California lidera embargos hipotecarios
La borrachera que los mercados inmobiliarios vivieron durante la primera mitad de esta década llegó a su fin, algunos de los más atractivos mercados, como California, experimentan hoy las peores resacas.
Otras áreas, especialmente aquellas que registraron un menor crecimiento en el precio de la vivienda, no han visto aumentar su índice de ejecuciones hipotecarias, estos datos fueron publicados esta semana por RealtyTrac, vendedor online de propiedades embargadas.
“Mientras que las ejecuciones se han disparado en el último año en muchas ciudades, particularmente en California, Ohio y la región de Nueva Inglaterra, en otras partes han disminuido como Texas y Carolina del Sur” declaró James Saccaccio, presidente de RealtyTrac.
“Aún así, la tendencia global es un aumento en los índices de ejecuciones hipotecarias. De 100 áreas metropolitanas importantes 82 han reportado año con año un incremento en el número de viviendas afectadas por los embargos” añadió.
Stockton, en California, es la ciudad con mayor número de embargos en el país. En la lista publicada por RealtyTrac, cuatro de las 10 áreas con más embargos están en en centro de California.
Las ciudades de la costa de California no han sufrido tanto la crisis, aunque hay más embargos que antes. San Francisco registraba un embargo por cada 263 viviendas, un índice más bien bajo que aumentó un 83% en el primer semestre del 2006.
La ciudad de Stockton, por su parte, atrajo a miles de compradores dados los precios prohibitivos del mercado en la región de la Bahía durante el boom inmobiliario, luego los precios de la vivienda en Stockton llegaron a duplicarse en cuatro años, según datos de la Oficina Federal de Supervisión de las Empresas de Vivienda de EU.
Debido a los descomunales precios de la vivienda en California, las hipotecas híbridas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) y de tasa opcional se volvieron populares. Estos préstamos permitían a los compradores adquirir propiedades que de otra manera no podrían pagar.
Pero este tipo de préstamo hipotecario resultaba ser, con frecuencia, una bomba de tiempo; las híbridas (ARM) por ejemplo, se reajustaban a tasas y pagos más elevados después de dos o tres años de tasas fijas bajas.
Muchos compradores calificaron para hipotecas demasiado caras gracias a solicitudes que no requerían la comprobación de ingresos o activos, práctica conocida en EU como “préstamos mentirosos”, es decir, préstamos no documentados o que exigen poca documentación.
Los prestamistas o acreedores financiaban hipotecas sin comprobar los ingresos de los prestatarios, y muchas veces éstos exageraban para que el crédito fuera aprobado. Al llegar la época de vacas flacas, los prestatarios tenían escasos recursos para hacer frente a las mensualidades y como consecuencia llegaban los embargos.
Siete de las diez áreas metropolitanas más importantes del país están en la Franja del Sol (estados situados al sur de EU). Y de éstas sólo tres están en zonas golpeadas por la crisis económica, históricamente son el tipo de lugares que registraban índices elevados de ejecución hipotecaria.
Stockton registró un procedimiento de embargo por cada 27 propiedades durante los el primer semestre de este año, un aumento del 256% comparado con los seis primeros meses del 2006.
Le sigue Detroit, donde los despidos en la industria automovilística provocaron un aumento de los embargos. Allí, una de cada 29 viviendas registró proceso de embargo, el índice se duplicó con respecto al año pasado. Las Vegas (un embargo por cada 31 propiedades, lo que representa un aumento del 142%) está en tercer lugar.
Otras ciudades de California como Riverside/ San Bernardino (un proceso de ejecución hipotecaria por cada 33 inmuebles, que significa un aumento del 198%), Sacramento (un proceso por cada 36 propiedades, un aumento del 231%) y Bakersfield (un proceso por cada 47 propiedades, un aumento del 222%) también están en la lista de las 10 ciudades con índices elevados de embargos inmobiliarios.
El índice de ejecuciones hipotecarias más bajo registrado entre las 100 áreas metropolitanas sondeadas por RealtyTrac le pertenece a Richmond, Virginia. La ciudad sólo presenta un proceso de embargo por cada 2,319 casas, casi el mismo índice que el año pasado.
También registraron índices bajos de ejecuciones hipotecarias Greenville, Carolina del Norte (un hogar embargado de cada 1,721 propiedades, que representa una disminución del 66%), McAllen, Texas (uno de cada 1,494, que representa una disminución del 35%) y Honolulu (una vivienda de cada 1,151, un aumento del 68%).