Guadalajara se abre a la construcción

Sólo en los alrededores del Bosque los Colomos, en el norponiente de la ciudad, se están construyendo más de 20 de torres de edificios de departamentos de lujo, cifra nunca antes vista en Guadalajara.

Cierto, se trata de la ‘zona dorada’ de Zapopan, uno de los sitios con mayor desarrollo inmobiliario en el área metropolitana, pero el crecimiento (horizontal y vertical) de la ciudad no se limita a ese lugar ni a ese municipio.

En el suroeste, por la prolongación de la avenida López Mateos, está Tlajomulco de Zúñiga, el municipio con mayor crecimiento inmobiliario en los últimos 10 años, periodo en el que se construyeron más de 100 fraccionamientos nuevos.

El año pasado, la inversión en bienes raíces fue un buen negocio –con incrementos en los precios de más de 17% en un año–. Hay casos sobresalientes que muestran esta tendencia: en el condominio La Sebastiana, en la colonia Providencia, el precio inicial en 2005 de un departamento de 200 metros cuadrados estaba en 2.2 millones de pesos (mdp), ahora anda por los 3 millones (un avance de 36%).

La Torre Aura Providencia inicia ventas en 1.7 mdp para superar los 2 mdp (17%) y este desarrollo reporta ventas de 85% del total de departamentos disponibles. Los departamentos del Desarrollo Andares han incrementado su precio en un año de 1.8 a 2.1 mdp (16%).

Hay varios megaproyectos que permiten considerar que la ciudad tiene futuro. En 2011 será sede de los Juegos Panamericanos y ya están en marcha los proyectos para la construcción del Centro Cultural Universitario de la Universidad de Guadalajara, el Museo Guggenheim y el Centro de Convenciones y Exposiciones JVC, de Jorge Vergara, quien ha prometido un nuevo estadio de futbol para las Chivas.

Guadalajara recibe 9% de todos los créditos hipotecarios del país, pero es la ciudad que más crece en vivienda para clase media y de lujo, señala Isidoro Sánchez, director de Desarrollo Comercial de Banca Hipotecaria de BBVA-Bancomer.

El avance en los créditos para viviendas de más de 700,000 pesos superó en 2006 un ritmo anual de 18%, más rápido que en Monterrey o el DF, continúa Sánchez, quien considera que el mercado está lejos de la saturación. “Quizá siga ese ritmo de crecimiento un año más y aumente otro 12% al año siguiente”, estima.

Los indicadores demográficos del Censo General de Población y Vivienda para la zona metropolitana de Guadalajara también muestran oportunidades de crecimiento.

Según esos datos, compilados por Omega (Observatorio Metropolitano de Guadalajara), 60% de la población económicamente activa (PEA) tiene capacidad crediticia para vivienda. El estudio estima que poco más de 64,000 viviendas están en condiciones de hacinamiento, por lo que habrá una mayor demanda.

Viudas en competencia

Este negocio, alguna vez llamado de viudas, se ha convertido en un campo de juego especializado y con alta competencia.

En Guadalajara participan empresas internacionales (Hines, Grupo Lar); figuras nacionales (Homex, Grupo Anima, GEO, Legorreta Arquitectos); tradicionales valores locales (Grupo San Carlos, Desarrolladora Mexicana de Inmuebles, Tierra y Armonía) y los lobos solitarios de los negocios que no faltan, en especial cuando las expectativas son favorables.

“El mercado de bienes raíces en Guadalajara se está haciendo muy dinámico”, dice Carlos Ramírez de Loza, un empresario constructor con más de 15 años de experiencia en el mercado local, “cada sector se está especializando en su área, los desarrolladores que antes eran constructores, ahora se centran sólo en planear, contratan a constructores y comercializadores para las otras actividades. Ya no se puede intentar hacer todo; incluso las grandes empresas se están especializando y muchos de los desarrolladores medianos tienen problemas por no hacerlo”.   

No todos se muestran igual de optimistas con respecto a la continuidad del auge de ventas de bienes raíces. De acuerdo con Saraí Gutiérrez, directora de Codwell Banker Colomos, “en muchos casos hay sobrevaluación de los precios de venta y tenemos que irnos con mucho tiento, no podemos vender más allá de lo que el mercado nos dice y muchos propietarios no lo entienden”.

En Guadalajara fue…

La mancha urbana en Guadalajara se ha multiplicado con rapidez: de 2,000 hectáreas en 1940, a 9,500 en 1960, y 25,000 en los años 80. Para 2007, los cálculos andan alrededor de las 45,000 hectáreas.

La ciudad ya empezó su proceso de reciclaje de algunas áreas y de crecimiento vertical. El caso más célebre es el predio que hasta 2006 ocupó el Club Deportivo Guadalajara en la colonia Providencia, una de las zonas con mayor plusvalía de la urbe y que será utilizado para construir vivienda.

Otro menos publicitado fue el de la Cervecería Cuauhtémoc que se convirtió en el fraccionamiento Residencial Chapalita. Todavía está pendiente el proyecto de La Ciudadela, centro comercial y 500 departamentos en los terrenos de lo que fue la planta Motorola en Zapopan.

El municipio de Guadalajara sólo puede crecer hacia arriba y lo está haciendo. Zapopan ha crecido en zonas de alto valor –como Valle Real, Puerta de Hierro y los Colomos, por ejemplo–, pero también en territorios de origen ejidal y en asentamientos irregulares, no totalmente urbanizados.

 Tlaquepaque, Tonalá y El Salto están concentrando las viviendas económicas y sociales, mientras que en Tlajomulco conviven zonas exclusivas, como Santa Anita Club de Golf, con fraccionamientos de clase media.

Los desarrolladores como el Grupo Imber, Cudi, ICO, Fadesa y Ánima han centrado sus negocios en el nicho de mercado de los edificios de departamentos de lujo con precios que van de 160,000 a 800,000 dólares o más (de 1.7 a 8.6 mdp), a razón de 1,700 o 2,000 dólares el metro cuadrado (18,000 o 21,000 pesos por metro cuadrado). Se trata de conjuntos que incluyen vigilancia, clubes deportivos, áreas de recreo, comercios, adelantos tecnológicos y exclusividad, con los consecuentes desembolsos extras para mantenimiento.

Los reportes de las empresas desarrolladoras son optimistas: Torre Aura  lleva 95% vendido; Aura Lofts, 85%; Aura Altitude, 50%; Torre de Hierro, 70%, y Cobalto, 90%.

La plusvalía que han generando estas propiedades es superior al rendimiento promedio de los cetes (7% anual los últimos cinco años), pero cuando el mercado se sature el panorama desde las alturas puede cambiar.

“Estamos en la transición de un mercado básicamente patrimonial en el que se compra por seguridad a futuro, a que la compra sea además emocional”, apunta Ramírez de Loza.

Saraí Gutiérrez considera que hay una oportunidad en el segmento medio, de gente que no puede pagar 2 o más millones de pesos por un departamento, pero con ingresos superiores a los que se requieren para la vivienda de interés social. Es un segmento que ya empieza a atacar el Grupo Lar. 

Aunque las predicciones son favorables, hay varios temas pendientes que podrían frenarlas. Por ejemplo, el Registro Público de la Propiedad, que según el notario Alberto García,  no basta para garantizar la seguridad legal.

Comprar casas o departamentos en zonas nuevas puede ser una buena idea ahora, considera Carlos Ramírez de Loza,  “no tanto para renta porque las rentas van a bajar como resultado del crecimiento y la facilidad para obtener créditos hipotecarios; se pueden aprovechar las oportunidades de viviendas baratas para reciclarlas” y revenderlas.