Calidad: el nuevo negocio de la vivienda

La cruzada para ofrecer viviendas de calidad, que desde el 2004 iniciaron el Infonavit y la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), despertó el apetito de las reaseguradoras que habían preferido no tomar el riesgo. De acuerdo con Luis Álvarez, director de Daños y Autos de la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros, la distancia que existe entre aseguradoras y vivienda se debe a que el mercado reasegurador no ofrece soporte para este tipo de productos.

Actualmente de 1,200 desarrolladores, sólo 159 aseguran la calidad de la vivienda. De 2004 al primer bimestre de 2008 se han asegurado 447,540 viviendas; de éstas, sólo 36 han presentado algún siniestro menor, de estructura o acabados, según las estadísticas del Infonavit.

Grupo Mexicano de Seguros (GMX), Inbursa y Cumbre son las únicas empresas que aseguran la calidad de la vivienda. El resto de las aseguradoras pugnan para que el actual seguro de calidad, que actualmente cubre 10 años, se reduzca a cinco. “Esperamos a que el Infonavit lo baje a cinco años, por eso no han entrado más aseguradoras”, comenta Luis Álvarez, director de Daños y Autos de la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS).

Los desarrolladores que ofrecen este tipo de seguro lo hacen de manera voluntaria, pero al hacerlo el Infonavit les otorga incentivos: por ejemplo, les reduce tres puntos porcentuales a su cuota de registro y los coloca en un lugar preferente dentro de su portal web, lo que los distingue por su competitividad.

Las aseguradoras han bajado los precios, explica Víctor Manuel Borrás Setién, director general del Infonavit. En 2005, el seguro costaba más de 1% del valor de la vivienda. Actualmente cuesta de 0.4 a 0.8% dependiendo de metraje, volumen y acabados. “Si fuera obligatorio, los precios se elevarían mucho”, explica Borrás.

Aunque advierte que tarde o temprano los desarrolladores tendrán que asegurar la calidad de la vivienda como una obligación por ley. “Aún no es tiempo”, explica Borrás.

En tanto, la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) obliga a los desarrolladores a registrar sus contratos de construcción y a especificar las características técnicas de la vivienda y orienta al consumidor.

Grupo Mexicano de Seguros (GMX) fue la primera aseguradora en asegurar la calidad de una vivienda a través de un producto. Lo denominó Seguro de Responsabilidad Civil Decenal. Con éste, la aseguradora asume el riesgo que corre el desarrollador al construir una vivienda.

En 2007 GMX tuvo la mayor participación del mercado conformado por 447,540 viviendas al asegurar el 90%. Su expectativa en 2008 es sumar 100,000 más, dice Graciela Sotelo, directora de la Asociación Mexicana para el Fomento de la Cultura, el Seguro y la Fianza (AMFOSEC). Este seguro protege por defectos de habitabilidad, por fallas de origen, estudio, planificación, cálculo, donde los materiales no se comporten adecuadamente y muestren un inadecuado funcionamiento. Esto significa que el desarrollador ya no tendrá que preocuparse ni discutir con el comprador por estas fallas, sino que será la propia aseguradora la encargada de resolver el problema. El Código Civil Federal regula a través de los artículos 1159 y 2634 la responsabilidad del empresario constructor.

Seguros Inbursa inició su participación en este segmento en 2004 con el Seguro de Vicios Ocultos. Actualmente ofrece el seguro de Riesgo de Construcción (equivalente al Seguro de Responsabilidad Civil) por 10 años. Ha participado en desarrollos de vivienda con URBI, YVASA, Constructora San Carlos (Guadalajara) y URBITEC.

“Hemos seleccionado a los desarrolladores que tienen el know-how en cuestión de calidad”, explica Raúl Valderrábano Estévez, subdirector de Técnica Daños de Seguros Inbursa. Este segmento, agregó, es demasiado amplio e implica riesgo, por eso muchos jugadores no quieren apostarle. En 2007 registró 5% de las viviendas apoyadas por el Infonavit.

Créditos seguros
En el país los Seguros de Crédito a la Vivienda se han utilizado para facilitar las bursatilizaciones de cartera de crédito a la vivienda de bancos y sofoles y en la originación de los mismos.

Genworth Financial es la única aseguradora privada autorizada por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público para asegurar hipotecas (originadas por Banamex Citigroup, Scotiabank Inverlat, HSBC, BBVA-Bancomer, Banorte, y las sofoles Hipotecaria Su Casita, Metrofinanciera, Patrimonio y Vértice). Sociedad Hipotecaria Federal acaba de entrar a la jugada, y la sofol Fincasa de IXE estudia entrar para este año.

Ignacio Flores Piñón, subdirector de Productos de Banca Hipotecaria Banamex Citigroup señala que las instituciones financieras que utilizan este producto pueden conceder un crédito con cero enganche, si el cliente está afiliado al Infonavit. A un año haber comenzado Banamex ha otorgado 2,500 créditos, de 950,000 pesos en promedio, respaldados por Genworth, equivalentes a 15% del mercado.

Según datos de la banca hipotecaria especializada, a finales del 2008 el mercado de la vivienda asegurada en México tendrá un valor de 125,000 millones de pesos (mmdp), de los cuales GMX estima que el constructor de vivienda nueva contratará seguros por 25 mmdp.

En el futuro próximo otras aseguradoras, como AIG United y Radian, podrían obtener autorización para operar en el país. Quien compra vivienda no decide el seguro: si es para garantizar la calidad el desarrollador lo adquiere el seguro, si es sobre el crédito lo adquiere el banco o sofol.