Bienes Raíces <br>La cuadratura del tri
Llegaron antes de la crisis con un enorme portafolios de sofisticados productos inmobiliarios bajo el brazo. El - boom de las construcciones, la aparición de nuevas corporaciones y las transacciones voluminosas los habían conquistado. Y aún después de que el abrupto crecimiento del mercado se detuvo, sus expectativas siguen colocadas en el nivel más elevado al que puede aspirar un negocio emergente, a pesar de que la industria de la construcción está en escombros.
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Se trata, sin duda alguna, de los gigantes de la comercialización de inmuebles “inteligentes”, AAA o de primera generación, y de inmuebles industriales, todos con un peso específico dentro de las principales transacciones de compra-venta inmobiliaria en México, Estados Unidos y las principales ciudades del mundo.
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La relevancia de sus operaciones no está a discusión. Tan sólo uno de ellos, Cushman & Wakefield (C&G), conformó el MAD (Mayor Asset Disposition) -Team, un selecto grupo de 45 oficinas integradas y despachos individuales, con 500 propiedades rentadas y vendidas en el área industrial de América del Norte. Entre 1995 y lo que va de 1996, este consorcio consiguió rentar propiedades industriales por un total de 1’120,000 metros cuadrados de extensión y vendió 559 hectáreas de terrenos.
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Otros son La Salle Partners, CMI/Staubach, CBCommercial/Sare y Köll Dove Distribution Services, compañías que ante la caída del mercado realizan entre 65 y 70% de las operaciones corporativas a través del corretaje inmobiliario internacional.
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Ahora todos ellos inician una nueva estrategia. Luego de la crisis el desánimo era evidente, pues mientras en el sexenio anterior se llegaron a cerrar operaciones de arrendamiento de hasta 80,000 metros cuadrados, hoy cuando mucho llegan a 4,000. El asunto también involucra a bancos nacionales y extranjeros y a compañías multinacionales, muchos de cuyos planes de desarrollo se difirieron para el mediano plazo al tiempo que el gobierno detenía sus compras de inmuebles.
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A pesar de todo, a partir de la segunda mitad de 1995 comenzó otra vez la actividad. Corporaciones como Columbia Pictures, Alestra, Sun Microsystems, Grupo IUSA, Elektra y Kodak le inyectaron vitalidad al mercado. El gobierno también jugó su papel en la reactivación de este rubro del negocio inmobiliario, del cual consumió, en la primera mitad del año, entre 30 y 40% de la oferta disponible de oficinas.
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A mayo pasado, 22 corporaciones privadas y del gobierno habían contratado 49,950 metros en renta y sólo dos habían comprado espacios. Los expertos prevén que si la velocidad en la tendencia se mantiene, este año se podrían colocar hasta 200,000 metros cuadrados de oficinas AAA, 25% más que en 1995, lo que constituiría una auténtica recuperación si se toma en cuenta que el año pasado la comercialización de edificios inteligentes se contrajo 56% y que los precios promedio cayeron 25%.
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Desde luego que esta proporción de compras y arrendamiento no será suficiente para absorber los 500,986 metros cuadrados disponibles al término de este año. Cuanto más si se parte de estimaciones menos optimistas que indican que la demanda apenas rebasará los 100,000 metros cuadrados. En este escenario se necesitarían cinco años sin cambios para absorber aquella oferta.
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Hay otros cálculos. El de Pedro Azcué, socio y director general de La Salle Partners, indica que con la recuperación de la economía, en 1997, la absorción podría ser superior a 125,000 metros cuadrados de oficinas. “Los precios en algunos inmuebles se aflojaron a tal grado que es atractivo para muchas compañías cambiarse a mejores instalaciones”, explica. Este consorcio llegó solo y así se mantiene, a pesar de que algunos de sus competidores han realizado alianzas estratégicas entre 1994 y 1995 para avanzar con paso firme en sus operaciones.
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La Salle Partners falló en su intento del año pasado de innovar en el mercado con la instrumentación de las subastas inmobiliarias privadas. Pese a todo, sus movimientos estratégicos le han permitido avanzar hasta abarcar, hoy, 35% del mercado de rentas y ventas de oficinas de la ciudad de México. “Nos concentramos en -the better top, con los mejores clientes y los mejores edificios, porque ahí están las mayores oportunidades de inversión”, comenta Azcué.
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La Salle administra en la ciudad de México la comercialización de los edificios Arcos Torre I del Corporativo Bosques —edificado por Dine—, la torre Reforma 265 —donde se ubicará el corporativo de MCI Communications— y la Torre Pali —edificada por LDH—. El socio de esta multinacional dice que la clasificación de clientes es fundamental para sus operaciones. Sólo aceptan hacer tratos con compañías medianas que les signifiquen “una buena relación”. Las demás son desechadas.
