Fiebre en los fondos de capital privado

Homex pelea con GEO la posición número uno de la industria de la vivienda mexicana, pero en 1994 sólo producía 4,700 viviendas. Los hermanos De Nicolás, dueños de la empresa, decidieron entonces luchar por el podio, y dejaron entrar en su compañía a ZN México. La estrategia funcionó y en 1999 fueron por más, con Chicago Equity Brand Properties. Ambos son fondos de capital privado estadounidenses. Con la primera inyección de recursos crecieron por encima de 70% y con la segunda superaron los  76 puntos porcentuales. La fórmula permitió alcanzar 13 años después la cifra récord de construcción de 44,000 viviendas y, en el camino, ingresar en las bolsas de valores de México y Nueva York.

El de Homex es el caso más llamativo, pero no el único. En 2005, 19 compañías afiliadas a las Asociación Mexicana de Capital Privado (Amexcap) —que agrupa a los principales fondos del país— invirtieron 942 millones de dólares (mdd). Del total, 24% ingresó en el área de bienes raíces. Para 2006, el mercado esperaba un monto de 1,312 mdd.

Los fondos de capital privado recaudan dinero de personas físicas y morales, fondos de pensiones y aseguradoras, entre otras entidades, para invertirlo en compañías inmobiliarias que quieren crecer. Los rendimientos varían dependiendo de las características del negocio. En algunos casos, se fija un porcentaje de ganancia sobre la inversión desde el principio y, en otros, un porcentaje de las ganancias finales.

Los fondos ingresan en la operación de las empresas durante un periodo de entre cuatro y ocho años. Ubicación de los proyectos, definición de mercado meta, arquitectura y construcción son responsabilidad del desarrollador.

Son una alternativa a pedir préstamos bancarios. “La deuda implica más riesgo”, explica Juan Carlos Braniff, gerente general de Capital Inmobiliario, fondo nacional. La mayoría de las desarrolladoras en México son pequeñas, por lo que pueden terminar ahogadas en intereses si se endeudan con un banco, explica Antonio Ruiz, presidente de la Amexcap. El fondo, en cambio, asume el riesgo con la empresa en lugar de cobrarle intereses.

Los fondos vienen a cubrir también una carencia local. En otros mercados es la bolsa de valores la que capitaliza a las empresas y las ayuda a crecer, pero en México la Bolsa es un coto cerrado que exige condiciones que la mayor parte de las empresas no pueden cumplir. Gobierno corporativo, transparencia y fondos propios con los que realizar la emisión son inalcanzables para la mayoría de compañías locales, explica Carlos González, director de Gestión de Activos Inmobiliarios de BBVA Bancomer. “Realmente es difícil para las medianas hacerse de capital”, afirma. A pesar de esto, los fondos imponen algunas de las condiciones que la Bolsa requiere para entrar, como mejores prácticas corporativas. “Los fondos las preparan”, dice Ruiz, de la Amexcap.

Club reducido
En la década de los 80 se invirtieron 4.5 mdd en fondos de capital privado en Estados Unidos. Había alrededor de 35. Hoy se invierten cerca de 270,000 mdd en 2,400 fondos, 53% del total del mundo. La comparación con México resulta casi ridícula. Aunque los primeros comenzaron a llegar hace 10 años, Ruiz, de la Amexcap, dice: “Nos falta mucho camino por recorrer para atraer el dinero”. Sólo 1% de los fondos están en América Latina y de ese mínimo porcentaje Brasil ocupa 38%, Argentina 28% y México 20%.

Sin embargo, 20% es mucho: Prudential Real Estate Investors (PREI), GE Capital (de General Electric), Advent International, Mexico Real Estate Investments, Grupo O’Donnell, BBVA, ZN México, Chicago Equity Brand Properties, Capital Inmobiliario, G. Acción, Kimco Realty Corporation y Bermúdez International, etc.

Prudential Real Estate Investors (PREI) es el brazo de inversión inmobiliaria de Prudential Financial, firma internacional que manejó activos por 396,000 mdd a junio de 2007. PREI llegó a México en 2002. Rara vez ingresa a un negocio de manera directa, prefiere trabajar con un desarrollador experto que compra la tierra, subcontrata la obra, supervisa y vende o renta el inmueble.

BBVA también le apostó a este modelo financiero. Gracias a la explosión del mercado inmobiliario español, algunos inversionistas se acercaron al banco con la idea de trabajar en México. En la primavera de este año la institución lanzó el Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria, que en un inicio reunió alrededor de 225 mdd. Todavía están estudiando proyectos en los que invertir el capital levantado, pero pretenden que 75%  sea para desarrollo de vivienda y 15% para inmuebles comerciales. Para 2008 esperan instrumentar otro fondo similar al actual. El desarrollador inyectará 35% del capital inicial y dará al fondo el mismo rendimiento que obtenga. La inversión inicial servirá para adquirir el terreno, mientras que la construcción se llevará a cabo con créditos puente.

Capital Inmobiliario es un fondo mexicano encabezado por Juan Carlos Braniff, ex-ejecutivo de BBVA Bancomer. El rendimiento anual compuesto que ofrece es de 20% en cinco años y el capital mínimo para personas físicas es de 1 mdd. El éxito del primer lanzamiento ha sido tal que, un año y medio después de su creación, están a punto de cerrar un segundo fondo de entre 40 y 50 mdd con el mismo perfil. En un futuro esperan crear un banco de tierra también en condiciones similares. La firma se asocia con un desarrollador (entre dos y dos años y medio) y le apoya en la estructura financiera. Sólo da seguimiento al trabajo, mientras que el experto se encarga de la operación del negocio.

El interés en México es mucho. “El flujo de capital es grande”, afirma Braniff. Sin embargo, Carlos Moctezuma, responsable de las relaciones con los inversionistas de Homex, cree que no se puede hablar todavía de un auge. Cuando decide asociarse con una desarrolladora, el fondo no sólo aporta capital, sino que quiere tomar decisiones en la operación del negocio. Por eso hay empresas que deciden no asumir el riesgo.

La nueva Ley del Mercado de Valores, que protege a los inversionistas minoritarios, y el permiso para que las Sociedades de Inversión (Siefores) puedan invertir en estos fondos han sido buenos impulsos del Gobierno para la generalización, indica Antonio Ruiz, de la Amexcap. Pero “todavía no hay un mercado público”, añade Carlos González, de BBVA.
Ya están aquí, pero todavía falta. Para que tomen fuerza tendrán que sortear obstáculos como falta de cultura de inversión y más seguridad jurídica.