Ley para la armonía entre condóminos
La nueva Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal muestra cambios importantes para mejorar la convivencia entre los 2.2 millones de personas que viven en los más de 7,254 condominios de la Ciudad de México.
La legislación, publicada en enero de 2010, identifica sanciones más severas para quienes violen sus disposiciones, además de que otorga facultades a la Procuraduría Social (Prosoc) para denunciar ante el Ministerio Público actos u omisiones que constituyan delitos, como la invasión de áreas comunes o áreas verdes.
Esta procuraduría tiene el reto de resolver las diferencias entre condóminos a través de la conciliación, pero también prevé sanciones de hasta 100 veces el salario mínimo y arrestos, mismos que podrán ser conmutables por el pago de la multa correspondiente, independientemente de la reparación del daño y de la sanción a que se hagan acreedores por su conducta.
En el país, el condominio no está totalmente normado, pues todavía existe la figura de copropiedad. Pero en ambos casos, los códigos civiles sientan las reglas básicas para la sana convivencia vecinal.
La ley destaca las figuras del Administrador Condómino y del Administrador Profesional y da más claridad a sus funciones y responsabilidades, enfocadas a la administración, la cultura condominal y la recaudación de cuotas.
El área de oportunidad que no se menciona en esta legislación y tampoco en la nueva ley de la Prosoc es la cultura del mantenimiento del inmueble, que contribuirá a conservar o a aumentar la plusvalía del inmueble y la sana convivencia. Bastaría inculcar al administrador la cultura financiera, así como los conocimientos básicos y la experiencia necesaria en materia de mantenimiento rutinario.
Los actores involucrados en el diseño de condominios, ya sean de tipo habitacional, comercial, de servicios, industriales o de usos mixtos, deben tomar en cuenta estas disposiciones jurídicas para evitar fricciones entre los usuarios.
Entre las omisiones de proyecto más recurrentes están la inadecuada ubicación de las áreas verdes y los estacionamientos; la incorrecta calificación de los elementos estructurales, al identificarlos como partes de las superficies privativas, cuando en realidad son medianeros o de uso común; la falta de planeación de las instalaciones, como la ubicación de ductos en áreas privativas, compartida o de uso común.
Estos defectos se acrecientan cuando el habitante tiene la necesidad de dar mantenimiento y desconoce la trayectoria de los ductos y no cuenta con planos que indican los registros correspondientes.
Los proyectistas y los constructores tienen la oportunidad de agregar valor y calidad a sus condominios mediante la incorporación de criterios de sustitución, mantenimiento preventivo y correctivo estandarizado. Esto se puede lograr a través de manuales referidos en los reglamentos de estos condominios.
*Franco Bucio es Director técnico del Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y la Edificación, SC (ONNCCE).