A limpiar la basura ajena

A partir del 6 de enero próximo, muchos dueños de parques industriales e -inmobiliarios tendrán razones para no dormir. Una ley aprobada en abril pasado -por el Congreso, a pesar de un intenso cabildeo en su contra, obligará a los -propietarios y concesionarios de predios contaminados a cubrir el costo de su -aseo. Es decir, deberán responder por la limpieza y regeneración del suelo, -aunque no hayan sido quienes causaron el daño e independientemente de que, a su -vez, demanden a quien contaminó.

- Hasta 2003, la responsabilidad recaía solamente en la persona o empresa que -hubiera causado el daño. “El que contamina paga”, fue el lema y modelo que -siguió por décadas la administración federal. Ahora es “responsabilidad -solidaria”, y su propósito es garantizar que, sea quien fuere, alguien pague -por la restauración de los suelos afectados. Una política que deja el pleito a -cuenta de todos los particulares que hayan tenido relación con el terreno.

- La ley, originalmente propuesta por diputados del Partido Verde Ecologista de -México y luego modificada por Acción Nacional y el Revolucionario -Institucional, prohibe además la transferencia de sitios contaminados con -residuos peligrosos, salvo que lo apruebe la Secretaría de Medio Ambiente y -Recursos Naturales (Semarnat).

- Los inmobiliarios, desarrolladores y operadores de parques industriales -prevén cambios dramáticos en la manera como se elaboran los contratos y se -realizan las transacciones con terrenos. Ya preparan la artillería para su -defensa. Dicen que ley está repleta de fallas que podrán rebatir en las cortes -y anticipan un alud de amparos.

- En contraparte, las compañías que hacen aseo y regeneración de suelos ven -por fin una oportunidad para crecer. La Semarnat tiene registro solamente de 86 -empresas de este tipo en todo el país. En contraste con la inversión en -servicios y tecnologías para el saneamiento de aire y aguas, el de suelos tiene -una participación muy menor: menos de 2% del mercado ambiental mexicano, según -estimaciones del gobierno de Estados Unidos.

- La Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos fue -publicada el 8 de octubre pasado en el Diario Oficial de la Federación. Aunque -también tiene disposiciones en materia de manejo de residuos peligrosos, son -los tres artículos que abordan el tema que nos ocupa los que despertaron la -atención de juristas y empresarios.

- “Los hoteleros y los concesionarios de la zona federal marítimo terrestre -están preocupados –refiere Federico Ruanova, abogado ambiental de Baker & -McKenzie, que cabildeó en contra de la ley–. ¿Qué pasa si tengo una -concesión en la Riviera Maya y un buen día un barco petrolero choca contra un -arrecife a 15 millas náuticas y la contamina? Yo soy solidario responsable y -tendré que pagar. Claro, podría denunciar a la compañía naviera, pero -¿cuánto me va a costar hacer esto?”

- El barco tendría que ser el colmo de la mala suerte, acepta con una sonrisa -el entrevistado, pero cita otra serie de ejemplos, más aterrizados en la vida -común: “El que yo sea propietario de un parque industrial y un buen día, -como pasa, una planta cierre sus puertas en la noche, desaparezca y me deje a -mí con el problema y todos los costos.” Será el mismo caso para aquel que -sea dueño o inquilino de un predio al que migra la contaminación proveniente -de otro terreno o el arrendatario de un condominio cuyo suelo esté infectado.

- Según el abogado, esta ley facilita las cosas a la Procuraduría Federal del -Medio Ambiente (Profepa), porque ya no tendrá que identificar al causante de la -contaminación y simplemente se dirigirá a aquel que utiliza el predio para -exigirle la limpieza. “Le hace la vida más fácil a la autoridad, pero las -cosas se van a complicar y quién sabe si al final sirva para resarcir el daño. -No veo que de buena gana alguien asuma de forma irrestricta limpiar un inmueble -que él no contaminó”, señala el socio de Baker & McKenzie.

