Mini Fibras inmobiliarias se apoderan del sector
Desde que se listó Fibra Prologis en 2014, con un portafolio de 2.7 millones de metros cuadrados (m2) y 177 propiedades, no se ha listado ninguna Fibra de dicha magnitud.
Fibra HD, Fibra Mty, Fibra Plus y Fibra Nova son mini Fibras inmobiliarias con un enfoque de negocio distinto a las primeras que abrieron el mercado en la Bolsa Mexicana de Valores.
Las cuatro Fibras tienen en conjunto 150 propiedades estabilizadas y en desarrollo con una superficie rentable de 946,800 m2. En contraste, Fibra Uno, la más grande del mercado, suma 521 propiedades con 7.6 millones de m2 de área rentable.
El listado de Fibras cada vez más pequeñas en la BMV obedece a varios factores, coincidieron expertos: no hay grandes portafolios disponibles en el mercado, el ciclo inmobiliario está en la etapa de desarrollo, y va en aumento el precio de los inmuebles.
“Realmente es la evolución que ha tenido el mercado de ir enfocándose a jugadores de nicho, por tipo de mercado o incluso a desarrollo, como Fibra Plus, que mejora los rendimientos que esperan tener de sus propiedades”, dijo Marco Medina, analista de Ve por Más.
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Otro elemento es que ya hay pocos portafolios de gran tamaño en el mercado para conformar Fibras como lo en su momento lo fueron Terrafina o Prologis, a lo que se suman tasas más elevadas, comentó Armando Rodríguez, analista de Signum Research.
“Todavía están latentes portafolios de gran tamaño, pero están esperando a que la situación de tasas sea diferente, porque les puede poner un benchmark mucho más alto por las tasas de interés”, explicó.
Esto está relacionado con las valuaciones de los inmuebles y la rentabilidad que las Fibras esperan tener de su inversión. Esta tasa, el cap rate, ha ido a la baja desde el surgimiento de las Fibras conforme se eleva el precio de los inmuebles . Si bien hace algunos años la tasa de retorno era de 11%, ahora ronda el 7%, agregó el analista de Signum.
En contraste, varios desarrolladores inmobiliarios han apostado por generar vehículos como Certificados de Capital (CKDs), como Fibra Uno, o Cerpis, como fue el caso de MIRA, a fin de desarrollar propiedades sin tener que inyectar el riesgo que implica desarrollar a sus accionistas.
¿Los contras?
Las Fibras pequeñas tienen varios elementos que juegan en su contra al estar en el mercado, y que van desde temas de liquidez o bursatilidad, hasta posibles conflictos de intereses y alto riesgo.
“Un elemento a considerar en estas Fibras pequeñas es la liquidez en el mercado, pues en la operación diaria no son líquidos y eso limita la participación de varios jugadores, son para ciertos participantes institucionales que no tienen prisa en ver resultados del vehículo”, dijo Medina.
Existen vehículos como Fibra Plus que apuestan al desarrollo y por ahora no otorgan ninguna clase de dividendo a sus accionistas, uno de los principales atractivos de estos vehículos.
“Plus vende una historia de que va a desarrollar, pero como inversionista asumes un mayor nivel de riesgo porque le inviertes a una administración que no sabes cuál va a ser el futuro o si van a estar a tiempo operando los inmuebles”, dijo un analista que pidió el anonimato.
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Recientemente se listó Fibra Nova, patrocinada por Grupo Bafar, en la BMV, y levantó menos recursos de lo esperado. De acuerdo con los analistas consultados, la oferta no fue exitosa porque fue vista como una capitalización de activos de la empresa, y se ve cierto conflicto de intereses.
“Consideramos positivo que sus inquilinos están naturalmente muy anclado a la Fibra, lo que hace que el riesgo de desocupación sea muy bajo; no obstante, consideramos que el incentivo a incrementar las rentas pudiera ser limitado en este sentido por esta misma situación, y pudiera generar conflictos de interés”, dijo Rodríguez.
