La vivienda en EU vive ciclo ‘bipolar’
Parece que la mejor manera de diagnosticar al mercado inmobiliario estadounidense, tras el paquete de créditos fiscales otorgados para la compra de vivienda , es "bipolar." Hay dos fuerzas que lo jalan en direcciones contrarias, y los expertos no están seguros del camino que tomará el mercado.
Por un lado, las ventas y los precios de la vivienda se elevan , indicando una recuperación. Por el otro, aumentan las tasas de interés y las casas reposeídas por los bancos . Además están las millones de residencias embargadas que deben venderse pero que no están listadas (el llamado inventario oculto), que podrían descarrilar la recuperación si llegan al mercado en avalancha.
¿El pronóstico para el mercado? Negativo a corto plazo, pero positivo hacia finales de 2010.
En la carrera con obstáculos del mercado de la vivienda, el reto es superar la etapa del crédito fiscal de hasta 8,000 dólares que el Gobierno de EU otorgó para la compra de una casa. Gracias a este incentivo, las ventas de nuevas casas subieron un 30% en marzo . Pero eso sólo contempla a los compradores de los últimos meses. Ahora viene el efecto resaca.
"En los meses siguientes a la expiración del crédito fiscal (venció el pasado 30 de abril), esperamos una sensible disminución en las ventas" dijo Lawrence Yun, economista en jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de EU.
Los expertos de la industria creen, sin embargo, que la resaca vale la pena, pues el crédito ayudó a estabilizar el mercado de la vivienda cuando más lo necesitaba. Los precios de las casas se han mantenido más estables en los meses recientes, experimentando su primer aumento interanual en más de tres años.
Aún así, hay varios signos negativos que abaten al mercado.
1. Las tasas de interés han subido intermitentemente. Si bien nadie espera que lleguen al 6% este año, los días de hipotecas a 4.5% ya quedaron en el pasado.
2. Las viviendas reposeídas por los bancos superarán este año el millón . Pero al menos los procesos de ejecución hipotecaria disminuyeron en abril, es la primera vez que caen desde que RealtyTrac comenzó a rastrear la conducta del mercado.
3. Más de una cuarta parte de los deudores son underwater, deben más de lo que valen sus casas, es decir, el valor de su propiedad está por debajo del monto del préstamo hipotecario.
4. Los "impagos estratégicos" (en los que incurren los propietarios underwater aún cuando pueden hacer el pago) representaron el 31% de todas las ejecuciones hipotecarias en agosto, según un estudio reciente.
Pero hay un factor más que atemoriza a los expertos: las casas que deberían estar a la venta pero que no han sido ofertadas en el mercado. A la fecha, podría haber más de 4.5 millones de casas en este inventario oculto (shadow inventory), según un reporte de Barclays Capital.
Este inventario oculto es un fenómeno reciente, ante los bajos precios de la vivienda y los numerosos procesos de embargo, tanto propietarios como bancos han decidido esperar para poner sus propiedades en el mercado.
"Estos vendedores, excluidos del inventario, observan con detenimiento el mercado en busca de signos de un posible giro y actúan si hay alguna señal de buenas noticias" explica Leslie Appleton-Young, economista en jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California.
Pero a medida que más vendedores ofrezcan sus casas en el mercado, la oferta crecerá y ello volverá a bajar los precios, un ciclo que se repite al infinito. Eso círculo vicioso puede provocar que los precios suban y bajen durante años, en una tendencia de dientes de sierra. Los precios suben; el inventario sube, lo que vuelve a bajar los precios. Con los precios bajos, los propietarios ven cómo el valor de su casa es inferior a la deuda hipotecaria que afrontan, una situación tóxica donde cualquier contratiempo, como perder el empleo, supone perder la casa.