Un pedazo de Paraíso
Veinte minutos antes de su arribo, el señor Jones –o bien podría ser Gutiérrez– sabe que en su casa de playa tendrá todo arreglado a la perfección. El refrigerador tendrá guanábana y mangos frescos, un caddy estará esperándolo con sus palos preferidos, la foto de sus mejores años estará sobre la mesa principal y las toallas del jacuzzi olerán a vainilla. Lo mejor es que no pagará un peso por todos estos detalles, aunque a Jones o a Gutiérrez no les falta dinero.
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Ambos, junto a otros dos empresarios, compraron partes iguales de una residencia frente a la playa. Cada cual tiene derecho a disfrutarla o rentarla durante dos meses y medio y esto es lo que solventa los lujosos gastos de mantenimiento y les deja dividendos adicionales.
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Ellos son parte del exclusivo grupo que ha comprado una propiedad fraccionada (fractional ownership) en México, un formato que se inició a mediados de los 90 en Estados Unidos, pero que comenzó su auge en el país en los últimos dos años.
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El negocio local aún tiene mucho potencial, debido a que apenas mueve $100 millones de dólares anuales, según estimaciones privadas, 7% de lo que aquí venden los tiempos compartidos (un formato que a su vez representa la mitad de la inversión inmobiliaria turística). La mayor diferencia entre ambos formatos son los clientes y sus expectativas: quienes eligen el tiempo fraccionado pertenecen al segmento alto (empresarios, ejecutivos o retirados con abultados ahorros) que pretende combinar placer con una inversión de al menos $150,000 dólares.
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Desde desarrollistas inmobiliarios como Desc y Grupo Mexicano de Desarrollo (GMD), hasta cadenas hoteleras como Quinta Real y Four Seasons, están asomándose al negocio en los destinos de playa más demandados por el segmento alto.
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Todas están siguiendo la estela dejada por la canadiense Fairmont Hotels & Resorts, que inició su propio desarrollo en Acapulco. Y que ya ha ingresado unos $30 millones de dólares por la venta de 20 residencias en Punta Diamante. Su próximo paso es Puerto Vallarta donde iniciará, en 2006, la venta de otras 33 residencias de lujo.
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La tendencia recién levanta vuelo. “Es un modelo que seguirá creciendo y está teniendo mucha aceptación; operadores de la talla del Fairmont, como Four Seasons, Marriot y Club Regina, quieren operarlo en México”, adelanta el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Adolfo Fastlicht. Four Seasons ya opera este concepto en Arizona, California, y Costa Rica, y su próximo paso será Punta Mita, en Nayarit.
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El negocio está atrayendo también a viejos seguidores y hasta a PYMES turísticas. La cadena mexicana Quinta Real, que comenzó en 1996 con cinco villas en Huatulco, está evaluando reactivar ese proyecto y replicarlo en Los Cabos, Rivera Maya y otros destinos donde tiene hoteles. En Ixtapa-Zihuatanejo, la pequeña compañía Inmobiliaria Punta del Mar se ha metido tímidamente al negocio vendiendo a $167,000 dólares 13 fracciones de dos residencias en su desarrollo Puerto Mío.
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Movidas fuertes
Aunque el tiempo fraccionado existe desde el momento en que varios amigos juntan sus ahorros para comprar un inmueble, de manera comercial sólo es conocido desde 2003. En ese año Fairmont Hotels & Resorts lanzó Fairmont Heritage Place en Acapulco, cerca de sus dos hoteles (Princess y Pierre Marqués). Allí invertirá $50 millones de dólares para terminar su plan quinquenal (2002-2007).
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Sobre un predio frente a la playa ya tiene vendidas y construidas veinte residencias de 300 metros cuadrados, valuadas en $1 millón de dólares cada una.
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La demanda fue tal que en apenas seis meses los valores de las residencias superaron el aumento inflacionario. “El precio de preventa fue de $1.4 millones de pesos (cada décima fracción de la vivienda); hoy se comercializa en $1.94 millones”, afirma su vocera en México, Claudia Córdova Just. Quien haya comprado en esa ocasión habrá ganado diez veces más que si hubiera apostado a los Cetes.
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Los propietarios inmobiliarios no tienen costos de mantenimiento y además tienen derecho a servicios de hospedaje de lujo, como una membresía del club de golf, acceso a las canchas de tenis, el Willow Stream Spa y el Health Club. Esto es posible debido a que ellos pueden rentar la vivienda a otros miembros del operador en otras partes del mundo.
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A la cadena canadiense, que construye y opera sus propios desarrollos, le han seguido otras empresas extranjeras como Exclusive Resorts, que sólo compra unidades ya construidas y hace contratos de arrendamiento para vender a terceros.
