Plan B: vivienda usada

La caída de los inventarios de vivienda nueva ha puesto otra vez en el mercado a la vivienda usada.

Plan B

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En 2009, aproximadamente 35,000 viviendas fueron abandonadas. (Foto: David Peón)
Vivienda usada  (Foto: David Peón)

El 17 de marzo pasado, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el municipio de Ciudad Juárez, Chihuahua, lanzaron un programa para recuperar los inmuebles vacíos de la ciudad.

El programa establece las bases para iniciar la recuperación, rehabilitación y comercialización de 4,300 viviendas vacías y/o deshabitadas, adquiridas con créditos otorgados por el organismo en los siguientes tres años.

En 2010 esperan recuperar al menos 1,000 viviendas. Los inmuebles recuperados se integrarán al denominado Programa de Habilitación, en el que concursarán cuando menos 12 desarrolladoras de vivienda que, de resultar ganadoras, se encargarán de reparar y renovar las construcciones para sacarlas nuevamente al mercado; algunas de las firmas que participarán son Casa Ruba, Urbi y Ara.

Ya hay planteamientos dentro de la Asociación de Desarrolladoras Inmobiliarias (ADI) “y sólo esperamos el momento en que las instituciones de crédito saquen esto al mercado”, dice Germán Ahumada, presidente de la ADI y director general adjunto de ara en entrevista con Obras.

Las desarrolladoras que se adjudiquen estas viviendas deberán repararlas y mejorarlas para sacarlas al mercado como un producto renovado.

“Es una oportunidad de inversión”, asegura Ahumada.

El abandono de viviendas es un fenómeno reciente que comienza a prender las alarmas de la industria. En 2009, aproximadamente 35,000 viviendas –con un costo promedio de 200,000 pesos– quedaron deshabitadas y bajo proceso judicial por falta de pago.

Los estados más afectados fueron Baja California y Tamaulipas. En Chihuahua, alrededor de 13,000 personas se encuentran en cartera vencida, pero 60% de ellas se ubica en Ciudad Juárez, según dijo a diarios locales el delegado estatal del Infonavit, José Flores Hernández.

El lanzamiento del programa para recuperar los inmuebles se hizo durante el segundo festival de la vivienda usada organizado por el Infonavit y constructoras como parte de la estrategia ‘Todos somos Juárez’, que también permite la regularización de pagos atrasados.

Todos somos Juárez

Los resultados que arroje el programa en Ciudad Juárez –donde el Infonavit tiene unos 8,000 créditos en cartera vencida–, nos dará un primer diagnóstico, dice Arturo López Arroyo, presidente de la Comisión de Vivienda de la Coparmex.

Resulta claro que el abandono de casas en el norte del país es producto de la violencia que se vive en la región, pero no es el único.

La falta de servicios de las viviendas en las llamadas ciudades dormitorio es otro detonante, que está cobrando fuerza en otras entidades de la República, como el Estado de México.

De no frenarse a tiempo, podría disparar el índice de morosidad de las hipotecas otorgadas por el Infonavit y contribuir al déficit de vivienda.

Pero la comercialización de inmuebles usados no se limita a los casos de abandono. El Infonavit lanzó una bolsa electrónica (Contacto Infonavit) para comprar y/o vender casas usadas, con un inventario de 7,000 viviendas y 646 corredores inmobiliarios.

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Escasez de créditos, problema de fondo

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Ésta es un clásica vecindad renovada en la Ciudad de México. (Foto: Gunther Sahagún)
Vivienda usada 2  Ésta es un clásica vecindad renovada en la Ciudad de México. ✓  (Foto: Gunther Sahagún)

Mientras no existan créditos puente para las pequeñas y medianas desarrolladoras de vivienda nueva, va a seguir creciendo el crédito a la vivienda usada, dado que será más difícil que construyan vivienda nueva al no tener dinero para hacerlas.

“Recordemos que las Pymes (pequeñas y medianas empresas) construyen 70% de las viviendas a nivel nacional”, enfatiza López Arroyo, de la Coparmex.

De segunda mano

En 2009, el Infonavit destinó cerca de 25% de sus recursos para financiar la adquisición de vivienda usada; otorgó 123,000 créditos a escala nacional.

Este año, el organismo espera que la colocación de este tipo de hipotecas aumente a 300,000 unidades.

Reconstruir vivienda usada es toda una industria: genera empleos, especialización en el arrendamiento de estos inmuebles y tiene la ventaja de encontrarse ubicada en zonas que ya cuentan con servicios básicos y medios de transporte, lo que le da mayor plusvalía.

En promedio, su precio de mercado es 20 a 30% menor que el de una vivienda nueva y las construcciones generalmente son más amplias, coinciden los especialistas.

Por ello, la Coparmex está cabildeando para que se incluya, como parte de la reforma a la Ley del Infonavit, que el organismo pueda financiar más de un crédito en la vida laboral del trabajador.

El año pasado se lanzó una iniciativa para adicionar a la Ley del Infonavit, que en el otorgamiento de una hipoteca se diera la posibilidad de abonar a la nueva compra una hipoteca adquirida anteriormente. 

“Con esto se genera una movilidad de vivienda en el mercado secundario y así las desarrolladoras empezarían a voltear y a cuidar a los clientes que ya le compraron una vivienda”, explica López Arroyo.

Pese a todo, la reforma que haría esto posible sigue en estudio en comisiones de la Cámara de Diputados.

Algunas desarrolladoras pretenden incursionar en el acomodo de viviendas usadas para no quedarse fuera del mercado, señala Claudia Velázquez, directora de Estudios de Mercado de la consultora Softec.