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Según Azcué, a pesar de que el sistema de arrendamiento tiene buenas propuestas de tarifas para las compañías, la compra es la mejor opción. “Es más barato comprar: el costo de la operación para una compañía es hasta 40% menor que el de arrendar espacios”, asegura. Si bien la demanda actual de edificios AAA llega a 47,837 metros cuadrados, nadie debe olvidar que el valor de las oficinas cayó entre 25 y 30% por metro cuadrado.
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Orientado también a esos dos sectores de gran dinamismo, las oficinas AAA y AA, Corporación Mexicana de Inmuebles (CMI) se propuso un nuevo reto: comercializar los 90,000 metros cuadrados disponibles del World Trade Center (WTC) de la ciudad de México, no obstante que ha sido calificado por algunos como un edificio muerto y por otros ha sido considerado una idea alocada que no funcionará, a menos que se le mantenga como el símbolo de la capital.
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Este monstruo inmobiliario, que tiene entre sus clientes a compañías como Televisa, ha vendido 67% de sus espacios, que en promedio miden unos 4,000 metros cuadrados —área suficiente para montar oficinas corporativas de dos pisos enteros.
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“La parte no comercializada, que representa de 35,000 a 40,000 metros cuadrados, no será fácil colocarla, pero no significa que sea insuperable”, explica Carrillo Labat, directivo de CMI, que recientemente se asoció con Staubach Corporation. Carrillo confía en que, dado el avance registrado por el mercado, con 80,000 metros de consumo en edificios de primera y segunda generación, el área no vendida del WTC se colocará en 18 meses. “Plantearemos una estrategia en la que empresas pequeñas o incluso personas renten espacios pequeños con un promedio de $2,200 dólares el metro cuadrado”, adelantó.
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En otros rubros, la compañía concentrará sus esfuerzos este año en captar operaciones con empresas medianas que buscarán mejores espacios, y en la recuperación de corredores como los de Insurgentes, Polanco y Santa Fe, así como algunas zonas de oficinas en el Centro Histórico y las colonias Roma, Condesa y Del Valle, todos ellos en la capital del país.
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Aunque con una mayor dosis de realismo, Carrillo no espera mucho de Santa Fe, otro conjunto inmobiliario gigante, con 20 edificios de oficinas corporativas y el centro comercial más grande de América Latina, ubicado en 850 hectáreas, pues cree que no serán muchas las empresas que tomen la decisión de trasladarse.
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Con la crisis, Santa Fe es uno de los proyectos redimensionados, cuyas ocho fases iniciales se han reducido hoy para concentrarse en el equipamiento de infraestructura urbana y desarrollo de vivienda residencial, un proceso que generará una inversión de $2,000 millones de dólares.
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Fuera de la capital
-CMI fortalecerá su operación en la franja fronteriza de México con Estados Unidos para, mediante representantes locales, aprovechar el movimiento del sector industrial en urbes como Ciudad Juárez.
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Es justo en la actividad inmobiliaria industrial donde C&W, asociado a Grupo Comercial Inmobiliario de Fondo Opción, centrará sus esfuerzos de crecimiento. Aunque esta multinacional, subsidiaria del grupo Rockefeller, se come una buena parte del mercado de administración y servicios inmobiliarios de oficinas —con 350,000 metros cuadrados de espacios de corporaciones como Citibank, Bancomer y General Electric—, ha optado por diversificar su operación.
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En este sentido, C&W promueve un programa de inversión extranjera inmobiliaria de Canadá, Estados Unidos, Inglaterra, Alemania, España y Asia. Adicionalmente, en el área industrial concretó una nueva alianza, esta vez con Grupo Finsa, para el desarrollo de servicios inmobiliarios en más de 15 parques industriales que la empresa mexicana planea edificar en el corto plazo.
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Por lo pronto, C&W ya comercializa el Parque Industrial Opción Los Nogales —en la autopista 57, demarcación Tratado de Libre Comercio, en Guanajuato—, pues ahí se manejan los mayores volúmenes comerciales entre los tres países de América del Norte. En esa zona se realizaron 40 operaciones inmobiliarias del rubro industrial en los últimos meses, por lo que pretende convertirse en el primer centro de distribución multimodal en Guanajuato.
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Según las previsiones de C&W, el movimiento en el ramo de la industria ha sido espectacular. “Para aprovechar los precios deprimidos, y por la demanda contenida de 1995, el sector se está profesionalizando”, considera Víctor La Chica, director general de la firma. De acuerdo con él, las grandes multinacionales siguen volteando sus ojos hacia el mercado mexicano, caracterizado por la estandarización resultado de un aparente equilibrio en el mercado.
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El directivo confía también en que al final del año se romperán las expectativas históricas, con una absorción de 160,000 metros cuadrados de oficinas. Sin embargo, al igual que sus colegas, considera que la absorción de la oferta existente ocurrirá dentro de tres o cuatro años.
