Ladrillos españoles
Un primer proyecto de construcción de 328 viviendas para el Distrito -Federal. $190 millones de dólares como primera inversión para la compra de -suelo. Un equipo de 16 personas. No son cifras llamativas, pero son el primer -paso que Anida, la filial inmobiliaria del banco español BBVA, ha dado para -competir en el segmento de vivienda media y residencial, en donde el margen es -más apetitoso que en el de interés social. “Nosotros no hemos venido a -competir en número de viviendas”, explica el director general de Anida -México, Julio Sáenz de Buroaga.
- Aunque Anida está intentando hacer una entrada discreta en México, la -matriz española de Bancomer no es una improvisada en cuestiones inmobiliarias. -Ha tenido presencia en el sector desde hace más de medio siglo y hasta 2002 -poseía 27% de Metrovacesa, la compañía líder del sector en España. Ese -año, el banco decidió vender su participación y crear una inmobiliaria -propia. En 2004 la lanzaron como nueva marca: Anida. En dos años de actividad -se ha posicionado como décima en aquel país.
- El modelo de negocio con el que comenzaron en España y que ahora traen a -México es el desarrollo residencial, principalmente de suelo (75% de su -actividad), aunque también de viviendas (25% restante). “Renunciamos a -algunas actividades a las que sí nos hemos dedicado en el pasado inmediato”, -explica Sáenz de Buroaga, “pero éste es un modelo que nos está produciendo -altos niveles de eficiencia y rentabilidad”. El negocio consiste en comprar -grandes terrenos –“lo normal son predios de entre 100 y 400 hectáreas”–, -conseguir las licencias, urbanizarlos y volver a venderlos a constructores que -se encarguen de la edificación. La clave está, según Sáenz de Buroaga, en la -especialización, la alianza con socios locales que conozcan bien el mercado y -en lograr “una cartera diversificada y en constante rotación”.
- De momento no les ha ido mal. La utilidad neta de Anida al año pasado sumó -$72.4 millones de euros ($93.19 millones de dólares), 73% más que en 2003. Su -cartera, compuesta por 38 proyectos (30 de desarrollo de suelo y 8 de promoción -de viviendas), está valorada en $826 millones de euros ($1,063 millones de -dólares), con unas plusvalías latentes de $311 millones de euros ($400 -millones de dólares).
- “México es el verdadero arranque internacional de Anida con un plan de -inversiones ambicioso”, comenta Sáenz de Buroaga. “Para el Grupo BBVA tiene -todo el sentido, ya que México, después del mercado español, es la gran -apuesta estratégica que tiene el grupo financiero a través de Bancomer e -Hipotecaria Nacional –que compraron en septiembre por $375 millones de -dólares– y su vocación de liderar la vuelta de la banca al mercado -hipotecario mexicano”.
- De momento van a invertir $190 millones de dólares para la compra de suelo -en el Estado de México, Puebla, Nuevo León, Jalisco, Baja California y -Quintana Roo. “La estrategia es empezar por las ciudades que tienen mayor -capacidad de absorción, mayor volumen, mayor dinamismo”. Lento, pero seguro. -“Se prevé que a partir del quinto año”, aclara Sáenz de Buroaga, “Anida -México tenga una velocidad de crucero de más de $150 millones de dólares -anuales de ventas de macrolotes de suelo y viviendas”. En cuanto a la -rentabilidad, “nos vamos a mover en unos márgenes de alrededor de 25%, aunque -en algunos proyectos se pueda superar”.
- En México hay pocas inmobiliarias extranjeras trabajando. “El sector de -vivienda se ha caracterizado por ser totalmente nacional y por estar muy -fragmentado”, explica Raúl Sánchez, consultor de Deloitte. “Las 10 ó 12 -empresas más grandes tienen aproximadamente 34% del mercado. El resto de la -industria son unas 1,000 ó 1,200 empresas muy pequeñas, con proyectos muy -concretos y muy localizados geográficamente”, agrega Claudia Velázquez, -directora de Mercadotecnia de la consultora Softec.
