La metamorfosis hipotecaria

Después del sexenio de explosión hipotecaria, las sofoles buscan más fondeo para poder seguir..
Alejandra Leglisse

La cuenta regresiva comenzó. La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) dejará de fondear a las sofoles en dos años para pasar a ser garante de operaciones. Estas instituciones trabajan ahora para diversificar sus fuentes de fondeo y ganar posiciones: vinculándose a un grupo financiero o un banco; conservando su independencia pero diferenciándose con un enfoque en nichos de mercado o fusionándose.

Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (sofoles) surgieron como instituciones de crédito para sectores específicos después de la retirada de la banca en 1995. Uno de ellos era el crédito hipotecario. No captan ahorros del público inversionista, como sí ocurre con los bancos (que obtienen la mayor parte de su capital a través de depósitos de sus clientes), sino que se financian a través de aportaciones de capital de sus socios, fondos gubernamentales o a través de emisiones de deuda en bolsa.

Tienen muy poca regulación directa, pero están bajo una mayor supervisión y tienen más limitaciones por parte de los proveedores de los fondos, fundamentalmente la SHF. La consultora Softec, en su reporte anual de 2006, explica que, como instituciones crediticias, son una fuerza creciente en la industria de la vivienda porque tienen tasas de morosidad muy bajas. Hasta el regreso de la banca después de 2000 eran los principales dadores de hipotecas junto con Infonavit, pero ahora ya no dominan el mercado. La competencia es cada vez mayor, a pesar de la baja bancarización del país, y si bien hasta ahora se podían diferenciar por los montos de crédito que daban, ahora esa diferencia ya no es tanta, y compiten todas contra todas y contra los bancos.

Hasta el año pasado existían 62 sofoles, 20 de ellas especializadas en el mercado inmobiliario. A pesar de la cifra, la mayor parte del crédito lo dan los bancos: cuatro de ellos concentran 74% del mercado: BBVA Bancomer, Banamex, Santander y HSBC.

En 2006 se aprobó una ley que elimina muchas de las restricciones de estas instituciones, con lo cual, las sofoles pasarán a ser gradualmente sofomes, esto eso, Sociedades Financieras de Objeto Múltiple. Ahora podrán otorgar créditos de cualquier tipo manteniendo su mismo régimen fiscal. Esto les da muchas posibilidades fuera del ramo hipotecario, según la Asociación Mexicana de Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Amsfol). Pero también provocará una competencia mayor porque entrarán nuevas sofoles, ya que las dedicadas a créditos de consumo o automotriz ahora podrán otorgar hipotecas. De las 20 sofoles especializadas en hipotecas solamente cambiaron a sofom cuatro de ellas pero mantienen el enfoque en su negocio central.

Unirse al enemigo
Ante la creciente competencia, algunas decidieron asociarse con bancos. “Es uno de los esquemas más comunes para resolver los problemas de fondeo”, explica Francisco Suárez, analista de la calificadora Standard & Poor’s (S&P). Así acceden a fondeo de menudeo, barato y con una elevada red de sucursales y tienen más opciones de ganar participación de mercado.

La primera jugada la hizo Hipotecaria Nacional (HIPNAL). Hace tres años fue absorbida por Grupo Financiero BBVA Bancomer. Así minimizó el fondeo proveniente de la SHF, reforzó su red interna y originó un número de créditos superior al resto de las sofoles independientes en su conjunto, señala Isidoro Sánchez Espejel, director comercial adjunto de desarrollo comercial de HIPNAL. Esta sofol maneja 80,000 hipotecas, lo que le da 40% de participación de mercado.

Otros que le han apostado a la ecuación sofoles-bancos son IXE Grupo Financiero, que junto con Deutsche Bank adquirieron Fincasa Hipotecaria. También Hipotecaria Su Casita, que vendió 49% de sus acciones a Caja Madrid, banco español. Su Casita, que hasta mayo del 2006 había otorgado 14,000 créditos, ha tomado otras precauciones que aseguren su fondeo. Ha sido la primera en sacar a bolsa un paquete de hipotecas que le permiten recuperar en el corto plazo el dinero que prestó y así poder seguir dando créditos. Este sistema, conocido como bursatilización de hipotecas, reciente en México, tiene que ser respaldado por una compañía de seguros especializada. El grado de especialización es tal que sólo hay seis compañías de seguros en el mundo, todas estadounidenses, que lo pueden hacer y apenas dos de ellas comienzan a mirar hacia el sur del Río Bravo. En México introdujo la figura la SHF, con la intención de generar el proceso que permitiese a las grandes aseguradoras mundiales entrar en México. Ya comienzan a operar Genworth Financial y AIG. Su Casita realizó su transacción con Genworth.

Pero además, esta sofol decidió aliarse con la empresa de electrodomésticos Mabe el año pasado para ofrecer viviendas con valor agregado. Su Casita proporciona la hipoteca y Mabe surte de bienes de línea blanca a la persona que la contrata y que está comprando una casa. “La línea blanca está ligada a la hipoteca y se paga a un plazo de 15 años”, explica Jorge Yarza Garrido, director divisional de hipotecas de la sofol. “Así damos valor agregado a nuestros clientes”. Para Mabe, esta alianza representa un aumento de 4% en sus ventas; mientras que para Su Casita supone un alza de 15% en su cartera de créditos, según un estudio de Standard & Poor’s.

Concentrarse en unos cuantos
El esquema de diferenciarse enfocándose en nichos de mercado también está creciendo. “Ya no será una cuestión exclusivamente de lograr mejores condiciones de fondeo, también de dar valor agregado”, dice José Antonio Quezada, socio de servicio financiero de Pricewaterhouse Coopers. La competencia es fuerte, a pesar de que en México la mayor parte de la población continúa sin acceso a servicios bancarios hoy. El número de préstamos totales en relación al PIB es de 16%, según las cifras de S&P, mientras que en Panamá es de 97% y en Chile de 64%.

Algunas sofoles se han asociado con constructoras o financian a sus distribuidores. Por ejemplo, Cemex Capital, Corporación Financiera América del Norte y De Lage Landen financian a sus intermediarios. Finarmex y GMAC Financiera se han enfocado a dar crédito a otras sofoles hipotecarias.

Cruzar la frontera es otra opción, para atender a mexicanos en EU. Hipotecaria Su Casita, Crédito Inmobiliario, e Hipotecaria Nacional, ofrecen créditos a los migrantes mexicanos en EU y les dan opción a comprar una vivienda nueva o usada a través de una hipoteca mexicana pagada en dólares, usando como fuente de pago las remesas, sin importar si están trabajando legalmente o no (ver Objetivo Paisano, p. 49). Ya existen sucursales de estas instituciones en ciudades como Dallas, Denver, San Diego y Nueva York. En los dos años y medio que lleva Su Pedacito de México, el programa de Su Casita,  aproximadamente 1,000 familias han comprado una vivienda en México.

El desafío está lanzado. “Quien no logre diversificar su fuente de fondeo quedará fuera”, explica Daniel Nieto, analista de Grupo Financiero Ixe. Además de esto, manejar grandes volúmenes de hipotecas con tiempos de respuesta adecuados sin arriesgar la calidad y mejorar la cobertura de carteras vencidas, reestructuradas y bienes adjudicados será el reto de las sofoles.

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