Los ‘buitres’ de hoy viven de la renta

Estos son los días de gloria para los inversionistas en bienes raíces residenciales. Los bajos precios, las tasas de interés hasta el suelo y los mercados de renta estables crearon enormes oportunidades de venta.

"En este momento es increíble. No creo que volvamos a ver una época como ésta", dijo Tanya Marchiol, de Team Investments, que tiene operaciones en 10 estados de la Unión Americana, pero se concentra, sobre todo, en el mercado de Phoenix.

Estos inversionistas son conocidos por muchos como "buitres" porque descienden en picada y compran "propiedades en problemas" baratas, como ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto . Lugares como Las Vegas, Phoenix y Miami son populares porque los precios de las viviendas cayeron hasta 70%.

Pero la forma en la que invierten ha cambiado; en los años más prósperos, compraban una propiedad y se deshacían de ella a cambio de efectivo. Hoy, las mantienen y las rentan por ingresos fijos y altos.

Antes analizaban sus decisiones con base en la apreciación del valor de la vivienda, que es muy especulativo, pero ahora consideran las ganancias de renta potenciales, que son más estables.

En aquel entonces, cambiaban la propiedad y ayudaban a subir la oferta de la vivienda, pero ahora, los inversionistas dicen que ellos pueden ser parte de la estabilización de los mercados.

"La gente ya no quiere hacer los cambios como en la economía antigua", dijo Matt Martínez, inversionista y autor cuyo nuevo libro, Cómo hacer dinero en los bienes raíces de la nueva economía, llegará a las librerías en febrero. "La nueva economía nos obliga a tener un horizonte a largo plazo amplio".

Por ejemplo, Marchiol ni siquiera toma en cuenta la apreciación del precio de la vivienda por al menos un año. Después de eso, calcula sólo un aumento de 3% anual, un rendimiento que no decepcionará a los inversionistas que sólo quieren comprar barato y vender caro.

Marchiol acaba de comprar cuatro complejos separados al norte de Phoenix. Hace tres años, cada edificio de cuatro unidades se vendió en 310,000 dólares; ella sólo pagó 70,000 por edificio. Ella pretende gastar 64,000 dólares remodelando las propiedades, haciendo que el total de su inversión sea de 344,000 dólares.

En total, ella cuenta en la actualidad con 17 unidades de renta. Normalmente compra las propiedades para ella, pero también trabaja con un grupo de inversionistas que están decididos a mantenerlas y rentarlas. Ella puede encontrar acuerdos buenos y vendérselos.

Por ejemplo, con los edificios al norte de Phoenix, los inversionistas comprarán los edificios por 95,000 dólares cada uno. Darán el 20% de enganche y financiarán el resto, cerca de 76,000 dólares por edificio.

Con las bajas tasas de interés de hoy, obtendrán un préstamo de cerca de 5%. Eso implica un pago de 400 dólares al mes. Con otro 10% del precio de la administración de la propiedad, 10% de mantenimiento, 8% de la tasa de vacante, impuestos, seguro y otros pagos por propiedad, estamos hablando de 1,300 dólares al mes.

Marchiol estima que los departamentos se rentarán en 600 dólares al mes cada uno, para un total de 2,400 dólares. Eso le da a los dueños una ganancia de 1,100 dólares al mes, y 13,200 dólares al año, un rendimiento de cerca de 70% anual sobre la inversión.

Aunque las condiciones son favorables, los inversionistas deben ser adaptables porque el mercado evoluciona rápido. En Phoenix ha cambiado en los últimos seis meses. Las subastas de las ejecuciones hipotecarias ya no son un terreno fértil para Marchiol.

"Los aficionados llegan y levantan los precios. En 2009, compré 76 propiedades en subastas de ejecuciones hipotecarias, a un promedio de 60 centavos al dólar del mercado. Este año he comprado cuatro".

Glenn Plantone enfrenta una situación similar en Las Vegas. Como corredor e inversionista veterano en los bienes raíces, pasó de comprar sobre todo ejecuciones hipotecarias y órdenes de recuperación a ventas al descubierto. Eso se debe a que el inventario de propiedades en peligro en Las Vegas se está reduciendo, a un suministro de dos semanas aproximadamente.

"Los bancos generan mejores ganancias con las ventas al descubierto, así que ya no realizan ejecuciones hipotecarias. Hicieron que su gente procesara ventas al descubierto y las han procesado de forma más expedita" ", dijo Plantone.

Él intenta comprar propiedades por al menos 10% menos que lo que considera su valor real en el mercado, y después remodela las propiedades y las vende a alguno de los 3,000 compradores con los que trabaja.

Como los precios han caído cerca de 70% en algunas comunidades de Las Vegas, y las rentas sólo han bajado 20%, sus inversionistas, que son compradores en efectivo, pueden hacer dinero desde el primer mes de renta de la propiedad.

"Estamos recibiendo un flujo de dinero (rendimiento neto sobre la inversión) de 12% a 14%", dijo el inversionista.

No ignora por completo las ganancias potenciales de la apreciación del valor de las viviendas porque sabe que el pueblo se está recuperando. Los hogares ya se venden por debajo del costo de la construcción de un hogar nuevo. Pero no enfatiza ese aspecto de la inversión.

El ingreso de las rentas es lo primordial en este momento.

Claro que la belleza del flujo de dinero es que incluso si los precios caen otro 10% o 20%, los inversionistas podrán vivir con eso.

"Yo les digo que planeen conservar la propiedad cinco años. Con el flujo de dinero, no hay necesidad de temer por la caída de los precios".