¿Qué nos depara 2011?

El sector inmobiliario refugió a las inversiones pero tras la crisis la industria se desinfló; ¿será verdaderamente 2011 el final de la crisis? cuestiona Jorge A. Castañares Moreno.
casa-vivienda-hipoteca-eu-crisis-AP.jpg  (Foto: AP)
Jorge A. Castañares Moreno*

Tras el estallido de la burbuja tecnológica en 2000 y los atentados terroristas contra el WTC de Nueva York en 2001, la volatilidad se adueñó de los mercados provocando una minusvalía en las carteras de inversión y una transferencia de capitales a inversiones ‘seguras’. Los bienes raíces fueron uno de los destinos preferidos.

Los precios de los bienes raíces tuvieron un incremento dramático en casi todo el mundo desarrollado (excepto Japón, que salía de su propia crisis inmobiliaria de los 90), como lo confirman los datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).

El incremento fue apoyado por una gran disminución de tasas de referencia hasta niveles menores a 1% provocando una expansión del crédito y una dramática reducción de los estándares de riesgo.

Según el Índice de relación entre precio de venta y costo de renta, el efecto que tanto la baja de las tasas de interés, el acceso al crédito y la necesidad de certidumbre produjo en los precios de los bienes raíces y en la génesis de la burbuja inmobiliaria, causó la crisis actual: sin embargo, esta situación no es eterna.

Incluso antes de 2007 –año marcado como el origen de la crisis–, la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) comenzó a subir las tasas de referencia con el objeto de controlar los efectos inflacionarios que su propia política expansiva había ocasionado: (ver gráfica 1).

En un lapso de dos años (2004 a 2006), las tasas de interés de referencia en Estados Unidos pasaron de 1 a 5.25%, lo que, obviamente, restringió la capacidad de pago de los usuarios del crédito –principalmente los de tipo hipotecario a tasa variable.

El alza de las tasas llevó a la insolvencia a un gran sector de la población estadounidense que accedió a créditos a principios del siglo XXI con estándares de riesgo muy limitados, el llamado ‘crédito subprime’.

Años antes de la quiebra de Lehman Brothers, la crisis surgida de la insolvencia del mercado hipotecario en Estados Unidos ya se había trasladado a la economía real. Uno de los primeros afectados fue el sector de la construcción.

Para septiembre del año 2006, el Índice de Construcción Estadounidense (US Home Construction Index) de la Bolsa de Valores de Nueva York se había desplomado en más de 40%.

A inicios de 2007, la crisis incrementó súbitamente la morosidad de los créditos subprime (ver gráfica 2): La morosidad subprime comenzó a advertir inconsistencias en la valoración del riesgo y en la regulación de bancos, fondos y aseguradoras que produjeron una sobrevaluación de los precios y el consiguiente estallido de la burbuja inmobiliaria.

La bancarrota de Lehman Brothers, el 16 de septiembre de 2008, con activos por más de 639,000 millones de dólares, marcó el cisma de la crisis.

Si bien la existencia de la burbuja inmobiliaria y los problemas de las hipotecas subprime se podían anticipar desde mediados de 2004, nunca nadie dimensionó su alcance, ni el número y el tamaño de las empresas involucradas.
La velocidad con la que se propagó la crisis subprime y el desplome de los precios inmobiliarios, simplemente sobrepasaron cualquier expectativa.

2011, año de estabilización
Derivado de la sequía de dinero, tanto en los mercados de capitales como de crédito, el desarrollo inmobiliario se redujo a sus límites más bajos.

En México, la falta de dinamismo económico en Estados Unidos, aunado a la crisis sanitaria que sufrimos con la influenza AH1N1 en abril de 2009 y la crisis de seguridad que ha provocado la iniciativa de ataque frontal al crimen organizado, simplemente paralizó el sector inmobiliario y de la construcción.

A finales de 2009 y principios de 2010, el sector se echó a andar de nuevo con la ejecución del Programa Nacional de Infraestructura, la creación de los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) y el renuevo de colocación de crédito a la vivienda popular a través del Infonavit.

El resto de los sectores seguía inmerso en una serie de problemas derivados de una caída drástica de precios por el efecto combinado de los altos índices de desocupación y la reducción consistente de la demanda.

El año 2010 se caracterizó por una enorme volatilidad de prácticamente todos los sectores inmobiliarios en México, con excepción del mercado industrial y de logística derivado de la magra recuperación de los segmentos intermedios de la economía estadounidense.

Aun así, esto no significa que la recuperación alcance para volver a los niveles anteriores a 2001.

Segmentos de la industria como el turístico fueron fuertemente golpeados y difícilmente veremos una recuperación en el corto plazo.

Los vehículos alternativos para la inversión inmobiliaria, como los CKDs y los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) –de consolidarse– darán al sector inmobiliario en México la oportunidad de encontrar alternativas de capital que permitan una mayor certidumbre en el mediano plazo.

Por lo anterior, 2011 no será como lo dicen algunos ‘especialistas’ del sector, el año de la recuperación.

Tendremos un año de mucha cautela, tanto por parte de los fondos de inversión y los bancos, así como de los desarrolladores y clientes.

Los niveles de inventario acumulado, la baja de la demanda de espacios y los altos costos de la tierra que provocó la burbuja inmobiliaria harán que los precios por metro cuadrado –tanto en venta como en renta (con excepción del segmento de vivienda popular y el industrial)– se mantengan por debajo de los niveles de 2007.

Si la situación económica general sigue con la tendencia actual, comenzaremos a ver niveles de recuperación real en el último trimestre de 2011 o principios de 2012, esperando que el ‘año electoral’ no afecte demasiado la toma de decisiones en el ámbito productivo nacional.

Estimados amigos de Obras, deseándoles todo lo mejor para este año nuevo, será un placer comentar con ustedes aspectos relevantes del mercado inmobiliario en futuras ocasiones, ya que el REAL ESTATE es, sin duda, un REAL BUSINESS.

*Subdirector de Desarrollo Inmobiliario, Grupo Marhnos y coautor de Derecho Inmobiliario: Temas selectos y perspectivas del sector.

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