La tierra prometida está en Nayarit

Los desarrolladores se han concentrado en construir vivienda para los sectores medios y altos; sin embargo han olvidado edificar la vivienda para quienes trabajan en el destino turístico.
Nuevo Vallarta es uno de los destinos turístico en pleno aug
Marisol Rueda
CIUDAD DE MÉXICO -

Cuando el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) lanzó, en junio de 2006, el Centro Integralmente Planeado (CIP) Nayarit, pocos se imaginaron el éxito que alcanzaría a tener. Litibú, la primera etapa de dos de las secciones del proyecto, vendió 14 de sus 15 lotes estratégicos dirigidos al sector hotelero tan sólo un mes después de salir a la venta. “La mayoría de los inversionistas institucionales pensó que no iba a ir muy bien porque aún no estaba muy comprobado que era una buena idea invertir fuera de la Bahía de Puerto Vallarta”, explica Carlos Brockman, vicepresidente de C&C Capital, consorcio mexicano de empresas dedicadas al desarrollo residencial y turístico de lujo.

El CIP Nayarit, localizado en el corredor turístico Bahía de Banderas-Compostela, al norte de Puerto Vallarta, se compone de dos secciones: El Capomo y Litibú, que estará lista en dos años e incluye el desarrollo de 167 hectáreas con dos kilómetros de frente de playa. Con una capacidad potencial de 4,188 cuartos de hotel y 910 residencias turísticas, Litibú además albergará instalaciones de lujo, como un campo de golf de 18 hoyos.

Los analistas esperan que El Capomo tenga el mismo éxito. Se estima que este complejo, de 268 hectáreas, esté operando en 2015, con 5,200 habitaciones, un campo de golf y zonas residenciales y hoteleras. El Capomo ha recibido una inversión de 120 millones de dólares (mdd) de Fonatur y 1,000 mdd de capital privado.

El CIP Nayarit, pensado para el turismo de lujo en el Pacífico mexicano, es sólo el comienzo del mega desarrollo que se espera en la zona. “Entre mayo y agosto de 2006 las cosas cambiaron radicalmente en esta parte del país, y lo van a seguir haciendo”, asegura Brockman.

La dirección que está tomando el CIP Nayarit es una muestra de que si bien este año el sector vacacional —destinado principalmente a estadounidenses—, presenta retos debido a la crisis hipotecaria de Estados Unidos, el futuro parece promisorio. La demanda incluye inmuebles del tipo de segundas casas, tiempos fraccionales y compartidos, y hoteles.

No menos importante es el requerimiento de primera vivienda o de alquiler que está generando la inmigración interna de mexicanos para ocupar puestos de trabajo que tienen que ver con el sector turístico. Esta demanda no ha sido cubierta: “Si quieres irte a vivir a Cancún, por ejemplo, compras casas de interés social que te venden como interés medio o adquieres un departamento de 300,000 dólares.

No hay una colonia intermedia”, explica Miguel Hurtado, director comercial de la desarrolladora Baita. Debido al boom inmobiliario de los últimos años, los desarrolladores se concentraron en construir más vivienda para los sectores altos, medios altos y bajos en las principales capitales del país y olvidaron otros nichos.

En el primer semestre del año pasado, por ejemplo, Cancún fue una de las ciudades que registró más sobreoferta en el segmento de interés social y en el residencial plus, principalmente dirigido al turismo, según un estudio de BBVA Bancomer, presentado a principios de 2008. “En esas plazas está faltando vivienda media. Los desarrolladores tendríamos que planear cosas mucho más grandes e irnos a esos lugares”, señala Hurtado.

Las oportunidades para los inversionistas son muchas, pero todo este rápido crecimiento ha rebasado el desarrollo de los servicios y de infraestructura, como hospitales, bancos, carreteras, drenaje, etc. “Ahí hay un reto en el mediano plazo tanto para las autoridades como para los desarrolladores”, señala Adolfo Albo, economista jefe de BBVA Bancomer.

