OPINIÓN: ¿Pagarías más predial si se acabaran los baches?

Nota del editor: Leonardo González Tejeda es analista de Real State del portal inmobiliario Propiedades.com. Es economista con estudios en el ITAM, master en Economía Aplicada, especialidad en Regional y Urbana y Doctorado en Economía con tesis de grado en Economía de la Vivienda por la Universidad Autónoma de Barcelona. Su cuenta de Twitter es @LeoGonzalezT . Las opiniones en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.

(Expansión) – El impuesto predial es un instrumento fiscal muy efectivo para mejorar la habitabilidad en las ciudades. Permite planificar el crecimiento urbano y dotar de mayor autonomía a los gobiernos locales, ya que les facilita el acceso al mercado de bonos municipales para financiar sus planes de desarrollo urbano.

Aunque también es un mecanismo fiscal muy vinculado a los ciclos políticos de los municipios, éste muestra una incipiente recaudación en relación a su potencialidad.

Ante la coyuntura actual, caracterizada por la necesidad de reforzar las finanzas públicas, se debería priorizar mejorar los índices de recaudación del predial prácticamente en todos las delegaciones y municipios (las alcaldías) del país.

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Esta fase debe estar vinculada a lograr una mayor transparencia y apertura de información sobre la asignación de estos nuevos ingresos, así como a fomentar una mayor capacidad municipal para modernizar sus catastros y administrar estos ingresos locales.

El proceso de urbanización tiende a ser autofinanciable, siempre y cuando genere valor urbano y detone más inversión inmobiliaria que satisfaga las necesidades de sus nuevos habitantes.

Asimismo, los contribuyentes se mostrarían más propensos a realizar sus aportaciones si percibieran un uso adecuado de éstas para reparar baches, mejorar el sistema de drenaje, el abastecimiento de agua, recolección de basura, y en general los servicios públicos de cada comunidad.

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Para capitalizar su potencial se deben actualizar los valores de los inmuebles a través del catastro. Los estándares internacionales de buenas prácticas actualizan sus valores cada 3 años. También debe existir un proceso continuo de innovación en la recaudación y administración local.

Adicionalmente, los impuestos a la propiedad disminuyen la formación de “burbujas de precios de la vivienda”. Cuando se tiene una espiral de precios residenciales, el riesgo sistémico del nicho hipotecario tiene una mayor exposición. La evidencia internacional indica que si estos impuestos son muy bajos se tiende a amplificar la volatilidad de los precios residenciales.

De todos los países miembros de la OCDE, México es el que menos recauda, con sólo 0.3% del PIB. En comparación, en el Reino Unido la recaudación alcanza 4%, mientras que en Estados Unidos es de 2.8%.

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En relación al resto de los impuestos que se cobra en el país, el predial resulta ser el que menos contribuye. El 20% de municipios no cobra este impuesto y el 90% del total se obtiene de solo 150 municipios. Es decir, aproximadamente 40% de los habitantes no pagan predial.

Esta tarea fiscal tiene una alta dependencia con la capacidad administrativa de los gobiernos locales. Desde 1980, la descentralización municipal no ha mejorado su recaudación debido a una elevada ruralidad y a un gran número de localidades con bajo potencial recaudatorio, así como a la dependencia de las participaciones federales a estados y municipios.

También observamos que la brecha entre la deuda municipal y la recaudación por predial en municipios se ha ampliado, sobre todo desde 2008. Según la OCDE, a 2014 se obtuvieron casi 37.7 mdp por este impuesto a la propiedad.

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La carga fiscal promedio por cuenta de predial es de solo 1,278 pesos, menos de la mitad que la tenencia vehicular y poco más que una tercera parte del impuesto estatal sobre nóminas. Aunque la Ciudad de México (CDMX) está en mejor posición (la recaudación promedio es 4.8 veces mayor que en el país), aún tiene un amplio margen de potencialidad.

Si nos basamos en el índice de prosperidad urbana (según ONU-Hábitat) tenemos que las delegaciones de Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Coyoacán se ubican dentro de las primeras 30 posiciones del país. Estas tres delegaciones agrupan casi el 20% (147,138) de cuentas catastrales de la CDMX.

Tan solo en la Miguel Hidalgo, donde sus habitantes perciben un ingreso mensual promedio de 75,782 pesos (INEGI-ENIGH (2014)) y concentra el 5.15% de las cuentas prediales, se podrían recaudar 352.5 mdp anuales, si sus habitantes asignan 1% de su ingreso a esta contribución. Esto equivale a 1.46 veces y 7.11 veces más comparado con la carga fiscal promedio de la ciudad y la nacional, respectivamente.

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En el país el pago al predial solo equivale al 5.6% de los gastos en vivienda. Y el predial es únicamente el 2.2% de las rentas imputadas. Para aquellos hogares que pagan hipoteca, este se incrementa a 3.4%, por lo que existe un amplio margen de implementación a vincular este impuesto con la asignación de hipotecas.

Por último, la consolidación del predial para mejorar la ordenación urbana también requiere de un proceso de modernización catastral, una mejor administración y recaudación de este impuesto, que vincule a los habitantes de las ciudades, para que participen más activamente en la fiscalidad y desarrollo urbano de su ciudad.

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