Prevén auge de vivienda no tradicional

Pese a que la presentación del Programa de Vivienda para no afiliados al Infonavit y Fovissste fue pospuesta en un par de ocasiones, el plan está estructurado y el Gobierno Federal trabaja en su mejoramiento, revelaron fuentes del sector infraestructura. Con base en un reporte de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en el mercado hay casi 6 millones de personas sin acceso a seguridad social, económicamente activas y con necesidad de vivienda.

"Se está afinando (el programa), además se está robusteciendo el presupuesto para vivienda, hay que recordar que el tema del producto va ligado a incentivos, pero sobre todo, de los subsidios que se quieren canalizar", dijo una de las fuentes consultadas.

De acuerdo con un estudio de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), aunque la población total de México es de 26.7 millones de familias (incluyendo sólo a hogares que por su ingreso y ubicación pueden acceder a un crédito), sólo 17.8 millones cuentan con casa propia.

Así, 8.9 millones de familias están en rezago habitacional ampliado debido a que no cuentan con una vivienda propia o que las construcciones son de baja calidad y duración.

El reporte también revela que anualmente se forman alrededor de 603,000 nuevos hogares, de los cuales aproximadamente 51% está posibilidades de contratar un crédito hipotecario.

En el caso específico de 2011, se estima que la demanda de viviendas es de 1.1 millones, y de este número 62.5% corresponde al rezago, 27.9% a nuevos hogares, 7.2% a movilidad habitacional y 2.4% a la gente que mejoró su ingreso o calidad crediticia y que ante esto están posibilidades de contratar un crédito.

Con base en el estudio de la SHF, 5.8 millones de habitantes integran la población económicamente activa pero no cuentan con acceso a la seguridad social y, por ende, no están ni en el Fovissste ni en Infonavit.

A diferencia del mercado de vivienda media y residencial, cuyos expedientes crediticios son integrados por entidades financieras, en los segmentos económico y social son coordinados masivamente por los desarrolladores (constructoras de vivienda).

La recabación de expedientes en el sector de no afiliados al Infonavit y Fovissste es más complicada y riesgosa ante la dificultad para comprobar ingresos y por ende, la capacidad de pago.

"A partir de la experiencia reciente poco exitosa en la atención a este segmento, se ha venido replanteando y afinando el modelo de crédito buscando mejorar su desempeño. Este modelo tiene diversos atributos y enaltecedores que buscan una mejor distribución de los riesgos y alineación de los incentivos entre los actores que participan en este proceso", dice la SHF.

En este sentido, considera que para atender al sector de no afiliados se requiere atraer a entidades financieras (EF's) privadas a través de garantías que distribuyan el riesgo de crédito entre los diferentes involucrados, la creación de fondos de garantía para cubrir las posibles pérdidas de las EF's y elementos de la regulación bancaria que inhiban malas prácticas en la originación.

También considera importante mejorar el perfil del acreditado con menores costos de financiamiento para generar accesibilidad, incentivar al acreditado a aportar un mayor enganche (generando así un compromiso de pago) y la segmentación del tipo de acreditado y comprobantes de ingresos de acuerdo a su actividad económica.

Esquema para no afiliados

La SHF ubica a las personas sin acceso a la seguridad social en cuatro segmentos: los empleados estatales y municipales que pueden comprobar ingresos vía recibos de nómina y constancia de empleo; las personas físicas que ejercen su profesión u oficio de manera independiente; aquellos que prestando un servicio profesional cobran por honorarios y, finalmente, los que tienen un ingreso regular de sus actividades económicas.

Con relación a la forma de comprobar ingresos; el esquema contempla medios como recibos de nómina de cuatro meses, carta constancia de empleo, declaración de impuestos o recibos de arrendamiento, estados de cuenta de inversiones/ahorro/cheques, constancia de percepciones y retenciones, así como esquemas de ahorros, de renta con opción a compra, de buen pagador y renta pagada.

"El Esquema no afiliados se integra con diversos elementos, la combinación de los mismos dependerá del tipo de comprobación de ingresos, de la entidad financiera que otorga el crédito, de los desarrolladores de vivienda, Subsidios Federales y Estatales, enfocados a atender al mayor número posible de acreditados", indica el organismo que dirige Javier Gavito Mohar.

A fin de reducir el riesgo de crédito de las entidades financieras (EF) y alentar su participación, la SHF ofrece una garantía de Primeras Pérdidas sobre un Portafolio y un Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV) del 30% del monto del crédito en dos tramos.

Además; una proporción de la prima de la garantía de primeras pérdidas la deberán cubrir los desarrolladores por los expedientes que presenten a las EF's. La otra parte de la prima de la garantía y la prima del SCV la deberán cubrir; créditos para mayores a cinco veces el salario mínimo general de Distrito Federal (SMGVDF) el acreditado y créditos para hasta cinco VSMGVDF la CONAVI o un fondo federal.

"En todos los casos, el desarrollador cubrirá su porción de la prima, misma que no podrá trasladar al acreditado. Dicha prima se ajustará de acuerdo con el comportamiento de los créditos, cuyos expedientes hayan sido integrados por estos desarrolladores, pudiendo establecer parámetros de deterioro a partir de los cuales ya no se les podrá fondear u otorgarles la garantía", advierte el reporte de la SHF.

Reconoce que para brindar mayor accesibilidad al crédito hipotecario en general a los sectores de bajos ingresos, incluyendo al segmento de No Afiliados, es necesario disminuir los costos de transacción de la industria.

En este sentido, considera fijar los avalúos de viviendas hasta cierto valor (por ejemplo 350,000 pesos) que se producen masivamente en desarrollos y que se pagan avalúos individuales por vivienda.

En el traslado de dominio, se contemplan la participación de los estados y municipios otorgando descuentos en el impuesto sobre la adquisición de inmuebles en gastos notariales negociaciones para disminuir honorarios de los notarios en segmentos que se quieran favorecer.