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Desde su matriz en Denver, Colorado, Exclusive Resorts administra una cartera inmobiliaria de $600 millones de dólares, distribuida en Estados Unidos, Bahamas, Islas Vírgenes, Italia y Francia. En Latinoamérica sólo tiene operaciones en Costa Rica y México (con villas en Baja California, Los Cabos y Real del Mar).
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Pero no toda empresa dedicada al turismo puede soportarlo. “Tanto el tiempo compartido como el fraccional tienen estructuras financieras muy demandantes, sin una preventa de 60% del inventario el negocio se complica por los altos costos de construcción y venta”, describe Gustavo Ripol, director general de Promotora de Desarrollos Turísticos, el brazo financiero del Grupo Quinta Real.
Aún así, el segmento tiene potencial. “Seguirá creciendo, aunque no se puede estimar cuánto: hay lugares en donde se cuadriplicaron los proyectos, en otros no había nada y hoy hay dos”, estima Fastlicht.
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El ingreso de la banca estadounidense a este rubro podría promover su desarrollo. Éstos ya han apalancado parte del 40% de crecimiento que tuvo el sector en Estados Unidos durante 2003 ($515 millones de dólares), según cifras de la consultora especializada en turismo Ragatz Associates.
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Y ahora llegan a México. Los seis inmuebles del grupo italo-canadiense Paradise Village en Nuevo Vallarta, por ejemplo, son comercializados por una de las filiales de Prudential Financial. Hasta el brazo inmobiliario del grupo español BBVA anunció su arribo al desarrollo turístico mexicano. La subsidiaria Anida Inmobiliaria estaría cerrando acuerdos con socios locales para iniciar tres proyectos residenciales, aunque aún se desconoce su formato de venta.
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¡Aquí, aquí!
Los babby boomers (estadounidenses nacidos entre 1950 y 1965, cuando regresaron los soldados de la Segunda Guerra Mundial) mueren por una casa en Los Cabos, Vallarta, Riviera Maya, Ixtapa y, en última instancia, Acapulco. Así ordenan algunos desarrolladores turísticos las preferencias de la demanda residencial. Pero algunos creen que eso podría cambiar tras el ingreso de innovaciones turísticas y la atracción de inversiones en condominios por parte de Fonatur y la Secretaría de Turismo.
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GMD y la cadena asiática Banyan Tree desarrollarán en Punta Diamante (donde ya se encuentra Fairmont) un proyecto náutico residencial que estará destinado a deportistas internacionales y artistas de Hollywood, un perfil de clientes que ya tienen de dos a cinco residencias. Con una inversión global de $26 millones de dólares, construirá un hotel de lujo y 30 residencias que venderá en el esquema de “CondoHotel”, un modelo similar al tiempo fraccionado, pero destinado a un solo propietario por unidad.
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Las expectativas son altas. “Una vez lanzada la preventa, Acapulco podría ubicarse en el tercer destino residencial (para extranjeros) de México con posibilidades de convertirse en el segundo o primer destino de playa en los próximos cinco años”, dice el director de Proyectos Inmobiliarios de GMD, Luis Torroella.
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Similares deseos de atraer a adinerados norteamericanos tiene el desarrollador Desc, propietario en Punta Mita de siete millones de metros cuadrados con 14 kilómetros de litoral.
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El proyecto total, que desarrollará sin socios, tomará 20 años y prevé la construcción de tres campos de golf, cinco hoteles, lotes y departamentos. En esa zona, al norte de Bahía de Banderas, Desc ya le vendió un predio a la estadounidense Rosewood Hotels & Resorts, cadena que abrirá el próximo año un hotel de lujo y 56 villas de tiempo fraccionado.
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En la península maya es donde Fonatur pretende atraer inversiones por $3,500 millones de dólares. Una de las que ya dijo sí es Rosewood, que también en 2006 abrirá en la Rivera Maya el hotel de lujo Laguna Kai y un complejo residencial llamado Mayakoba en las inmediaciones de Cancún y Playa del Carmen, ambas de tiempo fraccionado. En Quintana Roo, el propio Fastlicht es socio de la empresa Golf & Resorts que invertirá $75 millones de dólares en un proyecto inmobiliario que incluirá campos de golf y buscará en su momento ofrecer tiempo fraccionado.
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En el icono del segmento ABC1, en Los Cabos, Club Regina es quizá la única cadena que ofrecerá tres tipos de tiempo fraccionado en México. En julio próximo inaugura el Grand Regina Private Residence Club, un complejo con valet, transportación y conserje privados, además de ama de llaves. Las Villas y Misión La Serena, en cambio, serán unidades más pequeñas y suites de hasta tres recámaras que estarán disponibles desde fines de año.
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Sin duda, Jones o Gutiérrez tendrá ahora mucho más para elegir. Habrá para todos los gustos, pero no para todos los bolsillos.
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Con colaboración de Regina Reyes-Heroles C.