Préstamos ‘tóxicos’, negocio lucrativo
Tres razones que explican el dinamismo del mercado secundario de los malos préstamos bancarios:el desempleo en Estados Unidos se mantiene alto, Europa atraviesa una crisis de deuda y las quiebras en Wall Street comienzan a presentarse otra vez. Pero no todo son malas noticias. El mercado de los préstamos bancarios 'tóxicos' nunca ha estado más boyante.
Mission Capital Advisors, una firma de asesoría en venta de créditos, ha estado capitalizando por algunos años lo que podríamos llamar la cara positiva del lado negativo. ¿Cómo? A medida que los bancos buscan sacar de sus balances los préstamos hipotecarios underwater (esos donde el valor de la deuda es superior al valor de la propiedad), el mercado secundario para esos malos préstamos se ha disparado. Desde comienzos de 2009, alrededor de 74,000 millones de dólares (mdd) en préstamos (según el saldo de capital no pagado) se han negociado en el mercado secundario. La firma Mission asesoró en 9,300 millones de dólares de esas ventas, en 114 transacciones diferentes.
El mercado también ha ganado fuerza. De acuerdo con Mission, en 2009 se vendieron 17,300 millones de dólares de dichos préstamos; en 2010, 26,900 millones de dólares; y hasta octubre de 2011, 30,100 millones de dólares. Mientras la Corporación Federal de Seguro de Depósitos vio en 2010 un alza histórica en las ventas de los préstamos que absorbió de bancos fracasados, las ventas de dichos préstamos realizadas por bancos existentes han aumentado este año, pasando de 9,400 millones de dólares en 2010 a 21,500 mdd a fecha de octubre de 2011.
¿Por qué ese súbito interés por sacar los malos préstamos de sus balances?
En opinión de David Tobin, uno de los dos directores de Mission Capital, hay numerosas razones para ello, las cuales interactúan para crear algo así como ‘la tormenta perfecta' tanto para compradores como para vendedores en el mercado secundario de los préstamos .
Para empezar, los bancos que tal vez se quedaron con algunos préstamos tóxicos a la espera de una floreciente recuperación económica están comenzando a perder la esperanza. Más aún, la situación de Europa ha empeorado las cosas: sólo veamos lo que le hizo a MF Global, quebrado por su exposición a la deuda soberana europea . El índice CPPI de Moody's, que mide el valor de los inmuebles comerciales, se ubicaba en 100 en diciembre del año 2000, subió hasta 200 hacia fines de 2007 y principios de 2008, y a comienzos de este año retrocedió de nueva cuenta a 100. El mercado ha repuntado ligeramente; hoy el índice se encuentra alrededor de 120, pero desde fines de 2009 prácticamente no registra cambios. "Tras ese repunte, ha caído un poco, y parece que se mantendrá estancado en el futuro cercano. Es un buen tiempo para vender préstamos inmobiliarios", apunta Tobin.
Una segunda razón para ese renovado interés en vender los malos préstamos es el reto que han enfrentado los bancos para hacer otros nuevos. Tanto analistas como inversionistas están exigiendo que los bancos mejoren sus hojas de balance, indica Tobin, y si los bancos no pueden demostrar su fuerza mediante nuevos y sólidos préstamos, entonces lo hacen desapareciendo los activos problemáticos que son una carga para el capital. Y eso es justo lo que ha ocurrido. "Los bancos han vendido todo lo que su saneamiento o rentabilidad operativa les ha permitido. Pero cuando pueden vender (esos préstamos), lo hacen. La mejor cosa que puede hacer un banco es vender activos debidamente marcados que ayuden a equilibrar la hoja de balance. Mientras más puedas vender, mejor se te percibe", comenta Tobin.
El pasado agosto, por ejemplo, Wells Fargo compró al Banco de Irlanda 1,400 millones de dólares en préstamos inmobiliarios. El banco estadounidense pagó aproximadamente el valor nominal de los préstamos, y los inmuebles están en ciudades estratégicas relativamente saludables, como Nueva York, Boston y Washington.
Pero no todos los vendedores obtienen un valor cercano al nominal. La mayor venta realizada este año fue los 10,500 millones de dólares de préstamos pertenecientes a otro banco irlandés en peor forma que el Banco de Irlanda, el Anglo Irish. Aunque la compra aún no se concreta, las primeras estimaciones han fijado el valor de venta de la cartera de préstamos entre 80 y 85 centavos de dólar.
Y han ocurrido casos peores: también en agosto, Mission asesoró a los compradores cuando Valley National Bank vendió 15 millones de dólares en préstamos para la construcción de un desarrollo residencial en Brooklyn. Los compradores únicamente pagaron 53 centavos de dólar. Un poco antes, en ese mismo mes, Oaktree Capital compró 205.4 millones de dólares en préstamos hipotecarios underwater a M&I Bank pagando sólo 50 centavos de dólar. Mission asesoró esa compra también.
Lo que nos lleva a la tercera razón que explica la robusta actividad en el mercado de préstamos: ya que las firmas de capital de riesgo como Oaktree, Colony Capital y Silver Point Capital han reunido miles de millones de dólares adicionales para los fondos inmobiliarios en dificultades, están presionadas para gastar ese dinero o devolverlo a los inversionistas. Así que salen a comprar en las subastas de préstamos.