Los parques industriales se transforman

Los parques industriales evolucionan. Construir polígonos temáticos es lo de hoy.
Parques de marc. (Sergio Bordón)  (Foto: )
Gabriela Balcázar

Bombardier, tercer fabricante de aviones del mundo, buscaba dónde instalar una planta. Quería que fuese México. Pero no quería estar solo. Quería a sus proveedores cerca para facilitar la producción y el ensamble y después la distribución. Además, quería un centro de educación especializada en aeronática para el desarrollo de mano de obra nacional. Encontraron la solución en Querétaro.

La planta de Bombardier, de 30 hectáreas dentro del aeropuerto de la capital del estado, le costará a la compañía 200 millones de dólares (mdd), pero a cambio tendrá alrededor 70 hectáreas de proveedores y 7.5 hectáreas de escuela de la que proveerse de mano de obra calificada. Bombardier está asociado en el parque con la firma de servicios financieros en bienes raíces GE Real Estate y Vesta, fondo inmobiliario especializado en el segmento industrial. El Gobierno de Querétaro facilitó los terrenos y la infraestructura.

Después de una caída de la actividad industrial tras los ataques del 11 de septiembre de 2001 en EU que duró varios años, el número de instalaciones industriales ha vuelto a crecer. Pero ahora las industrias quieren cerca a sus proveedores, así que se impone un modelo más parecido al de los centros comerciales que a los polígonos industriales tradicionales.
Una firma inmobiliaria hace de intermediario y desarrolla el parque a partir de una empresa ancla multinacional, como en el caso de Bombardier. Luego busca a los proveedores para que se instalen a cambio de una renta que facilita el retorno de la inversión.

La novedad, explica Guillermo Garrido, gerente de investigación de mercados de Colliers International, otra de las gestoras inmobiliarias más importantes de origen estadounidense que opera en México, es la unión entre el financiador extranjero y el desarrollador local. Al menos hay cinco fondos extranjeros operando en México y la tendencia es que sigan creciendo. “Hay mucho dinero llegando, un interés creciente por venir al país”, explica. La estabilidad económica de los últimos 10 años ha contribuido a aumentar el interés.

Para este año y el que viene se esperan crecimientos en torno a 10 ó 15%. El año pasado el mercado industrial creció cerca de 17.6%, explica Norma Sáenz,  directora de marketing de GE Real Estate. Este año observan una cierta desaceleración en la economía, por lo que su previsión es más conservadora. “En general el mercado de bienes raíces industrial es uno de los más estables y por lo tanto este tipo de predicciones suelen ser acertadas”, explica.

La demanda de una gran empresa detona la creación de todo el polígono, ahora “de una manera más estructurada y planificada”, explica Diego Semper, director general de Intramerica Real Estate Group, filial de GE Real Estate con una participación de mercado de 10% a 12%, según Semper. La especialización de los polígonos, explica, está llevando incluso a la creación de “ciudades marca” o regiones especializadas en determinados segmentos. Es el caso del aeroespacial en Querétaro, pero también de la automotriz en el norte o del software en Baja California, Jalisco y Nuevo León.

No para todos
Sin embargo, este tipo de estructura no es fácil de desarrollar en todos los segmentos industriales. “Para la industria farmacéutica sería muy costoso puesto que es muy compleja”, explica Alejandro Zarazúa, vicepresidente de desarrollo de negocios del fondo Corporate Properties of Americas. “Yo creo que funciona para las empresas que proveen a las ensambladoras de carros y aviones”.

La inversión se hace en dos fases, una primera dedicada al desarrollo de infraestructura básica (luz, agua, caminos, etc.) y una segunda más específica en la actividad industrial. Semper, de Intramerica, estima que el pie cuadrado en la industria automotriz requiere una inversión de 35 a 40 dólares, mientras que el sector aeroespacial es más caro, hasta 70 dólares por pie cuadrado por el tipo de infraestructura que requieren. El desarrollador obtiene un índice de capitalización por encima de 10% de la inversión inicial.

Prudential Real Estate Investors o el fondo de pensiones Corporate Properties of Americas (CPA) son inversionistas recientes. “Somos un desarrollador institucional, por ser fondo y desarrolladora, con 10 años en México”, explica Zarazúa, vicepresidente de Desarrollo de Negocios de CPA.

La ruta del TLCAN
La zona de mayor desarrollo industrial ha sido tradicionalmente el centro, pero a partir del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) se desarrolló mucho la frontera norte. Hoy, las zonas con mayor auge se unen a través de la Carretera 57, que parte del DF hacia el Estado de México, Querétaro, San Luis Potosí, Nuevo León, Saltillo, Dallas y así hasta Canadá. El motivo, que en esa ruta están los principales puntos de producción y distribución.

General Motors en San Luis Potosí (inversión de 200 mdd en 100 hectáreas),  Ford en Sonora o Electrolux en Chihuahua son algunos de los ejemplos de esta tendencia. El Circuito Exterior Mexiquense, también conocido como Arco Norte, que actuará como vía de circunvalación de la Ciudad de México, facilitará todavía más la salida de las mercancías desde el centro del país una vez que se complete su construcción.

Semper, de Intramerica, vislumbra un panorama halagüeño para el sector. Quizás, apunta, lo que podría amenazar este crecimiento es una desaceleración de la economía estadounidense, que retirase las inversiones. Pero a su parecer, el crecimiento lo está marcando el mercado interno. Esto permitirá amortiguar las consecuencias de un parón en la economía vecina.

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