- Normalmente, la misma desarrolladora se ocupa de todo el proceso, desde la -compra del suelo hasta la venta al cliente final. “La ventaja de Anida va a -venir por el valor agregado que ofrece en su producto”, explica Sánchez. “Su -desarrollo de suelo va a ser un producto de calidad, ya que la promotora sólo -va a tener que dedicarse a construir”. Y añade: “Es un negocio redondo, -porque tiene hipotecas y tiene terrenos, lo que van a hacer es ofrecer a las -constructoras el terreno urbanizado en venta y la posibilidad de financiar la -construcción de las viviendas más las posibles hipotecas a los clientes -finales”. La ventaja de Anida, para estos consultores, está en que al comprar -grandes lotes de terreno, paga un precio menor, y al ser una filial de un banco, -también tienen ventajas en cuanto a las tasas de fondeo y la rapidez para -conseguir la inversión. “Tienen una situación muy ventajosa por tener -proveedor de flujo de capital”, aclara Velázquez.
- De los predios que urbanicen para construir, Anida planea quedarse con -alrededor de 25% para desarrollar conjuntos de viviendas. A diferencia del -desarrollo de suelo, en el que van a tocar todos los tipos de vivienda, en la -promoción van a especializarse. Tiene un primer proyecto en el Distrito -Federal, en asociación con Parque Reforma, para construir 328 viviendas del -tipo residencial plus (entre $3 y $7 millones de pesos), pero Anida quiere -centrarse en el sector medio residencial (entre $1.5 y $3 millones de pesos). -“Es un proyecto de categoría especial”, aclara Sáenz de Buroaga, “con -una superficie media de 300 m2 y con una inversión prevista de desarrollo de -suelo de unos $128 millones de dólares”.
- No es casualidad que Anida quiera involucrarse en este tipo de inmuebles. “La -vivienda de tipo medio residencial es la parte del negocio que todas las -empresas quieren hacer porque es muy rentable”, explica Daniel McGoey, -analista de Deutsche Ixe. Sánchez, de Deloitte, coincide: “El sector más -rentable en el tiempo es el de vivienda residencial, pero en volumen, es el de -vivienda económica”. Todos los analistas están de acuerdo en que es el -sector con más perspectivas de crecimiento, y a pesar de que las propias -desarrolladoras mexicanas lo han atendido, no ha sido explotado a fondo -todavía. “Es el segmento que más ha crecido recientemente: entre 20% y 40%”, -insiste Velázquez, “mientras que el segmento de vivienda social ha disminuido”. -Y completa: “el segmento de vivienda social más bajo, además, va a enfrentar -una situación de dificultad mayor en los próximos años, porque ya están -teniendo muchos problemas para encontrar reservas territoriales en las que -puedan construir, dado que los márgenes de utilidad entre los costos de -producción y el precio al que pueden vender las viviendas son menores”.
- Conquista inmobiliaria
-El desembarco de Anida en México no es un único. Hay otras dos -desarrolladoras españolas decididas a hacerse un hueco en el mercado mexicano. -Son Grupo lar y Mahía. En el caso de lar también piensa atender el sector -medio residencial. “Grupo lar tiene varias unidades de negocio. lar Crea se -dedica a ofrecer vivienda de primera adquisición y ésa es la que ha venido a -México”, explica Vicente Aliño, director Territorial de la empresa. “Ahora -mismo tenemos 11 proyectos, de los cuales ocho están en el Distrito Federal, -dos en Guadalajara y uno en Cancún. No nos vamos dedicar ni a la vivienda -social ni a la residencial plus, porque entendemos que en el sector medio es -donde podemos aportar algo de valor. La vivienda social en México es un negocio -de mucha rotación, con pocos márgenes y muchas ventas. Y el negocio -residencial plus es un mercado muy estrecho con operadores muy profesionales. El -mercado dentro de ese sector es más estrecho, pero es el que apostamos que va a -crecer”. Esperan crecer en poco tiempo. “Ahora mismo tenemos reserva -territorial para 1,500 viviendas y nuestro objetivo en dos o tres años es tener -una cartera de unas 5,000 viviendas en inversión para poder vender unas 2,500 -al año en todo México”. Igual que Anida, piensan trabajar con socios -mexicanos.
