¿Cómo evitar un colapso hipotecario?

A la estela del desastre hipotecario y crediticio, los candidatos demócratas a la presidencia de EU han tomado al toro por los cuernos y ofrecen sus propias soluciones al problema. Para ellos, el gran responsable es el agente hipotecario.

El senador Barack Obama ha introducido una legislación destinada a prevenir el fraude y las prácticas depredadoras de financiamiento.

John Edwards, ex senador de Carolina del Norte, ha declarado que quiere prohibir ciertas comisiones habituales en el sector, establecer criterios uniformes para la certificación de agentes hipotecarios y una base de datos a nivel nacional que registre las infracciones disciplinarias.  

Por su parte, la senadora Hillary Clinton presentó la semana pasada un plan para abordar los préstamos hipotecarios abusivos. Entre los principales puntos estaba “tomar duras medidas contra los agentes sin escrúpulos.”

La Asociación Nacional de Agentes Hipotecarios (NAMB) reaccionó inmediatamente a las declaraciones de Clinton y la criticó por dejar a un lado a los microempresarios; la Asociación demandó un escrutinio más amplio: “El sistema hipotecario al completo necesita ser examinado de la A a la Z” afirmó la NAMB, “desde la fase de la compra de una casa, los bancos, los agentes, los prestamistas, hasta llegar a Wall Street y a las agencias de calificación crediticia.”

Brad Inman, editor de la publicación online Inman News especializada en el análisis de la industria inmobiliaria, sostiene que le “pareció raro que los agentes hipotecarios cargaran con la culpa de una extensa red de pecados.” De acuerdo a Inman, los créditos promovidos por los agentes no hubieran sido ofrecidos a los consumidores si Wall Street no hubiera estado dispuesta a comprarlos para luego venderlos en los mercados secundarios. “Mayoristas, bancos, todo mundo acudía a los agentes hipotecarios” afirma Inman, “son excelentes vehículos para mover este tipo de productos crediticios.”

Clinton también solicitó un registro nacional de ‘originadores’ de préstamos hipotecarios. La NAMB estuvo de acuerdo, pero agregó que ese registro debería incluir a todos los originadores, no sólo a los agentes hipotecarios. 

“Creemos que la senadora Clinton ha acertado,” afirmó Joe Falk, presidente de la Comisión Legislativa de la NAMB. “Nuestra preocupación es que este registro no incluya a todas las partes –acreedores sin licencia, uniones de crédito, bancos certificados por el gobierno.”

Un día después de que Clinton presentara sus propuestas, el candidato presidencial Christopher Dodd hizo público su plan para reformar la industria de los créditos hipotecarios.

Como presidente de la Comisión Bancaria del Senado, el demócrata está más al tanto del problema que los otros candidatos, pues ha encabezado varias audiencias para investigar la crisis de las llamadas hipotecas subprime o préstamos de alto riesgo.

Lo que Dodd quiere es que el sistema no funcione como hasta hoy: los agentes o corredores hipotecarios ganan más cuando sus clientes eligen créditos con tasas de interés más elevadas de lo necesario. “Este perverso incentivo para cobrar de más a los compradores debería ser prohibido” declaró en su página web.

Sin embargo, de acuerdo a Falk esta práctica llamada “yield spread premium” (cifra pagada al agente como bonificación por vender a un tipo de interés mayor) es sólo un método para compensar a los agentes hipotecarios. “Todos los originadores de préstamos ganan algo a manera de compensación y todos deben ser tratados por igual,” agrega.

Dodd también puntualizó que muchos agentes dan la falsa impresión de estar trabajando por el bien del cliente. “Los corredores deberían actuar ya sea como agentes del prestatario –y por ello causarles un impuesto fiduciario- o como agentes del prestamista, quien será directamente responsable por las prácticas de venta del agente” sostiene el senador.

Dodds abordó también otras prácticas de la industria que no son responsabilidad exclusiva de los agentes hipotecarios. El candidato plantó cuatro puntos:

• Terminar con las penalizaciones por prepago, es decir, las comisiones pagadas si el prestatario decide pagar por anticipado.
• Endurecer los criterios de financiamiento para que quienes pidan prestado sean evaluados conforme a su capacidad de pagar el crédito con tasas de interés completas, más que con tasas bajas.
• Obligar a los prestamistas o compañías acreedoras a manejar una cuenta de plica para los impuestos sobre los bienes inmuebles y el seguro de la casa, y revelar esos gastos a los prestatarios.
• Reducir los préstamos que requieren poca o ninguna documentación que compruebe los recursos o ingresos financieros de los prestatarios.

Según Falk, la NAMB apoya los requisitos que establecen el uso de cuenta de plica o de reserva en los préstamos de alto riesgo con  razón de préstamo a valor superior al 80%, así como algunas restricciones para préstamos no documentados. Pero discrepa con Dodd en lo relativo a la prohibición de las penalizaciones por prepago. Falk arguye que “las penalizaciones por prepago deberían tener algún beneficio para el consumidor, como una tasa reducida.”

Ante un escenario poblado de noticias sobre la situación hipotecaria que parece empeorar día a día, los votantes estadounidenses esperarán escuchar más propuestas para sopesar a cada candidato. Los presidenciables republicanos, por su parte, han guardado un largo silencio en torno a la crisis crediticia.