Más interés por la segunda
Vista al mar. Cuatro recámaras, dos baños completos, estacionamiento, cocina, sala, comedor, un cuarto de juegos y una alberca comunitaria para 20 casas. Ericka Mora, vecina del DF, tiene la casa de sus sueños. Pero no es sino su vivienda de fin de semana, en la zona Diamante en Acapulco, un sueño hecho realidad. “Lo que más me gustó es que la habitan sólo personas que viven en el Distrito Federal”, explica Ericka sentada en su terraza.
El caso de Ericka cada vez es más numeroso. El mercado de viviendas residenciales turísticas ha crecido 100% anual desde 2005, explica Omar Chárraga, analista de la consultora de vivienda Softec. Este año la inversión se espera que sea de 10,000 millones de dólares (mdd). Según Softec, el año pasado se vendieron 7,500 casas de este tipo, lo que supone 1,500 mdd. Este año calculan que las ventas alcancen las 15,000 viviendas.
La costa mexicana es el lugar preferido para el desarrollo de este tipo de conjuntos, que van desde villas hasta departamentos de lujo en complejos residenciales con servicios como albercas o campos de golf. Sinaloa (Mazatlán), Michoacán (Manzanillo), Jalisco (Vallarta, Nuevo Vallarta y Punta Mita), Quitana Roo (Cancún y Riviera Maya), Sonora (San Carlos y Bahía de Kino), Baja California (Rosarito y San Felipe), Baja California Sur (Loreto, Los Cabos y la Paz), así como Guerrero (Acapulco), son los lugares de mayor expansión, explica Sergio Dueñas, vicepresidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).
El mercado residencial turístico genera alrededor de dos empleos directos por unidad, es decir, unos 30,000 puestos de trabajo anuales a nivel nacional en las 20 principales plazas turísticas del país.
La mitad de los compradores, explica Chárraga, de Softec, son estadounidenses. En los siguientes 10 años se calcula que se jubilarán 70 millones de ellos, y es este nicho al que quieren atacar los desarrolladores. Chárraga estima que podrían llegar a México entre 5 y 10% de estos retirados.
“Es importante ofrecerles las mayores ventajas en comparación con otros mercados”, explica Alejandro Aguirre, director general adjunto de Asesoría en Inversiones y Proyectos de Alta Tecnología (AIPAT). La AIPAT justamente ofrece asesoría para este tipo de desarrollos. Llevan nueve años en el sector y cuenta con seis importantes proyectos en México. La ventaja de México sobre EU en este segmento son los precios, más baratos de este lado del Río Bravo, y el buen tiempo todo el año. Según Chárraga, de Softec, el precio de una casa en la costa en EU es de 1.5 mdd, mientras que en México baja a 400,000 dólares.
Pero la otra mitad de las 7,500 viviendas vendidas las compran nacionales. El comprador mexicano, a diferencia del estadounidenses, no está pensando en retirarse, sino que tiene entre 30 y 45 años, es gerente de alto nivel o empresario y tiene ingresos anuales de entre 40,000 y 100,000 dólares, según Softec.
Los actores
El mercado, todavía sin explotar, es muy atractivo para las firmas mexicanas de construcción, pero especialmente para las extranjeras. Hay 20 grupos extranjeros que construyen 95% de los desarrollos residenciales de lujo del país, según los datos de la consultora Softec. Los que están activando el mercado son fundamentalmente firmas extranjeras: italianos, japoneses y principalmente españoles, explica Sergio Dueñas de AMPI. Sólo 5% de los proyectos son de firmas mexicanas.
“Elegimos México porque el tamaño y madurez de su mercado lo colocan en una posición privilegiada”, explica Jorge Hurtado, director general de CB Richard Ellis para América Latina y el Caribe, firma especializada en consultoría y servicios inmobiliarios. “Es un mercado donde recién se democratiza el crédito habitacional, mejora la base de empleo”. La estabilidad económica y política y el fuerte desarrollo del sector financiero, igual que en el caso de la primera vivienda, explica Hurtado, está apuntalando el crecimiento de este segmento.
Una de las compañías que se han animado a cruzar el charco es TM Grupo Inmobiliario, empresa española con presencia en nueve países consolidada en el sector de promoción y construcción de vivienda residencial junto al mar. Su primer proyecto residencial de gran lujo en México es The Fives, en Playa del Carmen, Quintana Roo, en el que están invirtiendo 114 mdd. Es un desarrollo especialmente diseñado para personas que están pensando en su retiro, bien sean estadounidenses, canadienses, mexicanos o europeos.
The Fives ofrece 250 departamentos en condominio de dos o tres recámaras con terraza, con un diseño arquitectónico mexicano y mantenimiento de lujo. También cuentan con villas con jardín y piscina privada. “Es una propiedad frente al océano con las comodidades que ofrecen los servicios hoteleros como conserjería, estacionamiento y lavado de autos, cafetería-restaurant-bar y sobre todo mucha comodidad para un dueño ausente”, comenta Hurtado.
Las propias desarrolladoras se encargan de buscar facilidades para financiar las casas, e incluso solucionan el problema de la propiedad en la costa, que tanto preocupa a los extranjeros. Aunque la Constitución mexicana prohíbe que los extranjeros posean tierra cerca del mar, a través de un fideicomiso firmado normalmente con un banco, se garantiza la garantía jurídica de la propiedad por 50 años prorrogable otros 50. “Sólo se requiere de entre 25 y 35% de pago inicial y el saldo a 10 ó 20 años”, explica Hurtado.
Pero las posibilidades de negocio no han sido aprovechado sólo por empresas extranjeras. Los mexicanos, como Homeowners Bienes Raíces, con 33 años de experiencia en los bienes raíces en Mazatlán, Sinaloa, se han decidido por este mercado. Ofrecen condominios en la playa, con marina, casas en campo de golf y con vistas al mar. Para su director general, Alfredo Reynaga, el factor que más les preocupa a las desarrolladoras es la ola de inseguridad que se vive en México.
Homeowners Bienes Raíces ofrece planes de financiación muy sencillos, principalmente a través de créditos hipotecarios. Sin embargo, la mayoría adquiere su vivienda pagando al contado a través de un Home Equity Line of Credit (HELOC por sus siglas en inglés), una línea de crédito con garantía hipotecaria otorgada en instituciones financieras de EU. Los HELOC se otorgan a personas menores a 69 años y con plazos de hasta 10 y 15 años.