- Mahía, la tercera española que está comenzando a operar en México, es la -única que va a construir viviendas sociales. Lleva en México dos años, y -tiene un proyecto inicial en Tecámac, Estado de México, de 850 viviendas, lo -que le ha supuesto una inversión de $21 millones de dólares. Igual que en el -caso de las dos anteriores, México es su primera incursión en el mercado -internacional, y piensa trabajar con socios, sobre todo en cuanto a la -financiación.
- Sánchez, de Deloitte, cree que el hecho de que lleguen empresas extranjeras -va a dinamizar el sector. “La gente que venga con capital va a tener muchas -posibilidades de crecer en México, pero más que un reto para ellas el reto va -a ser para los mexicanos. El mercado es totalmente mexicano y se van a empezar a -ver fusiones, uniones, para poder responder al desafío de empresas que vienen -con capital y todo el conocimiento”.
- Explosión del sector
-Las tres empresas, cada una con sus particularidades, han decidido llegar a -México por las oportunidades que el sector de la construcción ofrece. “Nosotros -estudiamos varios países de la región”, explica Aliño, “y al final el -más interesante, por variables macroeconómicas, tipos de interés y por el -potencial de mercado que tiene, analizando la estructura poblacional y hacia -dónde va México tanto en crecimiento económico como en el sector de vivienda, -nos decidimos por México”.
- “El único sector que ha crecido en este sexenio”, aclara Sánchez, “es -la construcción de vivienda. El auge inmobiliario comenzó hace unos 11 años. -Es el único sector que se puede ver con un dinamismo que ha rebasado todas las -expectativas. Y genera mucho empleo”. En esto coincide Miguel Hernández, -director general de Política y Fomento al Financiamiento de Vivienda de -Conafovi (Consejo Nacional de Fomento de Vivienda). “La vivienda es un motor -que se combina. En México dividimos la producción en 74 ramas y la vivienda -incide en la mitad de ellas, en 37”.
- “Se están dando unas expectativas excelentes en el mercado de la vivienda”, -explica Sáenz de Buroaga. “Y hay factores macroeconómicos favorables y una -clara recuperación del mercado hipotecario”.
- Ésta parece ser la clave. El gobierno de Vicente Fox preparó un estudio -sobre la situación de la vivienda en el país y llegó a la conclusión de que -para atender las necesidades de la población actual, y dadas las expectativas -de crecimiento poblacional, había que construir unas 600,000 viviendas al año. -Y para fomentar el acceso a estas viviendas se marcó el objetivo de facilitar -la compra de 750,000 viviendas al año. “Este año tenemos la meta de -(financiar) alrededor de 600,000”, explica Hernández. La mayor parte de estas -hipotecas son para la adquisición de viviendas de tipo social, pero Conafovi -también ha creado medidas para fomentar el acceso a viviendas medias -residenciales. “El problema del enganche es lo que les cuesta más trabajo -para acceder a una vivienda. Hace unos días hemos lanzado el seguro -hipotecario, que reduce mucho la proporción de los enganches”. Esta medida -que desarrollarán permitirá que los intermediarios financieros puedan vender -con mayor facilidad esos préstamos como bonos, lo que podría incidir en unos -márgenes menores. “Adicionalmente, el Gobierno federal a partir de 2002 -permite deducir los pagos de las hipotecas”. Eso significa que el pago de -intereses por arriba de la inflación son deducibles de impuestos. McGoey apunta -que “se estima que la banca comercial origine 45,000 hipotecas en 2005, 15,000 -más que en 2004”.
- Según los analistas, el crecimiento del sector medio en el que se están -concentrando estas empresas, depende de la situación de las tasas de interés. -“Hay cierta estabilidad ahora, ya superada la crisis de los 90”, explica -Sánchez. Y esto hace que los bancos comerciales den más créditos. “Pero -sigue siendo el principal riesgo. Tienen que mantenerse constantes y no subir”.