Los remates bancarios son una opción para inversionistas avanzados

“Un remate bancario es cuando un banco da un crédito hipotecario –quiere decir que hay un inmueble de por medio- y el acreditado no pagó el crédito y el banco demandó por la garantía, que en este caso es el inmueble”, explicó Samuel Montañez, académico de la Facultad de Empresariales de la Universidad Panamericana (UP).

En esta subasta, la cuarta que lleva a cabo JLL junto con Moratus bajo la coordinación de Dorantes, se recibieron 8 ofertas, siete electrónicas y una física –en sobre cerrado-, siete por paquetes y una por tres inmuebles de un paquete, por lo que en esta última no se llevó a cabo el procedimiento tradicional, pero sí se presentó la oferta al dueño para que la considere.

Los precios de referencia oscilaron entre 816,000 pesos y más de 18.5 millones de pesos (mdp). Las ofertas presentadas, leídos ante el fedatario público Javier Robles, fueron desde los 450,000 pesos hasta casi 3 mdp.

“Hubo siete ofertas máximas. Yo creo que se van a vender cuatro o cinco”, estimó Héctor Klerian.

Entre el precio de referencia –valor comercial del inmueble- y la oferta de los participantes en la subasta, está el precio base de venta, el cual es el costo mínimo de venta, explicó Klerian.

“Ese valor mínimo de venta es un número que los vendedores le dan al notario y que se sabe a la hora de abrir las ofertas. Eso le da mucha transparencia al proceso porque yo no sé cuál es el valor mínimo de venta, eso nos lo dan los propietarios”, dijo el director general adjunto de JLL México.

En ocasiones, dependiendo si es una propiedad irregular o no, es decir, que tenga pendientes jurídicos o de pago de derechos, es posible que se vendan con descuentos que van del 20% al 50%.

Sin embargo, no se trata de una alternativa para todo tipo de inversionistas, “de preferencia para inversionistas especializados, de medianos hacia arriba, con expertise en resolver los pendientes inmobiliarios”, subrayó Javier Dorantes, socio director de su empresa Moratus, firma especializada en la monetización de activos (subastas), y maestro en Gobierno y Políticas Públicas de la UP.

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Existen dos tipos de subasta: a martillo, donde los participantes van ofreciendo distintas cantidades hasta tener un ganador. Y a sobre cerrado, donde solo se puede hacer una oferta por paquete; participando por varios paquetes si así lo desean pero con una sola oferta en cada uno, y no se conocen los montos hasta que se cierra la convocatoria.

Las subastas a sobre cerrado, señalaron Dorantes y Klerian, abonan a la transparencia, equidad de participación y reglas del juego justas y claras, pues ningún participante sabe lo que ofrecen los demás, el precio base o el precio mínimo de venta.

Recomendaciones

Antes de participar en una subasta es preciso, coincidieron Dorantes y Montañez, y tomando en cuenta que se trata de montos elevados y plazos que pueden ir desde los 6 u 8 meses hasta dos años, o más, tener en cuenta las siguientes recomendaciones para minimizar el riesgo de la inversión.

1. El consejo número 1, señalaron los expertos consultados, es que un remate bancario no es para quien está buscando comprar una casa para vivir, sino para profesionales del sector inmobiliario, con experiencia en el mercado.

2. Equipo de abogados y notario: son quienes representan al comprador; estiman cuánto se debe de predial, el avalúo, entre otros pendientes que pudiera haber en los inmuebles.

“No entrar sin supervisión profesional. Hay despachos especializados en remates”, recomendó Javier Dorantes. “El notario y tu abogado te van a ayudar a hacer el primer análisis de cómo está la propiedad: impuestos o derechos que se deben –agua, predial-; también te van a decir si la propiedad está libre de gravámenes y, por lo tanto, no se va a quedar atorado el juicio”, añadió Montañez

3. Tiempo: Es un proceso que puede durar desde 6 meses hasta dos años, o más, coincidieron Samuel Montañez y Javier Dorantes.

“Vas a rentar, quieres vender, pero para vender tal vez tengas que remodelar y hacer varias cosas. Entonces estamos hablando que no vas a tener liquidez hasta dentro de años; o si vas a rentar, vas a tardar años para recuperar la inversión”, subrayó Samuel Montañez.

4. Riesgo: Las subastas no se consideran operaciones de alto riesgo, sin embargo, es preciso tomar en cuenta que puede demorar el poder vender una propiedad.

Los inmuebles se ofrecen en paquetes. “Puede ocurrir que, una vez que se revisa un paquete, dices: ya revisé (este paquete) y se hizo mal en un caso y bien en 15 casos. Lo que hacen es hacer su oferta, tomando en cuenta esa pérdida; cuando juntas minimizas riesgos”, señaló Dorantes, quien coordina el grupo integrado entre Moratus y JLL Subastas para la realización de remates.

En caso de que el proceso judicial no se haya llevado a cabo correctamente, la autoridad puede fallar en favor del acreditado y el inversionista perdería dicho inmueble. De ahí que los especialistas recomiendan que el proceso lo haya iniciado un banco o institución financiera grande.

5. Gastos adicionales: Es necesario tomar en cuenta que se tiene que generar una nueva escritura o hay que tomar posesión porque no está resuelta u otorgada. Por lo que, además de los cientos de miles de pesos o millones de pesos para la compra de inmuebles, se tiene que considerar estos gastos adicionales

Innovación de mercado

A raíz de la crisis que provocó el coronavirus se han buscado nuevas formas para mantener en movimiento los negocios, y el mercado inmobiliario no es la excepción.

“Hoy, en estas subastas, un postor individual puede presentarse y hacer una oferta por un inmueble regular que puede escriturar y ocupar muy pronto. También se puede seguir ofertando por propiedades que tienen un descuento significativo, en las cuales grupos especializados buscan la compra de estos portafolios”, destacó Klerian al tiempo de señalar que en la página de JLL Subastas, se exhiben ambos tipos de inmuebles.

“Hoy el mercado inmobiliario mexicano está en un momento de transición o de análisis por muchas cosas: la pandemia, las condiciones económicas de México y el mundo. Entonces, los vendedores buscan esquemas creativos, entonces, estamos haciendo estas metodologías nuevas, tratando de acertar en lo que pide el mercado”, agregó.