- Entre otros sujetos de la ley están los ciudadanos de a pie, inquilinos y -familias propietarias de algún bien, e incluso los bancos, que en algunos -proyectos aparecen como fiduciarios, por ejemplo, de maquiladoras en la frontera -con Estados Unidos. La nueva ley podrá afectar hasta las hipotecas, siempre y -cuando el acreedor se convierta en el titular de la propiedad, asevera Carlos de -Icaza, abogado del despacho Creel, García-Cuéllar y Müggenburg.

- Mal de muchos
-En México no existe un censo de sitios contaminados que una persona pueda -consultar antes de adquirir o arrendar un bien. Se habla de “varios miles” -de estos lugares, pero la autoridad no logra inventariar. La Profepa sabe cada -año de 550 derrames y otras emergencias con residuos peligrosos, muchos de los -cuales van a dar al suelo (generalmente se trata de accidentes con petróleo -crudo, gasolina, diesel, amoniaco, ácidos, gas natural y LP).

- ¿Qué tan frecuente es que haya predios en estas condiciones en venta? “En -todas las operaciones en las que he estado involucrado, todos los predios -industriales, todos, han tenido un nivel de contaminación. Todos, todos, todos”, -asegura Luis Vera, abogado experto en derecho ambiental. El INEGI estimó en -1999 una superficie de suelo degradado por contaminantes de 25,967 kilómetros -cuadrados, un área aproximada a la del estado de Tabasco.

- El origen más común de la contaminación son las fugas y derrames de -sustancias peligrosas y la disposición clandestina de los residuos -industriales. Según la Semarnat, la mayor parte de las ocho millones de -toneladas de residuos peligrosos que se generan cada año son arrojadas de -manera ilegal al medio ambiente. Ocurre en casos de solventes, hidrocarburos, -escorias y polvo de fundición, lodos, jales, químicos, aceites, bifenilos -policlorados, plaguicidas organoclorados, mercurio, plomo y otros metales -pesados.

- Los agroquímicos que se utilizan en el campo también están en la lista. -Según el Instituto Nacional de Ecología, muchas de las sustancias utilizadas -en el campo están prohibidas en otras regiones del mundo, sabida su alta -toxicidad, su acumulación y perdurabilidad en el suelo.

- Fernando Schütte, presidente del Schütte Grupo Inmobiliario, aprecia que -aquellos que se dedican a la construcción de vivienda se enfrentan menos al -problema. Recuerda un caso ocurrido en Chihuahua a principios de los 90, cuando -un constructor encontró varilla enterrada en el suelo y la aprovechó en la -construcción. “El material estaba contaminado con plutonio, hubo graves -problemas y desalojaron las viviendas”, recuerda.

- Todavía falta esclarecer cómo se hará operativa la ley y cómo se -determinará la prescripción del delito. Si la Profepa enviará auditores o -inspecciones programadas, o si todo aquel que compre, venda o rente un inmueble -deberá exigir o practicar él mismo un examen que certifique el grado de -limpieza del terreno. “Yo creo que lo tiene que hacer quien vende, así como -se hace con el certificado de inafectabilidad agraria; de la misma manera -tendríamos que tener un certificado de no contaminación”, propone el -directivo.

- Es probable que la Semarnat y las autoridades locales envíen un aviso de “contaminado” -para que conste en las actas del terreno o construcción en el Registro Público -de la Propiedad. Un terreno con una inscripción de estas, advierte Carlos de -Icaza, seguramente se depreciará y tendrá restricciones de uso, condicionantes -de saneamiento y limitantes para su transferencia.

- “Todavía no existe un mecanismo expedito, al interior de la Secretaría, -para hacer los inventarios de sitios, fomentar operaciones inmobiliarias en esos -predios para que se pague la remediación, ni el mecanismo para liberarlos de -manera expedita y clara. Eso no existe y así la ley es letra muerta”, observa -Gabriel Quadri, por muchos años el encargado del ala ambiental del Consejo -Coordinador Empresarial y ahora socio director de Sistemas Integrales de -Gestión Ambiental.

