El sur también existe

Infonavit no logra cumplir sus metas crediticias en el sur de la República.
Salvador Félix Troche

Los estados más pobres de México (Chiapas, Oaxaca, Tabasco, Guerrero y Campeche) han donado sus aportaciones del Infonavit a entidades del norte y centro del país. La falta de oferta de vivienda en la región hace que Infonavit destine los recursos de las regiones que no alcanzaron su meta a aquellas que la sobrepasaron, con lo que se desfasó el sur-sureste.

Chiapas no ocupó ni la mitad de créditos disponibles en 2006. De los 139,687 derechohabientes, sólo 2,454 usaron su crédito, cuando la meta mínima era de 5,720. Y en lugar de incrementar los del año anterior, como sucedió en casi todo el país, se dieron 336 créditos menos que en 2005. No es un caso aislado. En Oaxaca, con 123,689 trabajadores afiliados a Infonavit, sólo 1,911 recibieron crédito, cuando la meta era de 2,840. En Tabasco, con poco más de 103,000 afiliados, sólo 2,211 pudieron acceder al financiamiento público para comprar una casa.

El motivo, para Infonavit, es la falta de interés de las desarrolladoras grandes para entrar en estas plazas, de nivel adquisitivo menor y, por tanto, menos rentable por unidad. Para las desarrolladoras, sin embargo, el problema es la poca disponibilidad de tierra y la excesiva tramitología, que lo hacen demasiado complicado.

Las grandes y medianas, que construyen con economías de escala, se quejan de que el número de créditos disponibles es insuficiente. Es la opinión de Jaime del Río, responsable de la relación con inversionistas de Consorcio ARA, la cuarta desarrolladora pública de vivienda del país por número de casas construidas al año. ARA, explica del Río, no está interesada en absoluto en el sur por todas las dificultades que implica. Hay una excepción, Quintana Roo, donde cuentan con un fuerte crecimiento y  reserva territorial.

Homex, sin embargo, ya le entró. Tiene varios desarrollos en la zona de costa del sur, pensados como segunda residencia fundamentalmente, pero también han desembarcado con fuerza en Tuxtla Gutiérrez, Chiapas. Preguntado por el motivo de bajar al sur, David Sánchez-Tembleque, director general de la empresa, responde: “por audacia y por compromiso”. Coincide en las dificultades, pero responde: “Nos tenemos que aventar”. Para él, lo que dirige al negocio de la vivienda es satisfacer las necesidades del cliente, es decir, la necesidad de casas, y en Chiapas hay mucha. “No nos detiene que haya problemas, este negocio se trata de romper paradigmas”, explica.

Sánchez-Tembleque admite que las dificultades son mayores por la falta de infraestructura urbana, la regulación municipal y la falta de crédito. “Yo creo que para que se construyan más casas tiene que haber financiamiento infinito”, explica. Pero es optimista y confía en seguir creciendo en el sur.

Otros no piensan igual. A pesar de que la vivienda es un negocio rentable, también es muy riesgoso, hay que invertir un fuerte capital y esperar, a veces años, para recuperarlo. Si no hay garantía de que las casas se puedan vender, no las construyen. Elkan Sorsby, presidente de Bracsa México, empresa de menor tamaño que ARA y sin capital en bolsa, coincide. Aunque hay muchos trabajadores acreditados en Infonavit en esta zona del país, su nivel de ahorro es muy bajo. Los trabajadores que ganan por debajo de los cinco salarios mínimos mensuales requieren de una vivienda mucho más económica. Para las promotoras es muy difícil ofrecer esos precios.

ARA espera vender 19% más de viviendas en 2007, pero no cuenta con expandirse al sur. “No estamos pensando ni adquirir reserva territorial ni operar en Oaxaca, Campeche, Yucatán o Chiapas”, afirma Del Río. En el sur-sureste es más difícil colocar los créditos porque no hay suficiente empleo, explica. Y a eso hay que añadir lo difícil y costoso que es obtener los permisos y la falta de infraestructura municipal. Consorcio ARA está en 17 estados de la República, con oferta de vivienda en aproximadamente 22 ciudades. En el sureste sólo están en las zonas turísticas de Guerrero, Tabasco, y con presencia importante en el estado de Quintana Roo, particularmente en Playa del Carmen y Cancún.

Bracsa de México tampoco ha tenido éxito en el sur. Según ellos, los buenos terrenos son ejidales o comunales, con lo que resulta prácticamente imposible adquirirlos. Es muy difícil llegar a acuerdos con algunos gobiernos locales, explica Sorsby, especialmente en Oaxaca, estado con el mayor número de municipios de la República. Además, las promotoras locales están muy arraigadas y no permiten que entren más jugadores, aunque no tengan posibilidad de abarcar toda la demanda de vivienda de estos lugares. “No es que no queramos entrar, el promotor va donde hay clientes y donde hay financiación”, dice Sorsby. “Hay estados en donde los promotores locales tienen mucha influencia política y han logrado que los dirigentes boicoteen totalmente los proyectos de otras empresas”.

