OPINIÓN: Los remates de propiedades, una alternativa barata pero complicada
Nota del editor: José Antonio Manzanero Escutia es presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano. Las opiniones expresadas en esta columna son exclusivas de su autor.
(Expansión) — Es probable que hayan escuchado que en el mercado inmobiliario existen propiedades que son el resultado de remates y que representan una gran oportunidad de inversión pues tienen un precio menor a su valor de mercado.
A pesar de que suene muy atractivo es importante que conozcas detalles relevantes sobre las adjudicaciones por remate de bienes inmuebles antes de decidirte a invertir por esta vía.
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Estas adjudicaciones siempre proceden de un juicio, ya sea hipotecario o de otra índole; es por ello muy importante que antes de entrar al remate, estés bien asesorado por un abogado y un notario:
Consulta. La participación de un abogado es fundamental antes de comparecer al remate. El abogado deberá revisar el expediente del juicio y los antecedentes de la propiedad para asegurarse que todo esté en orden y que el procedimiento no tiene vicios.
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Adjudicación. Tras terminar el juicio, cuando el bien ha sido adjudicado a tu nombre, deberás solicitar al propio juzgado que el expediente se ponga a disposición del notario de tu elección.
Escrituración. El notario recogerá el expediente judicial en el juzgado, lo estudiará y revisará los antecedentes de la propiedad y demás elementos para preparar la documentación relativa a la escritura que se otorgará, como boletas de predial y agua, acta de matrimonio y cualquier otro que el notario requiera. También deberá tramitar las constancias que acrediten que el inmueble está libre de gravámenes y las constancias de no adeudo del impuesto predial y de los derechos de agua.
Es importante señalar que en caso de un remate, si la propiedad no está al corriente en los pagos, será el adquiriente quien los debe cubrir. Además, el notario deberá obtener el avalúo del inmueble y si el mismo está ubicado en la CDMX, un certificado de zonificación, de uso de suelo, gastos que también deberán ser pagados por el adquiriente. Cuando toda la documentación está lista, el notario pondrá a consideración del juez el proyecto de la escritura, ya que será el juez quien firme esa escritura en rebeldía de la persona que era propietaria del inmueble. Cuando el proyecto esté aprobado por el juzgado, se otorga la escritura y se procede a la firma de la misma por el juez, el comprador y el notario.
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Pago de impuestos. Es importante tener presente que al adquirir un inmueble a través de una adjudicación por remate el costo por pago de impuestos es mayor que el que se pagaría en una operación de compraventa común y corriente, ya que el adquirente del inmueble cubre conceptos que normalmente corresponderían al vendedor, por ejemplo, el impuesto sobre la renta que se genera por la venta del inmueble que normalmente es pagado por el vendedor, en el caso de un remate, generalmente es cubierto por el adjudicatario. De esta forma, el adquiriente pagará los derechos e impuestos que corresponden tanto al rematado-enajenante como al adjudicatario y probablemente algunos gastos del juicio. También se debe considerar que en algunas cosas puede generarse algún impuesto federal, como sería el impuesto sobre la renta por adquisición que es a cargo del adquiriente.
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Inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Una vez que se han pagado los impuestos, el notario elaborará el testimonio de la escritura y la inscribirá al Registro Público de la Propiedad, dando por terminado el proceso de adjudicación.
Antes de aventurarte en adquirir una propiedad a través de un remate, considera que la adjudicación de un inmueble por esta vía es normalmente una operación complicada que tarda cuando menos seis meses para su elaboración y otorgamiento. En términos financieros, es importante que tu notario de confianza haga un cálculo de cuánto tendrás que pagar en términos de derechos, impuestos y honorarios para que estés preparado a afrontar estos gastos.
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