Tiempos difíciles para los BOHRIS

La difícil situación por la que atraviesa el mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHIS), podría formar parte de un capítulo de la novela Tiempos Difíciles del inglés Charles Dickens. A pesar de que las autoridades y representantes del sector hipotecario insisten en que en México no hay posibilidades de que se desate una crisis hipotecaria como la que vive Estados Unidos, el nerviosismo de los inversionistas ha dificultado la colocación de BORHIS en lo que va de 2008.

“[Los inversionistas] están alerta, pero es una actitud normal; cuando ocurren noticias de este tipo la gente que maneja enormes cantidades de dinero tiene que hacer un análisis lo más cuidadoso posible, y no únicamente con BORHIS sino con todos los instrumentos”, explica Adolfo Albo, economista jefe de BBVA Bancomer.

El mercado de BORHIS terminó el año pasado con 37,211 millones de pesos en circulación (a través de 58 emisiones), 87% más de lo que circulaba en 2006, pero a partir del segundo semestre del año pasado las sobretasas de mercado en los BORHIS se deterioraron. Ante la percepción de mayor riesgo, los inversionistas demandan una mayor tasa de rendimiento en el mercado secundario. Esto ha generado que en las últimas subastas de este tipo de bonos, el inversionista pida hasta 100 puntos base adicionales a lo que anteriormente solicitaba. “En el momento en el que piden una mayor tasa hay un deterioro en el precio [del bono], entonces hay que sacrificar ese precio y dar más barato”, explica Judith Verdejo, directora de Análisis de Deuda de IXE.

El contagio real que se ha dado en México ha sido a nivel macroeconómico y proviene directamente de la desaceleración de la economía estadounidense, propiciada por la crisis de los bonos respaldados por hipotecas de alto riesgo. La Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), de hecho, ya rebajó el pronóstico de crecimiento del producto interno bruto (PIB) para este año de 3.7 a 2.8%.

A nivel mundial, el descalabro hipotecario de la primera economía del planeta ha causado pánico entre los inversionistas y volatilidad en los mercados financieros. Ni México ni los BORHIS han sido la excepción. Si bien el mercado hipotecario mexicano es muy joven y aún no existe como tal la categoría de bonos respaldados en hipotecas de alto riesgo, no hay elementos para que el comportamiento de las bursatilizaciones hipotecarias en México tenga relación con el de los créditos de alto riesgo que se otorgaron en Estados Unidos.

En ambos países, los criterios de originación de los créditos bursatilizados corresponden a préstamos diferentes en cuanto a monto, historial crediticio, LTV (loan-to-value, que es la relación de la suma financiada a través del crédito- hipotecario y el valor total de la vivienda a financiar) y DTI (debt-to-income, que es la relación- ingreso vs. pago de la deuda), entre otros. “Se trata de dos tipos de créditos distintos; son diferentes en cuanto a estructuras, tasas, formas de originar y demandas”, explica Verdejo.

Para explicar una de las grandes diferencias que existe entre ambos mercados, Verdejo ejemplifica que en Estados Unidos ya no hay una gran demanda por bienes raíces, mientras que en México existe un déficit de 4.2 millones de viviendas, según datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). “Al existir demanda, necesita haber crédito, y para que el crédito pueda fondearse, necesita haber bursatilizaciones de hipotecas”, asegura Verdejo.

Por ahora, los BORHIS representan una pequeña rebanada del financiamiento en el mercado mexicano. “Si el financiamiento total es el 10% total del PIB, los BORHIS son apenas una pequeñita parte”, señala Albo.

Pero además, las tasas de los créditos hipotecarios bursatilizados en México son fijas. En el mercado estadounidense las tasas de interés de los créditos de alto riesgo suelen ser altas y ajustables, en donde el crédito inicia con una tasa inferior y fija por un periodo determinado, para posteriormente convertirse en una tasa variable hasta su vencimiento.

En México, hasta octubre de 2007, la bursatilización hecha por Su Casita, tuvo una demanda de 5.54 a 1, y para diciembre de ese mismo año, la demanda de la emisión realizada por BBVA Bancomer fue de sólo 2.41 a 1. “El deterioro que ha habido en las últimas colocaciones de estos instrumentos, debido al nerviosismo que hay, sí va a generar que los emisores las aplacen un poco”, afirma Miguel Ángel Aguayo, subdirector de Análisis de deuda privada de IXE.

En lo que va del año sólo se ha hecho una emisión de BORHIS. La colocación hecha por Metrofinanciera, por un monto de sólo 1,038 millones de pesos, tuvo una demanda de 2.72 a  uno, según SHF. “Eso es alto, sin embargo ha habido poco apetito, por eso han estado subiendo las tasas, y ese poco apetito obviamente se justifica en una baja demanda”, señala Verdejo. El hecho de que la demanda en la colocación haya sido alta no significa un mayor interés de los inversionistas por los BORHIS.

“No dudo que después vaya a haber apetito y la percepción de riesgo-rendimiento se vaya a tener que ajustar; seguramente será a la alaza”, agrega la analista.

A finales de febrero pasado, Javier Gavito Mohar, director general de SHF, reconoció que la crisis de los créditos de alto riesgo en Estados Unidos generó una falta de liquidez mundial y aversión de los inversionistas institucionales por dichos bonos y aseguró que la entidad que dirige emprenderá acciones para dar financiamiento y liquidez al mercado para paliar la situación.

Los afectados mayores, coinciden los analistas, serán quienes otorguen este tipo de créditos, y los inversionistas, que verán un deterioro de las sobretasas de mercado en los BORHIS.

Por esta razón, se espera que los inversionistas se mantengan cautelosos durante los próximos meses.

A estas alturas del año es difícil medir el interés por los BORHIS —en base a cifras—, debido a que la mayoría de las emisiones que se realizó durante el primer trimestre de 2007 se colocó hasta marzo. Sin embargo, los expertos coinciden en que, tomando en cuenta que el mercado en México es joven, las colocaciones de BORHIS tendrían que mostrar un crecimiento alto ya en los dos primeros meses de este año, con o sin desaceleración estadounidense. “Muy probablemente veremos decremento en este primer trimestre”, señala Aguayo. El año pasado se emitieron un total de 22,430 millones, 79% más que lo registrado en 2006.