- Por estos días una compañía norteña puso en venta una gran extensión de -terreno, contaminada con metales pesados. Aún sin que estuviera vigente la ley, -los propietarios han tenido que reducir 75% su precio.

- Si sanear el suelo implica costos muy fuertes para el desarrollador, pueden -pasar dos cosas, conjetura Claudia Velázquez, directora de Estudios de Mercado -en Softec: que el inmobiliario descarte estos terrenos para siempre y queden -como baldíos, “o que el costo de limpiar el terreno se vea reflejado en el -precio final del producto”.

- Indignación en los parques
-Hay quienes se preparan ya respecto a esta ley. Rafael McCadden, director de -la Asociación Mexicana de Parques Industriales, asegura que no se quedará de -brazos cruzados y desde ahora explora las opciones de amparo y cabildeo para -desactivarla. “Esta gente ambientalista nada más piensa en su perspectiva y -no ve otros puntos de vista –critica el empresario–. Están creando una cosa -nefasta, porque para empezar, el dueño del terreno se va a amparar. Y en -México estamos hartos de los amparos. El que debe ser responsable es quien -ocasionó el daño. Y la autoridad debe tener suficiente profesionalismo para -detectar quién fue”, dice el representante de 160 parques industriales del -país.

- Federico Ruanova, de Baker & McKenzie, recomienda a quien compra que -indague ahora más que nunca los antecedentes del predio. Al dueño de un -terreno que sabe que está contaminado, que haga un estudio para certificar esta -situación. Si aguardan hasta enero, dice el abogado, ya no estará vigente “el -que contamina paga”, sino el nuevo precepto, y él estará entre los primeros -obligados a pagar el saneamiento del suelo, aunque después demande a otros en -la cadena. “Desde luego, lo recomendable es que sepan en dónde están ahora. -Si hay probable contaminación una alternativa sería demandar al causante del -daño.”

- Los documentos de compraventa o renta cambiarán. “Va a ser muy importante -establecer contractualmente mecanismos de indemnización –opina Carlos de -Icaza–; van a pedir al vendedor que declare que no está contaminado y que se -haga responsable de una posible reparación en el futuro. Y será necesario ver -que tenga suficiente capacidad financiera para afrontar algo así.”

- El gobierno tiene 180 días para elaborar el reglamento, lo que está en -curso, y tiene otros 120 días hábiles para presentar un proyecto de norma -oficial mexicana (NOM), lo cual algunos abogados dudan se logre. Durante años, -la comunidad científica no ha podido ponerse de acuerdo con los límites -máximos permisibles de contaminación y por ahora no existe un parámetro que -determine cuándo un suelo está limpio y cuándo no, lo que dificultará la -ejecución de esta ley.

- Según Luis Vera, los dueños de los terrenos o inmuebles contaminados -podrán rebatir el artículo que establece la obligación de reportar a la -Semarnat toda transferencia de un sitio contaminado, para que sea ésta la que -dé o niegue una autorización. “Esta disposición resulta por demás -inconstitucional y puede ser impugnada ante los tribunales”, informó el -abogado a sus clientes en un comunicado.

- Según Gabriel Quadri, esta ley puede impulsar el negocio de la limpieza de -suelos y fortalecer el ramo inmobiliario por la vía de reintroducir al mercado -terrenos que están fuera, para que una vez restaurados sirvan a la -construcción de centros comerciales y vivienda popular. Pero advierte que esto -ocurrirá sólo si la Semarnat crea los mecanismos y se compromete en una -operación expedita y transparente de la ley.

- “Vamos a ver la reacción de algunas compañías cuando sufran el primer -acto de aplicación. Va a ser interesante ver cómo impugnarán”, predice -Ruanova.

- Más interesante todavía, afirman los entrevistados, será verificar si, -como pretende la ley y pretendieron los legisladores, esto sirve para limpiar -los suelos degradados en tantas regiones del país.