David Sánchez-Tembleque, de Homex, no cree que se boicotee a las grandes, pero aclara: “Lo que sí creo es que hay recursos limitados y no se ponen en igualdad de condiciones para todos”.

Es lo mismo que opina Eugene Towle, socio de la consultora de vivienda Softec. Hay entidades, como Oaxaca, en las que no quieren que haya desarrolladoras grandes de vivienda porque no les gusta el modelo urbano que proponen. Lo malo es que tampoco tienen una contrapropuesta. “Las ciudades son responsables de generar los espacios urbanos para sus ciudadanos”, explica.

Según la Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol), el rezago de vivienda en el sur-sureste es de 100,000 casas. La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) financió poco más de 4,000 créditos en esa región en 2006, es decir, 4% del total, pero 70%  (2,929) se fueron para Quintana Roo (Cancún y Playa del Carmen son la excepción en este panorama). En contraste, Campeche recibió 75, Chiapas 335, Yucatán 333 y Tabasco 427.

¿Falta dinero o voluntad?
Víctor Manuel Borrás, director general de Infonavit, insiste en que no es un problema de falta de créditos hipotecarios. La meta de este año varía de 500,000 a 540,000 créditos en función de la disponibilidad de casas que haya, con especial énfasis en los trabajadores que ganan menos de 6,000 pesos, es decir, cuatro salarios mínimos mensuales. Para ellos serán 60% de los créditos que se otorguen. “Necesitamos muchas casas que valgan entre 180,000 y 220,000 pesos”, explica.

Las financieras privadas tampoco aceptan la crítica de que falte dinero para el sur. José Manuel Agudo, presidente de la sofol Hipotecaria Su Casita (segunda más importante del país por número de hipotecas otorgadas) y presidente de la recién creada Asociación Mexicana Hipotecaria, que aglutina a 98% de las entidades financieras del país, explica que la disponibilidad es alta. El año pasado tanto bancos como sofoles se quedaron con excedente de dinero porque en la región de mayor exuberancia y riqueza natural del país no hay casas nuevas que comprar.

Towle, de Softec, considera que es un problema local. En México, por mandato constitucional, son los municipios los que deciden las condiciones de construcción y habilitan las tierras para este propósito. La falta de vialidades es un claro ejemplo. “Fuera de Veracruz o Cancún no hay nada”, se queja. Aunque se han hecho esfuerzos como la autopista a Oaxaca o la de Villahermosa, Tabasco, no hay caminos que unan pueblos con ciudades.

Pero además, explica Towle, lo primero que se requiere para detonar la demanda de vivienda es generar empleo, y para ello es indispensable invertir en infraestructura primaria, vías de comunicación, luz, drenaje y agua potable. Estas condiciones permiten que la iniciativa privada abra fábricas, hoteles, industrias que detonen empleo, se atraiga inversión, y así lleguen trabajadores, quienes necesitan un lugar para vivir, y se cree así un círculo virtuoso.

Una luz al final del túnel
A pesar de la mezcla gris con la que se pinta el panorama, tanto el nuevo presidente de la Cámara Nacional de Vivienda (Canadevi), Ramiro Guzmán Barbosa, como el director del Infonavit, Víctor Manuel Borrás, tienen la convicción de que se cumplirán las metas este año en los estados del sur. Para lograrlo Infonavit está firmando convenios con los gobernadores, financieros y desarrolladoras —locales y grandes—, en las entidades más rezagadas para incentivar la industria a través del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal. Canadevi ya inició viajes de empresarios que buscan acercarse a las autoridades a fin de que les faciliten la entrada.

Algunas de las grandes comienzan a entrarle. Además de Homex, es el caso de las medianas Ruba y Dinámica. También GEO, una de las más grandes del país, pero no con viviendas del segmento que cubre Infonavit, es decir, de interés social. GEO cuenta con dos desarrollos en el estado de Oaxaca y sólo uno de ellos está enfocado a la vivienda de interés social. Por otro lado, sus desarrollos en Veracruz y Guerrero (Ixtapa y Acapulco) son segundas residencias para fines de semana y vacaciones.

En Oaxaca, Infonavit quiere dar 33,000 créditos hasta el 2012, con lo que estarían haciendo en cinco años lo que se hizo 34 años de vida del instituto. Borrás es optimista. El sur es prioritario para Infonavit y piensan trabajar duro para triplicar lo que se hizo en el sexenio anterior.

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