Las desarrolladoras, explica Velázquez, ofrecen a sus clientes anteriores sus unidades nuevas, de mejores características, y luego van reintegrando a su bolsa de oferta, la venta de la vivienda usada de menor valor.

“Bajo condiciones de cambio de garantía, el pasar a los clientes de una casa a otra y tomar la vivienda usada para integrarla a la bolsa de vivienda en venta, puede ser una solución viable”, anticipa.

¿Cambio de poder?

El dinamismo del mercado de la vivienda usada no es un crecimiento que marque tendencia. “Es coyuntural”, asegura José Ángel Borbolla, director general de la consultora inmobiliaria Transacciones Inmobiliarias (Tinsa).

En 2009, los créditos hipotecarios y para la construcción de vivienda prácticamente se paralizaron, explica, lo que provocó que el parque nacional de vivienda se contrajera, sobre todo los inventarios de vivienda nueva. Y de acuerdo con el Plan Financiero 2010-2014 del Infonavit (PFI), tardará dos años en superar los niveles de 2008.

Los créditos ejercidos para vivienda nueva disminuyeron 21% con respecto a 2008 y el registro acumulado de casas nuevas cayó 38%, comparado con el mismo año, indica el PFI.

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Tiempo de remodelar

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Las autoridades tomarán los inmuebles abandonados y vacíos y los rehabilitarán para ponerlos nuevamente a la venta. (Foto: Gunther Sahagún)
Vivienda usada 3  Las autoridades tomarán los inmuebles abandonados y vacíos y los rehabilitarán para ponerlos nuevamente a la venta. ✓  (Foto: Gunther Sahagún)

De acuerdo con las proyecciones del Infonavit, en el futuro la demanda que más se expandirá será la vinculada a la restauración de la vivienda debido al hacinamiento, al envejecimiento de los espacios, a la necesidad de rentar o vender vivienda actualmente deshabitada y a la disminución del poder adquisitivo producto de la crisis económica.

El Estado de México es la entidad con mayor necesidad de vivienda en el país (15% del total nacional), el Distrito Federal, Jalisco y Veracruz le siguen con 7%. “El rubro de mejoramiento de vivienda constituye 40%, con una necesidad anual agregada de 430,434 viviendas”, indica el documento.

En algunos estados, puntualiza el estudio, las acciones de mejora de vivienda igualan o superan la necesidad de vivienda nueva, por ejemplo, en el caso del DF, Veracruz y Sinaloa.

El Infonavit prevé que en 2010 en la Ciudad de México, la demanda del mercado secundario subirá de 25 a 50%, al aumentar de 17,000 a 29,000 los créditos para adquirir vivienda usada.

Los especialistas coinciden en que las tendencias socioeconómicas indican que el mercado de la vivienda usada en 2010 seguirá fuerte.

Cada vez es más común ver hogares unifamiliares de personas que deciden permanecer solteras o a causa de los divorcios. De acuerdo con el Inegi, en el país se registran aproximadamente 60,000 divorcios.

El déficit  se mantiene
Aunque el ritmo de inicio de nuevos proyectos en los dos últimos trimestres de 2009 recuperó impulso, comparativamente con el primer semestre de ese año, la cantidad de proyectos y vivienda que pudo introducirse al mercado sigue siendo menor al ritmo de inicio de nuevos proyectos que el mercado llegó a presentar en 2008 y 2007, explica Velázquez, de Softec.

“Lo anterior ha ocasionado que el volumen de mercancía carezca de masa para atraer vigorosamente al comprador, el cual podría seguir optando por la vivienda usada en este 2010”, estima.

Si bien el mercado inmobiliario ya ha visto mayor dinamismo en la producción de vivienda nueva desde finales de 2009 y principios de 2010, no será de forma acelerada.

Por muy rápido que se construya, el incremento en la oferta se dará en 18 meses aproximadamente, cuando termine el proceso constructivo, dice el especialista de Tinsa.

Los créditos para vivienda nueva tienen un promedio anual de 84% (de 2004 a 2009), pero la propensión por vivienda usada registra mayores incrementos, 24% (de 2007 a 2008) en los créditos adquiridos con cofinanciamientos.

A pesar de que las ventas de inmuebles usados crecieron, la demanda de vivienda nueva, aun cuando ha sufrido un pequeño espasmo durante estos dos últimos años, seguirá latente, asegura Borbolla.

Será un gran reto para los desarrolladores: tan sólo para la Ciudad de México tendrán que construir, al menos, unas 12,000 viviendas durante el próximo año; eso significa duplicar su ritmo de producción respecto de 2009, con casi 5,000 viviendas edificadas. No es el único reto, la calidad también lo será.

Por los viejitos
Coparmex lanzó su propia iniciativa a través del programa Rehabilitación de Vivienda Vecinal (Rehavive) mediante el cual remodelará edificios de 40 o 60 años de antigüedad, y regularizará 11,000,000 predios en la República y 1,400,000 en el Distrito Federal (que ayudará a recaudar hasta 2,000 millones de pesos en el cobro de predial).

“No pretendemos cambiar la densidad habitacional de los inmuebles, serán edificios de ocho a 10 departamentos, con uno o dos pisos. El rango de precios estará entre 350,000 y 800,000 pesos”, explicó Federico Sobrino Bracamontes, coordinador de Vivienda Usada y en Renta de la Comisión de Vivienda de la Coparmex, durante la presentación del programa.

Para adquirir una vivienda usada a través del Infonavit o una institución financiera es necesario hacer un dictamen técnico de calidad o un avalúo que determine el valor de la propiedad. Generalmente, el crédito corresponde al monto menor entre lo que pide el vendedor y el avalúo, por lo que es necesario contar con este documento para iniciar el trámite, que, dependiendo de la entidad, puede costar de 1,500 a 3,000 pesos.

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