Las bolsas llenas, centros comerciales
A finales de diciembre de 2008, los supermercados Wal-Mart se abarrotaron, las personas corrían de un pasillo a otro, tratando de comprar lo más que les fuera posible. Al final de sus compras, esperaban en largas filas de hasta 30 carritos en cada caja, a que los cajeros les regresaran 15% del valor de cada producto que adquirían.
"Un día sin IVA" fue la estrategia de ventas de Wal-Mart más agresiva del año, fue también un grito desesperado para llamar la atención de los consumidores que, abatidos por los temores de una fuerte recesión económica, provocaron que el consumo al cierre de 2008 fuera uno de los más bajos, al menos los dos últimos años. Y logró captar la atención de las personas, la campaña de Wal-Mart, una de las principales anclas de los centros comerciales de servicios, consiguió incrementar sus ventas 8%.
Los centros comerciales enfocados en ofrecer servicios como bancos, cerrajeros y hasta casas de empeño se han convertido en los favoritos de los consumidores por la seguridad que ofrecen y, a partir de este año, podrían ser también los favoritos de los desarrolladores.
El negocio de los centros comerciales seguirá porque México representa una gran oportunidad, dice Sandor Valner, presidente de la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura (AMFII).
Sin embargo, el crecimiento del sector no se dará a la misma velocidad que en 2006 cuando se construyeron 70 centros comerciales con valor de 6,000 millones de dólares (mdd) porque los fondos ya no invierten como entonces. La construcción de centros comerciales bajó al cierre de 2008 entre 20 y 25%, según datos de la consultora Softec y Rees, un despacho internacional experto en el diseño arquitectónico de centros comerciales e inmuebles para la tercera edad. "Los fondos globales serán cautelosos, aportarán capital a cuenta gotas", advierte José Coballasi, presidente de Ad Value Asesoría en Inversiones.
Al inicio de 2008, el fondeo de capital para construir centros comerciales era de 70-30; el desarrollador aportaba la menor parte. "En adelante el total del capital saldrá de los fondos", advierte Jorge Lizán, director de Desarrollo de Negocios para América Latina del International Council of Shopping Centers (ICSC).
A pesar de las dificultades, existe interés en construir más centros comerciales por el potencial que el país tiene. En México hay tan sólo 0.4 metros cuadrados (m2) de centro comercial por habitante mientras que en Estados Unidos es de 1.9 m2 por habitante. Además existe una relación directa con el crecimiento poblacional y por el potencial que tienen 28 ciudades de la República para construirlos, comenta Víctor Lachica, director de la comercializadora inmobiliaria Cushman & Wakefield (C&W).
México cerró 2008 con 1.1 millones de metros de superficie bruta alquilable (SBA). Al inicio de 2008 se proyectaba la construcción de 70 centros comerciales: "La mayoría se consolidó y el resto está por terminarse", considera Lizán. Mientras que el nivel de aperturas previsto para este año y 2010 se sitúa entre 400 y 500,000 m2, debido a la incertidumbre que prevalece entre los inversionistas y las duras condiciones impuestas por los bancos, reacios a financiar proyectos inmobiliarios.
Para 2009, la previsión es que bajará 30%, de acuerdo con Luis Llaca, vicepresidente comercial de CB Richard Ellis. Actualmente, un proyecto "atractivo" es el que puede validarse cuantitativa y cualitativamente, que minimice el riesgo, maximice los rendimientos y ofrezca condiciones de ajuste en el precio de los terrenos, explica Valner.
La construcción de centros comerciales se mantendrá si se tiene financiamiento, asegura Llaca.
El reto para los desarrolladores, dice Lachica, de C&W, está en mantener muy bien administrados los centros comerciales y bien seleccionados a los inquilinos. "Con esto, el usuario saldrá ganando y se mantendrán las ventas".
Las rentas de los locatarios son clave para la supervivencia de los centros comerciales, por ello, tratarán de subir los precios este año. La estrategia que sigue Consorcio Ara, una de las vivienderas más importantes del país que desde hace tres años incursiona en el segmento de centros comerciales, es que el cobro de las rentas será flexible. "Trabajamos de la mano con nuestros arrendatarios para que ellos puedan incrementar sus ventas", explica Luis Ayestarán, director de Centros Comerciales de Ara.
Las rentas del espacio alquilable van desde 40 dólares por m2 hasta 190 pesos en las zonas más alejadas. Mientras que para las tiendas ancla y subancla las rentas podrían cotizarse entre 30 y 40 pesos por m2. En los primeros meses del año, las rentas de los centros comerciales todavía crecieron, si bien a un ritmo menor, aunque habrá que esperar hasta 2010 para ver alzas de rentas.
Consorcio Ara manejó hasta finales de 2008 una relación 50-50 con O'Connors Partners, y para este año estrenará socio.
Este año, "en vez de los tres centros comerciales que se venían construyendo en una misma zona de influencia ahora será sólo uno", señala Ayestarán.
La tendencia se orientará más a la construcción de pequeñas plazas con tiendas de conveniencia a cruce de calle, dice Valner.
Otra tendencia que seguirá serán los centros comerciales de usos múltiples, es decir, con oficinas, viviendas u hoteles en su interior. Cadenas hoteleras como Choice Hotels analizan la posibilidad de tener presencia dentro de los centros comerciales, en principio en el Estado de México.
"Ubicarse dentro de un centro comercial le da valor agregado al huésped, por seguridad", señala Eduardo Díaz Garay, director comercial de Choice Hotels.
Cuando llegue el momento, los Fondos Inmobiliarios saldrán de compras. "Sigue habiendo mucho dinero disponible en los fondos, listo para cuando las cosas mejoren", puntualiza Valner, también director de Walton Capital México, aunque no revela la cifra disponible.
Tan sólo recuerda que en, 2008, la inversión estimada rondaba entre 3,000 y 4,000 millones de dólares, que, si bien no crecerá, podría mantenerse. Por ahora, el nerviosismo frena la velocidad de los desarrollos. Grupo Inmobiliario Cababie (GICSA), por ejemplo, prevé para 2009 terminar el inmueble de usos mixtos Reforma Capital, ubicado a un costado de la Bolsa Mexicana de Valores; al tiempo que dejará otros proyectos en stand by.