Objetivo: duplicarse
Las grandes quieren ser el doble de grandes. El sexenio de Fox fue la explosión: se entregaron 750,000 créditos hipotecarios en 2006 y las desarrolladoras industrializadas vendieron alrededor de medio millón de casas. Pero quieren más. El rezago sigue siendo grande, por lo que hay mercado para todas. Los retos de manejar un millón de casas nuevas al año recaerán en administraciones locales y federales.
Sólo tres de las seis empresas que están en bolsa dicen querer doblar su tamaño en este sexenio: GEO, Urbi y Homex. Más conservadoras, ARA, SARE y Hogar quieren seguir creciendo a un ritmo importante, pero sin ser tan agresivas. Estas empresas públicas han revisado al alza sus estimados de crecimiento para 2007 de media 21% de su Ebidta. Para lograrlo, todas están siguiendo estrategias parecidas.
Por un lado, quieren diversificar el tipo de vivienda. Hasta ahora, la dependencia de las viviendas de interés social ha sido muy grande. Es un segmento que deja muy poco margen de ganancia, por lo que todas están tratando de aumentar el número de viviendas de tipo medio y residencial, que deja mayor beneficio. También quieren una mayor diversificación geográfica, con presencia en más ciudades y mezclando la fuente de ingresos: venta de tierra urbanizada, centros comerciales, vivienda turística…
Para poder enfrentar mejor el objetivo de crecimiento marcado y mejorar su funcionamiento interno, tanto GEO como Urbi y Homex, incluso ARA, han llevado a cabo procesos de reestructuración. Y todo esto, apoyado en una plataforma tecnológica que les permite controlar en cualquier plaza de la República el proceso de construcción.
Casi la mitad de las casas del país son construidas por sus propios dueños. Y la mitad restante son hechas por más de 2,000 desarrolladoras. Ninguna posee 10% del mercado, ninguna construye más de 45,000 casas al año. La principal competencia que enfrentan las grandes, explicaba a la revista Expansión en meses pasados Carlos Moctezuma, responsable de las relaciones con inversionistas de Homex (líder del sector), son las desarrolladoras locales.
Carlos González, analista de Grupo Financiero IXE, considera que la solución a esta competencia está en absorber a los más pequeños. Francisco Chávez, de BBVA Bancomer, coincide. Las pequeñas lo van a tener más difícil por el crecimiento vertiginoso de las grandes, y una opción para sobrevivir puede ser integrarse en una estructura corporativa, con economías de escala. El fuerte de las públicas es el volumen de casas que construyen, que les permite ofrecer servicios extra por el mismo precio: financiación de equipamiento, parques infantiles, servicio postventa…
Esfuerzo conjunto
Un crecimiento agresivo no es sólo objetivo de las empresas del sector, también es de los organismos oficiales. Calderón ha marcado la meta en un millón de viviendas para 2010 y a partir de ahí, cada año, la misma cantidad. Para esto hará falta orden. Víctor Manuel Borrás, director general de Infonavit, admite que el crecimiento nada más se está dando en algunas zonas del país. En el sur y sureste continúa el rezago, a pesar de que los créditos están disponibles (ver El sur también existe, p. 55).
Atender a la población de menos recursos, que es la que más necesita una vivienda, es objetivo prioritario de Calderón. Para esto ha creado un subsidio de apoyo a las familias que ganan menos de cuatro salarios mínimos. Pretende atender a 115,100 familias con un máximo de 40,000 pesos para una vivienda nueva, que complemente los créditos hipotecarios (ver Obras 412, p. 65).
Hará falta también promover la venta de vivienda usada, admite Borrás. Manuel Agudo, presidente de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), coincide. “Crecimos 32%, pero creo que pudimos haber crecido 60%”, explica.
Y ordenar el crecimiento. La Comisión Nacional de Vivienda trabaja para homologar legislaciones municipales y promover mejores prácticas urbanísticas. La Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, por su lado, trabaja para generar estadísticas e información, explica Ramiro Guzmán, recién elegido presidente del organismo. La idea es ofrecer información correcta sobre los predios disponibles, la situación de los servicios con los que cuentan y así evitar la sobreoferta o la falta de demanda.
Hay mucho por hacer y todo dependerá, en primer lugar, de la buena marcha de la economía y la disponibilidad de crédito hipotecario, reconoce Agudo, de la AHM. Hay razones para ser optimistas, según Agudo, ya que México ya está rebasando los 8,000 dólares de ingreso per cápita, fundamentales para que se mantengan los niveles de consumo y crédito. “Si conservamos tasas o las bajamos, es factible duplicar”.