el próximo 4 de febrero realizará una oferta pública de hasta 230 millones de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), por un monto de hasta 5,060 millones de pesos (mdp).
Este tipo de vehículos financieros se dedican al financiamiento de bienes raíces y ofrecen a los inversionistas rentas continuas, a la vez que permiten obtener plusvalías de capital en virtud de la apreciación de los inmuebles.
Según el prospecto preliminar de colocación de Fibra Uno, la oferta pública de los CBFIs será realizará por Deutsche Bank México, que actúa como fiduciario del fideicomiso . Cabe recordar que un fideicomiso es una figura jurídica a través del cual los activos de una empresa o persona se pueden retener para su distribución a sus beneficiarios en una fecha posterior.
Fibra Uno tiene una estructura de capital caracterizada por la ausencia de deuda bancaria y un modelo de crecimiento rápido. Estará administrada por expertos en el mercado de bienes raíces de México e iniciará con un patrimonio de 11 propiedades diversificadas por tipo de inmueble (centros comerciales, oficinas y naves industriales), número de inquilinos y localización geográfica.
" No es una colocación como tal de capital ni deuda, sino de un híbrido , que es la razón de ser de las fibras", dijo un especialista de una casa de bolsa que pidió no ser identificado. Añadió que pese a que se trata de un instrumento de inversión desconocido, podría generar interés al tratarse de una opción apegada a la mentalidad del mexicano, que favorece el arraigo al bien raíz.
" Para inversionistas institucionales como las Siefores podría ser muy interesante tener este tipo de instrumento de más largo plazo, que se asemeja a una renta fija, pero con un potencia de apreciación adicional, al menos en teoría", explicó.
Según el prospecto, se busca colocar 50% de los CBFIs en México y el porcentaje restante en el extranjero (incluido Estados Unidos, bajo la regla 144A). Se espera que los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios se coloquen en un rango de 21 a 23 pesos.
Fibra Uno espera obtener recursos netos por 4,017 mdp en la oferta global de los CBFIs y hasta 4,654 mdp incluyendo la opción de sobreasignación.
"Pretendemos usar los recursos netos de la Emisión para comprar nuestra cartera de adquisición y pagar el IVA relativo a nuestra cartera inicial. Los recursos remanentes, en su caso, se usarán para capital de trabajo y cumplir con los fines de nuestro fideicomiso, incluyendo adquisiciones y desarrollos futuros", se indica en el documento.
Los proyectos después de la oferta
Una vez realizada la emisión, Fibra Uno de propone realizar una serie de transacciones, en virtud de las cuales consolidará su cartera inicial, que estará conformada por 15 propiedades y los derechos de arrendamiento de una propiedad (para sumar un total de 16 propiedades).
"Como parte de nuestras transacciones de formación, se incluirán operaciones en virtud de las cuales los propietarios de los 11 bienes inmuebles, que conforman nuestra cartera de aportación, recibirán un total de 200,000 de nuestros CBFIs como contraprestación por dicha aportación.
"Nuestra cartera de aportación consiste en 4 propiedades industriales, 2 propiedades comerciales, 1 propiedad para oficinas y 4 propiedades de uso mixto que se ubican en 5 entidades federativas, incluyendo Jalisco, Estado de México, Guanajuato, Chiapas y el Distrito Federal. Estas propiedades representan un total de aproximadamente 482,407 metros cuadrados de área rentable (aproximadamente 72% de nuestra cartera inicial) y presentaron una tasa de ocupación de 93% al 30 de septiembre de 2010", añade el prospecto de Fibra Uno.
Al respecto fuentes cercanas a la operación detallaron que la fibra se hará de 5 nuevos inmuebles con una inversión de 4,305 mdp, recursos que provendrán de la emisión de los CBFIs. "Son activos (4 centro de comerciales y uno de uso mixto) que se van a comprar de inmediato y que integrarán el porfolio inicial de la FIBRA", detalló una de las fuentes.
Por otro lado, manifestó que las perspectivas de crecimiento del sector inmobiliario son muy interesantes ya que vendrá una recuperación fuerte en las tarifas y en la economía mexicana.
El agente estructurador de Fibra Uno es Protego Asesores y los intermediarios colocadores en el extranjero son Bank of America Merrill Lynch y UBS. En México son Santander Casa de Bolsa y Protego Casa de Bolsa.
El comité técnico de Fibra Uno está integrado por Moisés El-Mann y André El-Mann, pero al concluir la oferta se ampliará a 21 miembros propietarios y sus respectivos suplentes. Actualmente Moisés El-Mann es el presidente de dicho comité y presidente de Grupo-E.
Ha liderado a Grupo E durante más de 30 años, con una visión de largo plazo para la conceptualización y comercialización de los proyectos en los que participa el grupo, que actualmente tiene operaciones inmobiliarias verticalmente integradas y ha desarrollado y operado aproximadamente 170 proyectos en diferentes sectores y áreas geográficas de México.
