Reconstrucción total

No son estrellas de la TV, pero las desarrolladoras de vivienda son una gran historia de éxito
Diego Fonseca

La ABC adora a Ty Pennington. El carpintero y ex modelo hiperquinético, lidera el equipo de Extreme Makeover Home Edition (EMHE), que ha dado a la cadenade televisión estadounidense una impresionante audiencia. Ty y su banda visitan a una familia en problemas —madres solteras, padres empobrecidos y hasta personas con enfermedades termi­nales— y durante una semana levantan desde los cimientos un nuevo hogar. Paisajismo, mobiliario, equipamiento, paredes, techos y puertas: EMHE lo pone todo nuevo.

Un programa como EMHE quizá haría las delicias de las audiencias de Televisa y TV Azteca pero, por ahora, hay otros que se están calzando los guantes, las Timberland y el megáfono de Ty Pennignton para techar el país. Es un show de obreros comunes y corrientes, olor a cal y tierra, mucho polvo en el aire y miles de metros cuadrados construidos. No hay cámaras ni modelos calentando la pantalla ni se habla de él en los lobotomizados talk shows de la tarde pero en El Gran Show de la Vivienda Mexicana hay una gran historia para contar.

 

Aunque no tiene el fuego de los dos años anteriores, el ritmo de crecimiento de la construcción de viviendas en el país ha sido frenético en 2006. Las cuatro líderes medidas por el ranking de Obras (Casas GEO, Homex, Urbi y Consorcio ARA), movilizaron negocios por 43,598.5 millones de pesos (mdp), 29.8% más que durante 2005 y casi 10 puntos porcentuales más que sus primas de infraestructura (ver Operación Lumberjack, p. 107). Numerosas razones apuntalaron ese desempeño. Por un lado, aunque ralentizada, la macroeconomía ha consolidado su estabilidad superando el primer gran cambio de gobierno democrático. Eso ha seguido sosteniendo la confianza de los consumidores, lo que a su vez explica por qué el crédito hipotecario y la demanda habitacional no han dejado de crecer en los últimos años.

Comparado con los dos años anteriores, cuando las ventas de las cinco grandes urbanizadoras crecieron 33.1% y 31.6% respectivamente, el desempeño en 2006 se antoja afectado. Pero sería una visión sesgada, pues pocos son los sectores que pueden mantener las máquinas echando vapor a tasas superiores a 20% durante cinco años. Las empresas modernizaron su gestión, hicieron más eficientes las operaciones, incorporaron estándares tecnológicos y de negocio internacionales y observaron suficiente movimiento como para que entren y salgan fondos internacionales de sus operaciones y se vean tantos liderazgos en riesgo y emergentes como compañías dispuestas a seguir echando cal, arena y cemento sobre la tierra.

 

Sobran datos para graficar este escenario. Uno: desde 2002, los ingresos del sector se han incrementado algo más de 2.3 veces, con el récord en manos de Homex, que ha elevado su facturación 10 veces, era casi desconocida entonces y es hoy la más firme candidata a superar a GEO en el liderazgo como constructor mexicano de viviendas. Dos: el comportamiento de las utilidades. Ellas han sido las que demostraron cuán saludable resultó el negocio para sus jugadores, y determinarán muchas acciones y el interés del futuro más próximo. Compañías como GEO han duplicado sus beneficios (pasó de 6.7% sobre ventas en 2002 a 11.9% en 2006), la han ampliado en gran medida (Urbi) y hasta la cuadruplicaron, como en el caso de la cada vez más omnipresente Homex.

 

Futuro techado

El desempeño de los últimos tres años es ahora el que cimenta las expectativas del negocio futuro, que correrá por dos grandes vectores, dicen los analistas. Uno, mayor demanda con mejor fondeo. Y dos, una mayor consolidación y el inicio de la etapa final de la profesionalización y modernización de la gerencia.

Allí está Urbi, la más reconocida por sus capacidades financieras y de poderoso músculo en el segmento medio y residencial, en proceso de reacomodo interno para eficientizar aún más su gestión de cartera, un activo clave. O GEO —que con la norteña fue la compañía de mayor crecimiento de ganancias en 2006—, con capital, precisión operativa y diversificación en todo el país, entregada de pleno a quitar grasa en su mecanismo incorporando un sistema de planificación de recursos a la gestión interna. Y Homex, la desafiante, una de las primeras empresas en incorporar capital internacional a su accionariado y hallar en el grueso mercado de capitales nacional la herramienta clave para el financiamiento del negocio constructor.

Todas ellas tienen un menú similar para el próximo periodo, que según analistas estará marcado por fuertes inversiones para crecer orgánica e inorgánicamente, buscando consolidar el mercado para reducir costos y elevar utilidades. Las compraventas y alianzas comenzarán en los próximos meses.

Para eso, el plato debe llenarse efectivamente con los proyectos en cocina. La expectativa de que la vivienda residencial se llevase toda la atención precedió la asunción del presidente Calderón. Y sigue estando en los ojos del mercado, pero varias medidas del Gobierno de rápido reflejo en el mercado de capitales, han llevado la mirada también a las viviendas de menor precio.

 

Casi un millón de viviendas y una inversión de 240,000 mdp es esperada por la industria para fines de año. La Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción ha especulado que la actividad podría crecer otro 20% este año. Las expectativas parecen haber superado los temores de una repercusión significativa de la crisis hipotecaria estadounidense sobre el mercado local.

 

En marzo, el Gobierno anunció que otorgaría 6.1 millones de créditos hipotecarios en este sexenio (45% más que en la gestión foxista) a trabajadores con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos. De inmediato, Banamex, el mayor banco del país, salió a firmar su primer convenio de financiación subsidiada con el Gobierno Federal y la industria bancaria anunció, sin ajustar demasiado el catalejo, que sus colocaciones hipotecarias podrían crecer entre 10% y 15% entre este año y 2012. Y aunque en agosto los mercados mundiales temblaron por los repagos hipotecarios de EU, en México el sector pestañeó, se secó la frente y siguió adelante. En medio de la crisis se consolidaban los planes del Infonavit para eliminar los límites de cofinanciamiento a la vivienda. Parece que la reconstrucción total da premios. “Están dadas las bases para que continúe el escenario positivo”, dice Carlos González, analista de Grupo Financiero IXE.

 

Diego Fonseca es consultor privado y exdirector de la revista América Economía.

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