La vivienda se encarece 10% en México
El precio promedio de las viviendas en México aumentó 9.5% en el primer trimestre de 2012 debido a un cambio en la combinación entre las ventas y la comercialización de casas y departamentos con valor agregado, según cifras obtenidas en un ejercicio de CNNExpansión.
Con base en un consolidado de las cifras de Geo, Ara, Homex ( la empresa número 86 de 'Las 500' de Expansión ) y Urbi, el costo promedio de la vivienda se ubicó en 397,783 pesos al finalizar marzo del presente año contra 363,370 pesos del mismo mes en 2011.
"Hubo un cambio en la mezcla de ventas del sector; el Infonavit se vio afectado por el registro único de vivienda, mientras que el primer trimestre de este año fue muy activo para Fovissste, que tiene una mezcla de ventas con un precio promedio más alto (que el de Infonavit)", explicó Francisco Chávez, analista de Casa de Bolsa BBVA Bancomer.
Recordó que a fines de 2011 se realizó el sorteo de Fovissste , por lo que las hipotecas rifadas se ejercieron en los primeros meses del presente año. "Por tanto, hubo una modificación en la mezcla, con un Fovissste ganando participación de mercado", agregó.
Por su parte, Carlos Hermosillo, subdirector de análisis de Banorte-Ixe Casa de Bolsa, indicó que en cada nicho de vivienda las desarrolladoras están ofreciendo más valor agregado a sus clientes (Internet, conectividad y ecotecnologías), con el consecuente aumento en el precio.
"Todo los nuevos servicios que el Infonavit o Fovissste piden que se incorporen se están compensando con la parte de precio, lo que lo hace un negocio igual o más rentable para las empresas", detalló el experto.
Rubro ‘fuerte' es el más débil
Mientras los precios de la vivienda aumentaron en casi 10%, el volumen de ventas del sector (considerando Geo, Ara, Urbi, Homex y Sare) disminuyó en casi 6% en el primer trimestre de 2012 al sumar 33,009 unidades contra 35,022 del mismo periodo del 2011.
"Es la continuación de la tendencia que vimos el año pasado, pero agravada por los retrasos administrativos en el tema de los subsidios a la vivienda. Además, empresas como Ara han demorado algunos proyectos ", dijo Carlos Hermosillo.
La excepción en las bajas fue Geo, que presentó un aumento de 12% en el número de viviendas comercializadas. Homex, Ara y Sare observaron caídas de 23%, 7% y 88%, respectivamente, por su parte, Urbi prácticamente no creció.
Pese a esto, las ventas totales de las cinco compañías alcanzaron 15,587 millones de pesos (mdp) al primer trimestre de 2012, lo que significó un aumento de 17.3% en relación al periodo enero-marzo del año anterior y una alza de 20% en el flujo operativo (EBITDA por sus siglas en inglés).
Estos avances estuvieron determinados principalmente por el aumento de precios y el incremento en el rubro de otros ingresos , incluyendo el equipamiento de viviendas, venta de terrenos y la construcción de cárceles.
Para el analista de Casa de Bolsa BBVA Bancomer, si se excluyeran las ganancias correspondientes a rubros distintos al negocio principal de estas empresas, los ingresos totales del sector aumentarían apenas 1% y el EBITDA disminuiría 0.1%.
En el caso particular de Homex, en el trimestre enero-marzo de 2012 obtuvo ingresos de 2,159 mdp por el avance en la construcción de centros penitenciarios , lo que le permitió incrementar en 44% sus ventas y 60% su EBITDA. De no considerarse esas entradas, las primeras hubieran disminuido en 9%.
"En general fue un trimestre flojo , aunque la demanda de vivienda sigue ahí, al final cuestiones coyunturales están afectando el inicio de este año", consideró Chávez, y agregó que en el segundo trimestre del año el sector deberá de recuperar el dinamismo.
El nivel de apalancamiento (medido por la razón Deuda Neta a EBITDA) se ubicó en 2.4 veces al finalizar marzo pasado, muy similar al observado en diciembre de 2011. Ara, Geo y Urbi generaron un flujo libre de efectivo positivo en el primer trimestre ante una menor inversión (relacionada con una caída en la construcción), aunque esto podría revertirse en el segundo trimestre cuando deban hacer desembolsos.
El analista de Banorte-Ixe Casa de Bolsa prevé que el número de viviendas vendidas en el 2012 se mantenga estancado respecto al año anterior y que los ingresos aumenten de 6% a 7%, y estima una tasa de crecimiento similar para el EBITDA.
