Le pone el ojo al reciclaje de terrenos

Cuando Dionisio Sánchez Carbajal, presidente de SARE Holding, viajó a Sudamérica, quedó impresionado con las alturas de los edificios en aquella región; comparada con aquellas ciudades, la Ciudad de México resultaba ser una chaparrita, como cariñosamente la llama desde entonces. Ésa fue la experiencia que marcó el inicio de SARE en la construcción vertical, negocio que hoy representa 45% de la producción de la compañía.

Actualmente el empresario tiene un nuevo negocio en mente: reciclar terrenos industriales para construir viviendas verticales ahí.
Comenzará por el Distrito Federal, Guadalajara y Monterrey, las ciudades con mayor potencial según la visión del empresario.

“Vamos a aprovechar esta oportunidad y el crecimiento de vivienda media y residencial. En México nunca se había tenido la oportunidad de participar en tantos y tan distintos desarrollos, todo era pura vivienda de interés social siguiendo la estrategia oficial”, dice Sánchez Carbajal.

Pero son tiempos difíciles, así que SARE tuvo reducir su meta de crecimiento para este año; en ventas la bajó de un rango que iba de 12 a 14% a uno de 5 a 7%, y su EBITDA proyectado en un principio en 13% se redujo a un rango que oscila de 7 a 10%.

La empresa considera que esta estrategia es la más adecuada para hacer frente al entorno macroeconómico actual, en el que tienen mayores expectativas inflacionarias, alzas en las tasas de interés, mayor astringencia crediticia y volatilidad generalizada en los mercados financieros.

SARE asegura que esta reducción le permitirá administrar mejor su capital de trabajo, estabilizar su deuda con costo, equilibrar su flujo de efectivo y mejorar sus márgenes operativos. Sin embargo, las nuevas proyecciones de crecimiento de la empresa no satisficieron las expectativas del mercado y dejó de pertenecer al IPC. SARE, la viviendera más antigua de todas en la bolsa de valores, se caracteriza por ser una empresa integral en el desarrollo inmobiliario.

En los últimos 15 a 20 años ha tendido más hacia el desarrollo de vivienda de interés medio y residencial pero gracias a su especialización en vivienda vertical ha logrado incrementar sus ventas y EBITDA. Sin embargo, esto mismo ha afectado su nivel de cuentas por cobrar, porque a pesar de que las preventas para sus desarrollos del segmento alto han sido exitosas y han excedido la velocidad de la construcción, no generarán una cobranza significativa durante el resto de 2008. Y  esto implica una fuerte inversión en capital de trabajo, explican analistas financieros.

La vivienda dirigida a los segmentos medio y residencial entró en un periodo de fuerte crecimiento este año; edificios como Hares, Marena y Solar Ocean —que están a la mitad de sus procesos de construcción— se caracterizan por tener un mayor valor por unidad de venta y una altura superior a 16 niveles. En consecuencia, su construcción requiere más inversiones de capital de trabajo y tiempos de ejecución más prolongados.

SARE tiene problemas en su sistema de cobranza, debido a los retrasos en la construcción de dos edificios en Acapulco; estas construcciones de 25 a 26 pisos en promedio tienen el doble de altura de las que acostumbra a construir. También se retrasó en la entrega de la primera fase de Hares —un desarrollo de 505 apartamentos en la Ciudad de México— pero la empresa confía en que la rotación de cuentas por cobrar se ajustará cuando estos proyectos sean entregados a lo largo de 2009.

De acuerdo con un análisis de Santander, para contrarrestar los efectos de los retrasos planea mejorar su manejo de proveedores e inventarios y continuar implementando “Crédito Amarre”, programa de financiamiento mediante preventas anticipadas.

SARE continúa comprometida con el Programa de Vivienda del Gobierno Federal y considera que la modificación de sus metas anuales de crecimiento resultará en una estructura financiera más sólida, menor nivel de endeudamiento, mejores márgenes de operación y mayor  seguridad financiera. Todos estos factores permitirán a la empresa retomar el camino de mayor crecimiento en mejores condiciones.

Santander prevé en su análisis que con este nuevo esquema se reducirá el ciclo de capital de trabajo pues permitirá que las casas sean escrituradas y que los créditos hipotecarios sean otorgados seis meses antes de terminar la obra.

Aun cuando las ventas no crecerán, se estima que la estrategia simplificará la cobranza. Los resultados se comenzarán a ver durante el cuarto trimestre de 2008 conforme los clientes se familiaricen con el programa, estiman los analistas.

En lo que resta del año terminará nuevos desarrollos: uno en Puebla (2,800 casas económicas y de interés social), otro en la Ciudad de México para 380 apartamentos residenciales, y dos más en el Estado de México (Lerma y Huehuetoca) para los segmentos de interés social e ingreso medio.

La compañía maneja un modelo de negocios con un bajo nivel de riesgo gracias a que diversifica sus productos dirigidos a todos los segmentos del mercado: Galaxia, para la vivienda económica y social; Privanza, para la vivienda media, y Altitude para la vivienda residencial y turística.

Desde su fundación en 1967 nunca le ha apostado a un crecimiento desbordado sino a mantener su crecimiento conforme a volúmenes le permitan. No tiene tamaño para competir, así que mantener sus volúmenes resulta una buena estrategia, considera Carlos González Tabares, subdirector de Análisis de IXE.

SARE es más sensible que otras desarrolladoras a los incrementos en las tasas de interés por su mayor participación de créditos de bancos comerciales, advierte Santander en su análisis.

Además del reciclaje de terrenos industriales SARE estará muy ocupada con el reacomodo de la Ciudad de México. Ahora que está por cambiar el uso de suelo de la Ciudad habrá vivienda nueva en colonias como San Ángel, Coyoacán o Coapa en donde por primera vez en 14 años se contará con créditos y permisos para construir.