La ‘montaña rusa’ de la vivienda
A pesar de las señales de que el mercado de los bienes raíces se puede estar recuperando, los precios proyectan una caída más durante este año y el próximo.
El valor promedio de las viviendas en Estados Unidos caerá otro 6% para septiembre de 2011, según un informe de Fiserv y Economy.com de Moody's. Esta caída es adicional a la del 27% que se ha dado en los últimos tres años.
La mayor parte de este descenso se dará durante el freno regular de los meses de verano de 2010. Después de eso, comenzara a estabilizarse, y permanecerán inmóviles hasta el otoño de 2011, dice Fiserv.
Según Mark Zandi , economista y cofundador de Economy.com, la principal razón de esta continua caída son las ejecuciones hipotecarias, el mismo detonador de la caída de los mercados por los últimos tres años.
"La venta de ejecuciones hipotecarias aumentará esta primavera, mientras los servidores hipotecarios definen quién puede aplicar para una modificación y quién no", dijo Zandi.
Él cree que hay al menos 4.5 millones de préstamos para casas, ya sea en ejecución hipotecaria o cerca de. Cuando ese inventario adicional llegue al mercado, ofrecerá varias opciones para los compradores y alentará a los vendedores a bajar los precios de sus listas.
El final de dos programas federales, que han estado impulsando a los mercados, también hará que bajen los precios.
La Reserva Federal (Fed) ha estado comprando valores respaldados por hipotecas desde principios de 2009, recogiendo hasta 1.25 billones de dólares. Esto ha apagado los aumentos de las tasas ofreciendo un mercado listo para los valores. Pero el programa de la Fed termina el 31 de marzo, cuando cederá terreno de juego a los inversionistas privados, quienes muy exigirán tasas más altas.
Cualquier aumento en éstas ocasionará que algunos compradores se alejen del mercado y hará que otros busquen precios de viviendas más bajos. De cualquier forma, la demanda de las casas caerá al igual que los precios.
Un mes después de que el Banco Central se retire del mercado de la compra de hipotecas, el crédito fiscal de los compradores de vivienda comenzará a caducar. Para aplicar para el crédito de 8,000 dólares, los compradores de casas deben firmar un contrato antes del 30 de abril y cerrarlo para el 30 de junio. Cuando la primera fecha pase, se espera que muchos compradores abandonen el mercado, debilitando la demanda de hogares.
En general, el precio de las viviendas es definido por el desempleo . "Si [el mercado laboral] mejora y es más fuerte de lo esperado, los precios mejorarán. Si se debilita más de lo esperado, los precios serán peores", dijo Zandi.
Lo peor de lo peor
El mercado con peor desempeño será Miami, Florida, en Estados Unidos. La proyección de precios de Moody's indica que en ese lugar, el valor caerá hasta 29.2% para el 30 de septiembre de 2010. Esto se suma a la caída de 47.7% en la zona metropolitana de los últimos tres años. El gran total es de una caída de 64%.
Otros desempeños desastrosos ocurrirán en la zona metropolitana de Hanford, California , donde los precios proyectan una caída de 27.2% para el 30 de septiembre de este año, seguidos a la caída de 36.9% de los últimos 36 meses. Ft. Lauderdale y West Palm también registraran descensos pronunciados.
Pero hay algunas buenas noticias para los precios de Central Valley, California: los precios comenzarán a salir de su caída libre a finales de este año.
Por ejemplo, en Merced, cuyos precios cayeron 71.8% en los últimos tres años (hasta septiembre del año pasado), sólo caerán otro 6.2% durante los próximos seis meses, antes de rebotar con un crecimiento de 10.1% para el 30 de septiembre de 2011.