Migración interna
La movilización humana que se está dando debido al desarrollo inmobiliario no sólo es de extranjeros sino también de nacionales. El documento de BBVA Bancomer apunta que en 2005 el crecimiento de la población a nivel nacional durante el lustro fue de 5.9%, pero en algunas zonas el crecimiento fue muy superior al promedio nacional. En Baja California Sur, por ejemplo, aumentó 21%, en Baja California, 14.4%, y en ciudades como Los Cabos, Puerto Peñasco y Bahía de Banderas la tasa de crecimiento fue de entre 40% y 60%. Una característica común de aquellos estados y ciudades con mayor crecimiento en los últimos años ha sido su cercanía a las costas del Pacífico, donde se localiza gran parte de los nuevos desarrollos inmobiliarios para extranjeros, pero la Riviera Maya le sigue los pasos.

En el caso de Playa del Carmen, por ejemplo, sólo 2% de su población nació en esa ciudad que crece a un ritmo de 24% al año. La construcción de vivienda destinada a segundas casas y el aumento de hoteles podrían elevar considerablemente la cifra. “Playa del Carmen ya superó a Cancún, tanto en ocupación como en número de cuartos hoteleros. Ahora tenemos más de 26,000 habitaciones contra 25,000 que tiene Cancún”, señala José Carlos Anguiano, regidor del municipio de Solidaridad, al que pertenece Playa del Carmen.

Pero en esta zona de la Riviera Maya pasa lo mismo que en Cancún: no se está construyendo vivienda media ni infraestructura para sostener el crecimiento.

En el corazón de Playa del Carmen se puede encontrar un departamento de 83 metros cuadrados con sólo una habitación por 199,000 dólares.

La defeña Patricia González, que desde hace seis meses trabaja como mesera en un restaurante de esa ciudad, se vio obligada a alquilar una habitación por 3,500 pesos al mes por no encontrar vivienda media. “Todo está a precios muy elevados y en dólares, obviamente dirigido a extranjeros”, comenta.

Anguiano afirma que los inmigrantes nacionales tienen que acomodarse en un espacio habitacional mucho menor al que tenían en sus ciudades de origen. “No hay una reciprocidad del Gobierno Federal. No es justo que ante el empuje del desarrollo turístico en  estados como Quintana Roo tengamos que limitarnos [en inversión]”, dice Anguiano.

Playa del Carmen espera aún un crecimiento mayor en los próximos 15 años, pero Anguiano afirma que no todo es miel sobre hojuelas.

“Sigue habiendo faltas por parte de la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente. Creo que la Federación debería delegar más en los municipios, nosotros tenemos más capacidad de cuidar de ellos”, explica el funcionario.

Además de mayor vigilancia ambiental y ecológica, Anguiano señala que hay irregularidades en asuntos impositivos y la tenencia de la tierra. “Muchas veces hay condominios que se venden a particulares y son operados como hoteles, y existen propiedades muy importantes que tienen tres o cuatro titulaciones”, explica.

Panorama nacional
Para este año, las ventas de vivienda vacacional (residencias utilizadas sólo en fines de semana y vacaciones) en México podrían llegar a más de 27,000 unidades, de las cuales, casi 5,000 se venderán en el corredor Tijuana-Ensenada, poco más de 3,500 en Cancún y 3,200 en Vallarta, según datos de la consultora inmobiliaria Softec.El pronóstico total de ventas de este tipo de propiedades para 2009 es de alrededor de 34,000 y para 2012 alcanza los 55,000.

Hacia 2012 se espera que las tres plazas se mantengan como las líderes de crecimiento del sector. El estudio de BBVA Bancomer señala que el ritmo de expansión se mantendrá en los próximos años debido a que la demanda ha superado las expectativas y las cotizaciones de los inmuebles proveen incentivos para incrementar la oferta.

Entre 2008 y 2012 se estima que en Vallarta, por ejemplo, se deben construir 26.6 kilómetros de costa para hacer frente a la demanda de vivienda vacacional con, al menos, vista al mar; en Cancún se requerirán 40 kilómetros, mientras que Tijuana-Ensenada se lleva el primer lugar, con 45.7, según datos de Softec. El gran reto será proveer la infraestructura y servicios para sostener el agresivo crecimiento.

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