El barrio se impone

En tan sólo un par de años, una ensambladora de General Motors en Polanco, Ciudad de México, se ha convertido en un lugar de paseo para los citadinos que disfrutan del lugar como espacio de ocio. Ahora es Antara Polanco, de 37,000 m2 y diseñado por el despacho de Javier Sordo Madaleno, un centro comercial al aire libre con detalles como fuentes y bancas en su espacio central. Las tiendas son fundamentalmente de artículos de precios altos, como Armani, Carolina Herrera, Coach, Donna Karan, Kenneth Cole, Louis Vuitton y Tous.

El año pasado la consultora AC Nielsen realizó una encuesta en 42 países. México estuvo entre los 10 primeros cuyos habitantes van al centro comercial cuando menos una vez por semana aunque no necesiten comprar nada.

Quizá por esto, el número de este tipo de espacios de compra está creciendo. En 1985 sólo existían tres centros comerciales en todo el país. Hoy no se sabe cuántos existen pero los cálculos están entre los 2,000 y 5,000. "No hay un censo con todas las clasificaciones", explica Xavier Pumarejo, quien estuvo a cargo de ICSC (Internacional Council of Shopping Centers) en México por seis años y hoy dirige la asociación de la mueblera Grupo Maple con Simon Property Group, firma estadounidense especializada en la construcción y operación de centros comerciales.

ICSC es la asociación mundial más importante de esta industria. Aunque nació en EU en los años 50, hoy cuenta con 65,000 socios en todo el mundo, desde dueños de los centros a especialistas en mercadotecnia, pasando por desarrolladores, inversionistas, administradores o instituciones de crédito.

Al cierre de 2006 estaban en construcción 70 centros comerciales (6,000 millones de dólares (mdd) de inversión) en ciudades con una población de entre 80,000 y 400,000 habitantes, según la consultora CB Richard Ellis.

El retorno de inversión es uno de los motivos para entrarle a este segmento de la construcción, ya que varía entre 12 y 16%. Según ICSC, México tiene una tasa muy baja de espacio comercial, alrededor de 7.5 cm2 de retail por persona, por lo que la posibilidad de crecimiento es mucha. Esto ha captado la atención de los fondos de inversión internacionales, de origen estadounidense fundamentalmente, como GCapital, O’Connor’s Capital Partners, AIG, Sam Zell’s Equity International Properties, Morgan Stanley y Prudential Real Estate Investors, en el sector desde hace cinco años. Los fondos prestan a los desarrolladores para construir sus centros y se quedan en la gestión con ellos durante unos años o financian la construcción mediante deuda.

Crecimiento popular
La tendencia más importante de crecimiento de estos centros se da en los dirigidos a las familias de menores ingresos. Es la opinión de Carlos Real, vicepresidente de desarrollo de Mexican Retail Properties (MRP), empresa que desde hace unos años se enfoca a construir y gestionar este tipo de centros, con el respaldo de Black Creek Group, una de las desarrolladoras de centros comerciales más fuertes en Estados Unidos.

La opinión de Real está apoyada por un estudio de AC Nielsen. La clase media mexicana está creciendo gracias la mayor estabilidad de la economía que aumenta el poder de compra. Hoy hay aproximadamente 10 millones de familias con ingresos anuales de entre 7,200 y 50,000 pesos.

De acuerdo con este estudio, los consumidores de bajos ingresos están concentrados en el Valle de México y la zona del Bajío y, a diferencia de otros segmentos de la población, compran sólo lo que necesitan y principalmente en cadenas de autoservicio. Es por esto que los centros comerciales deciden ofrecer un autoservicio como ancla y entre 10 y 40 locatarios más.

Algunos desarrolladores de vivienda comienzan a explotar este potencial también. Es el caso de Consorcio ARA, cuarta desarrolladora pública de vivienda del país, que decidió abrir una división enfocada a este rubro para la gente que compra sus viviendas, fundamentalmente de interés social. Con el respaldo de O’Connors Capital Partners, fondo de inversión estadounidense, su objetivo es maximizar la rentabilidad de su portafolio de propiedades. "Nuestra estrategia siempre ha sido dar valor agregado a nuestras viviendas", explica Jaime Del Río, director de Relación con Inversionistas de la empresa.

Su emblema es Plaza Las Américas, un centro comercial de 119,000 m2 ubicado en Ecatepec, Estado de México. Aunque en un primer momento pensaron en ofrecer una mezcla de comercios de precios más bajos, finalmente establecieron como ancla la tienda departamental Liverpool.

El centro, ubicado en una zona con pocos servicios comerciales con 1.6 millones de habitantes y un área de influencia de hasta dos, fue un éxito desde el día de su inauguración. La afluencia de gente ese día fue tanta que, si bien en principio el estreno estaba pensado como un acto privado, tuvieron que abrir las puertas para permitir al público entrar a comprar y evitar así riesgos de seguridad. Muchas tiendas rompieron sus records de ventas. La cadena departamental Sears, por ejemplo, vendió 11 mdp en su primer día. Hasta ese momento, su tienda más exitosa había sido una de Guadalajara, donde vendieron en su primer día 6.5 mdp, explica Luis Ayestarán, responsable del área de centros comerciales de ARA.

Grupo Danhos, empresa que desarrolla centros comerciales y edificios de oficinas en la Ciudad de México, también le está apostado a este sector de la población, con una inversión de 90 mdd. A mediados de este año inaugurará Parque Tezontle en el norte de Iztapalapa, un municipio del oriente de la Ciudad de México con cerca de dos millones de personas.

"La gente de estratos bajos busca un ambiente fashion con tiendas ancla que den servicio pero con un perfil bajo", explica Real, de MRP. La firma invertirá 250 mdd para abrir seis centros comerciales en ciudades medias. Esta empresa espera terminar el año con un piso rentable de 400,000 m2 y 14 centros comerciales en operación.

Grupo Maple, liderada por Xavier Pumarejo, tiene planes para invertir será de 120 mdd en desarrollar 15 centros comerciales, con un supermercado como tienda ancla y de 30 a 40 locales más. Quieren construir en diferentes ciudades de la República, en los próximos tres años.

El desarrollo de centros comerciales es particularmente atractivo para las cadenas detallistas extranjeras, porque les da la oportunidad de abrir varios puntos de venta simultáneamente y reducir sus costos de operación. Invertir en México es viable, señala un análisis de ICSC, puesto que la población compra cada vez más en este tipo de centros.

De acuerdo con información de la Asociación Nacional de Tiendas de Autoservicio y Departamentales (ANTAD), durante marzo las ventas de tiendas especializadas crecieron 20%, superando el crecimiento de las ventas de las tiendas de autoservicio y de las departamentales.

Los consumidores se están volviendo más exigentes, ya no sólo se conforman con un buen precio, también buscan la diferenciación y tener una buena experiencia de compra, explica Francisco Pérez Cisneros, socio de la industria comercio de la consultora Deloitte. "Esto no es exclusivo de México, es un fenómeno que se está dando en todo el mundo".