Ten cuidado con el suelo que ‘usas’
La determinación de los usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques es inherente a la función social del derecho de propiedad previsto por nuestra Constitución, y se lleva a cabo mediante la planeación del desarrollo urbano y ordenamiento del territorio, con la finalidad de mejorar el nivel y calidad de vida de la población urbana y rural. En el Distrito Federal, dicha determinación se concreta a través de la expedición de programas generales, delegacionales y parciales, en los cuales se prevén, como parte de las estrategias de desarrollo urbano y ordenamiento territorial, la clasificación del uso de suelo.
La clasificación del uso de suelo hace posible establecer una relación entre la distribución de los usos, destinos y reservas del suelo con los asentamientos humanos, actividades y derechos de sus habitantes, así como la delimitación de áreas de actuación y determinar objetivos y políticas específicas para cada una de dichas áreas.
La Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal prevé la expedición de un "Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo" para hacer constar las disposiciones específicas que para un predio o inmueble determinado se encuentran establecidas en los instrumentos de planeación de desarrollo urbano.
Han sido diversos los casos en que los particulares han visto afectados sus proyectos inmobiliarios por el desconocimiento del uso de suelo que corresponde al inmueble que pretenden desarrollar y aún por la expedición de un certificado de zonificación apócrifo.
La realidad indica que se han encontrado autorizaciones de uso de suelo apócrifas, firmadas por autoridades reales, pero con firmas falsas. Las zonas más afectadas hasta el momento son las delegaciones Benito Juárez, Álvaro Obregón, Cuajimalpa y Magdalena Contreras.
El tema es que resulta muy complicado comprobar cuáles son verdaderos y cuáles no, por eso es que hasta ahora hay sólo 14 denuncias ubicadas en las delegaciones mencionadas, principalmente porque se trata de colonias donde normalmente hay vecinos organizados que se quejan al respecto.
Orientadas a implementar acciones que abatan dicha problemática, entre otras, las disposiciones de la nueva Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Distrito Federal, aprobada en lo general por la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, permitirá a los ciudadanos, sin necesidad de correr el proceso de una solicitud de acceso a la información, conocer cuáles son los usos de suelo permitidos dentro de un determinado predio y si éste cuenta con permisos para el desarrollo que presente (construcción, fusión, subdivisión).
Derivado de las mismas disposiciones de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Distrito Federal, la autoridad deberá hacer públicos los usos de suelo a través de mapas georeferenciados que permitan al usuario conocer de manera más sencilla los usos de suelo permitidos de un predio y también deberá publicar una relación de certificados, permisos, licencias, manifestaciones y dictámenes de las obras que se realizan en cada Delegación del Distrito Federal.
Mientras tanto, es conveniente que las personas conozcan que pueden verificarse los usos de suelo autorizados en los programas vigentes y obtener constancia de tales usos mediante la obtención del Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo cuya vigencia es de 2 años.
Para llevar a cabo este trámite, el interesado puede acudir a la Dirección del Registro de los Planes y Programas de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal, presentar la solicitud respectiva, cuyos requisitos son mínimos, y efectuar el pago de los derechos correspondientes que actualmente tienen un costo de 794 pesos.
Conviene agregar que el mencionado certificado es un requisito indispensable para desarrollar cualquier proyecto inmobiliario y que llevar a cabo obras o actividades contrarias al uso autorizado puede acarrear sanciones importantes, tanto de carácter administrativo como penal. Éstas pueden ser suspensión de los trabajos; clausura parcial o total de la obra o su demolición; de tres a nueve años de prisión, y multa de 1,000 a 5,000 días de salario mínimo vigente en el Distrito Federal.
*Los autores son socios de Santamarina y Steta, firma dedicada a la práctica de todas las áreas del derecho.