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A partir del hecho de que durante los últimos cuatro años se han consumido en México más de 500,000 metros cuadrados de oficinas e infraestructura industrial, la duda de las compañías, que no se despejará por ahora, es si este buen inicio de ciclo durará para finales del año 2000, cuando ocurra el relevo presidencial.
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La confianza de quienes siguen con su apuesta está demostrada en 22 proyectos de construcción de oficinas por parte de empresas como Reichmann International y otros edificios en Montes Urales, la Europlaza y el controvertido Edificio Águila en la capital.
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Ante tal dinamismo, tal vez ya se pueda esperar la llegada de nuevos productos para alentar la demanda. No obstante que ninguno de los consultados sabe la fecha exacta del arribo de mecanismos como el -Real Estate Investment Trust (REAT), que empaqueta la venta de propiedades de empresas privadas, es casi seguro que su llegada no demorará mucho.
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La necesidad de vender dentro del sector privado es creciente. La ciudad de México contaba hasta 1995 con 120 grandes proyectos en cartera con un valor de 2.5 millones de dólares cada uno. En ese año, la oferta de oficinas en Periférico Sur llegó a 65%, en Santa Fe a 28%, en Insurgentes Sur a 24%, en Polanco 11% y en Reforma 12%. No hace falta una bola de cristal para anticipar que el futuro puede resultar promisorio.
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La salvación en el entretenimiento
-Pero si las oficinas AAA y AA lograron sortear la crisis gracias a la llegada de grandes multinacionales, los centros comerciales no pudieron salvarse de una caída en ventas superior a 40% en 1995.
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A pesar de ello, bajo el actual contexto la actividad inmobiliaria comercial empieza a entrar en una pequeña curva de recuperación, aunque el equilibrio no llegará hasta 1998. Por lo pronto, el héroe en esa película de esperanza es precisamente la industria del entretenimiento, negocio en el que cadenas de cine como Cinemex, Cinemark y Organización Ramírez (Cinépolis) han logrado una fructífera expansión. Después de todo, ¿tiene alguien una mejor manera de sustituir el reemplazo de proyectos de inversión de cadenas como Dillard’s, JC Penney o Sak’s?
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Con estos grandes centros comerciales o shopping mall centers, que tanto crecieran a partir de la apertura comercial en la segunda mitad de los 80, este segmento de la industria de la construcción tuvo sus buenos momentos con proyectos como Interlomas, Plaza Loreto, Perinorte, Pericentro y Plaza Santa Fe, entre otros.
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Por cierto que uno de los pocos que invirtieron en el desarrollo de centros comerciales fue Fondo Opción, con proyectos integrales por $20 millones de dólares. Opción es socio comercial de C&W y tiene proyectos como Plaza San Nicolás, Plaza San Pedro, Plaza Cuernavaca, Plaza Oriente y el Power Center Eureka, donde Grupo Martí estableció su primer Sport City (megagimnasio para ejecutivos).
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Pero la fiebre por levantar nuevos complejos regionales comerciales ha comenzado a bajar en México, al igual que en Estados Unidos, por los costos, la competencia y la baja capacidad de consumo.
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De modo que los empresarios inmobiliarios han visto en el entretenimiento la mejor opción para salir del atolladero. En la capital del país, Interlomas, Plaza Loreto y Perinorte se han reconvertido en flamantes espacios de entretenimiento.
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El complejo de 150,000 metros cuadrados de espacio comercial, con una inversión de entre $80 y $100 millones de dólares, vendidos a 450 pequeños propietarios y que abriera sus puertas en noviembre de 1991 bajo el nombre de Interlomas, sin más, cambió de piel. Y la metamorfosis no ha terminado: con una inversión de entre $25 y $30 millones de dólares se construirán ahí una pista de hielo, varias salas de cine, un boliche y el primer establecimiento de la cadena de juegos de imagen virtual Laser Shoot.
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Caso similar, aunque con cualidades propias, es Pabellón Bosques, un centro comercial con una nueva propuesta que combina espacio promocional, organización de eventos, consumo comercial, cines y una pista de hielo. Lidereado por Caabsa, Damus y, como socios, Comercial Mexicana y Sanborn’s, Pabellón ofrece entretenimiento a los 25,000 consumidores potenciales de sus áreas comerciales, está asentado sobre 70,000 metros cuadrados en Bosques de las Lomas —zona que habitan unas 50,000 familias de nivel socioeconómico y cuenta con las mejores universidades privadas— será la sede de un minicentro comercial para compras diarias. Con una dinámica de aperturas simultáneas, que concluirá dentro de pocos meses, este centro comercial contará también con una zona gastronómica y áreas de entretenimiento tipo Amazing World.
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Aquí también abrirán cinco salas de la cadena cinematográfica mexicana Organización Ramírez y entre 700 y 800 metros cuadrados del segundo nivel se destinarán a eventos promociónales, ferias y exhibiciones.
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La historia suena bien, pero habrá que esperar los resultados. “La población con ingresos algún día será saturada con infraestructura”, advierte un analista del sector.