Todo está en manos del Estado de México

Para Consorcio ARA, el Estado de México es especial. Por un lado, resulta un mercado estratégico porque es el estado con el mayor rezago de vivienda en el país después de Baja California.

Por otra parte, es su centro de operaciones desde que se fundó en 1977. Y aunque tiene presencia en 18 estados, 42.6% de su producción se concentra ahí. En mayo de 2007 adquirió el terreno más extenso en toda la historia de la compañía: 4.3 millones de metros cuadrados en Huehuetoca, en el Estado de México. Fue un acuerdo con el gobierno estatal para desarrollar vivienda en el primer macro proyecto sustentable conocido como Ciudades del Bicentenario, con el que se pretende construir ciudades con infraestructura propia que quedarán interconectadas para abastecerse y volverse independientes de la gran capital. La inversión se calcula en 4,252.3 millones de pesos.

El plan maestro contempla escuelas, centros recreativos, instalaciones deportivas, centros de salud, plantas de tratamiento de agua, centros comerciales, tiendas de conveniencia y 150,807 unidades.

Sin embargo, el resto de la reserva territorial que Consorcio ARA tiene en la misma zona no goza de la misma fortuna. En los municipios que no forman parte del proyecto Bicentenario no cuenta con permisos de construcción; tal es el caso de San Javier, Texcoco, en donde tiene parada la construcción de 430 viviendas de interés social.

Algunos municipios niegan los permisos sólo para sentir que ejercen su autoridad, dice Jaime del Río, director de Relación con Inversionistas de Consorcio ARA.

Dependiendo del tamaño del fraccionamiento los municipios condicionan los permisos a cambio de crear obras de infraestructura social. “Por cada 40 casas se construye un aula de escuela, lo que significa que ARA terminará por aportar 12 escuelas. Piden un puente de 50 metros en beneficio de la comunidad y las autoridades dicen: Si te urge el permiso, pues hazlo”, asegura del Río.
El mayor reto de la empresa será lograr destrabar los permisos de construcción para seguir edificando viviendas; de lo contrario podría no llegar a su meta de crecimiento nominal en ventas para este año, de 10% sobre los registrado en 2007.

“No sólo ARA sino el sector en general tiene como reto enfrentar la política y la parte de los gobiernos donde tienen que alinearse a los objetivos gubernamentales para poder obtener los permisos y mantener su ritmo de crecimiento”, advierte Carlos González Tabares, subdirector de Estrategia Bursátil de IXE.

Adiós al negocio de la tierra
Consorcio ARA se había distinguido por ser la desarrolladora con la reserva territorial más extensa, tan grande que con ella podría abastecerse por los siguientes seis años. Esto que antes había sido su mayor fortaleza ahora se ha convertido en su talón de Aquiles.

Acumular reservas territoriales fue bueno en el pasado, “ahora significa tener enterrado un dinero que podría servir para crecer a tasas más altas; las reservas de ARA no han sido la mejor inversión…, y se pueden quedar ahí un buen rato”, advierte Carlos González, de IXE.

Durante el segundo trimestre del año, las ventas de la compañía crecieron nominalmente 10.2% y su EBITDA lo hizo 6.4%. En volumen, construyó 6.9% más unidades que el mismo trimestre del año anterior. Y el precio promedio por vivienda se situó en 385,600 pesos, 1.9% inferior al del segundo trimestre del año pasado.

Sin embargo, los analistas financieros consideraron débil el desempeño de la compañía. Está creciendo a un ritmo menor al del mercado y la mayoría de los crecimientos en este trimestre se ven distorsionados por las ventas de terrenos y no por una mejora en el volumen o en la rentabilidad, reportó Ixe.

“Ahora el mercado le da mayor valor al crecimiento, que a una estructura financiera sana”, coinciden los analistas de IXE y Santander.

La explosión que tuvo la industria en los últimos años hizo que la tierra urbanizada y habitable esté pronta a agotarse. Hasta hace un año Germán Ahumada se jactaba de que la clave de éxito de ARA había sido reinvertir en tierras, comprándola con mucha anticipación, para obtenerla a precios muy bajos en donde hoy son mercados caros; incluso comenzaron a comprar tierra ejidal porque pensaban hacer de intermediario con sus propios competidores. La localización de los terrenos es parte fundamental del proceso y, en el caso de ARA, es algo de lo que se encarga cada oficina regional. Hoy la compañía destina 10% de sus ingresos a comprar tierras.

Ajusta sus expectativas
Frente a la rigidez que ha comenzado a darse tanto en la banca como en las sofoles para el otorgamiento de hipotecas, ARA redujo sus expectativas de ventas para este año para obtener  una mayor seguridad financiera y mejores márgenes de operación. Durante el primer semestre de 2008 la compañía registró ingresos por 4,863 millones de pesos, menos de la mitad de su objetivo inicial.
En el segundo trimestre del año ARA vendió apenas 5,800 unidades a través del Programa Especial de Crédito y Subsidios a la Vivienda (Prosavi), un modesto crecimiento de 5% con relación al mismo periodo del año anterior y un menor precio promedio en las unidades de los segmentos medio y residencial.

Sin embargo, Del Río asegura que la compañía tiene más de 50 desarrollos en diferentes fases del proceso que con el tiempo habrán de cristalizar.