Impacto de IVA en compra de inmuebles
Como parte de la reforma fiscal anunciada por el presidente Enrique Peña Nieto, se busca que la compra-venta de casas, el pago de intereses hipotecarios y alquiler, no queden exentos del Impuesto al Valor Agregado (IVA), por lo que te presentamos un ejemplo de cómo será la aplicación de este gravamen.
Juan y Ana por fin encontraron el departamento ideal, el cual tiene un valor de un millón de pesos; para poder adquirirlo acuden al banco el cual les ofrece un crédito bajo las siguientes condiciones:
| Monto a financiar
|
900,000.00
|
| Monto de la mensualidad
|
9,000.00
|
| Plazo
|
20 años
|
Al correr la tabla de amortización observan que después de 20 años habrán pagado intereses por un total de un $1,260,000, pero al fin el departamento será suyo.
Por otra parte, han escuchado que pueden deducir los intereses reales de su crédito hipotecario, es decir los intereses pagados disminuido el efecto de la inflación. Para los primeros cinco años del crédito, se proyectan las siguientes cifras:
| Año
|
Intereses pagados
|
Intereses reales
|
ISR a recuperar
|
| 1
|
93,687.17
|
62,498.20
|
18,749.46
|
| 2
|
92,106.03
|
61,432.76
|
18,429.83
|
| 3
|
90,350.23
|
60,249.62
|
18,074.89
|
| 4
|
88,400.46
|
58,935.78
|
17,680.74
|
| 5
|
86,235.34
|
57,476.81
|
17,243.04
|
El monto a recuperar es de aproximadamente dos mensualidades, lo cual podrían utilizar para hacer pagos anticipados a capital e ir reduciendo su deuda.
La pareja consideraba comprar el inmueble en enero de 2014, para contar con recursos adicionales tales como aguinaldo y fondo de ahorro, pero ahora dudan si deben posponer su decisión, pues de aprobarse el proyecto de reforma fiscal sus gastos se verían incrementados como se muestra a continuación:
- El valor de la vivienda se incrementaría en un 16%, por lo que en vez de costar $1願,000, les costaría un $1飸,000. Esto se debe a que se pretende derogar la fracción II del artículo 9 de la LIVA. Este diferencial lo tendrían que pagar de inmediato a fin de no incrementar el monto a financiar y en consecuencia el monto de intereses a cubrir.
- Los intereses, también estarían gravados con IVA, por lo que en lugar de pagar un $1饜,000 tendrían que cubrir un $1騥,600 pues también se propuso derogar la fracción II del artículo 15 de la LIVA.
Las mensualidades que inicialmente eran de 9,000 se incrementarán por el IVA que se cause sobre los intereses se generan cada mes. Por ejemplo, en el primer año las mensualidades quedarían como sigue:
| Mes
|
Intereses
|
Amortización
|
Subtotal
|
IVA sobre intereses
|
Total a pagar
|
| Enero
|
7,863.71
|
1,136.30
|
9,000.00
|
1,258.19
|
10,258.19
|
| Febrero
|
7,853.74
|
1,146.26
|
9,000.00
|
1,256.60
|
10,256.60
|
| Marzo
|
7,843.69
|
1,156.31
|
9,000.00
|
1,254.99
|
10,254.99
|
| Abril
|
7,833.55
|
1,166.45
|
9,000.00
|
1,253.37
|
10,253.37
|
| Mayo
|
7,823.32
|
1,176.68
|
9,000.00
|
1,251.73
|
10,251.73
|
| Junio
|
7,813.00
|
1,187.00
|
9,000.00
|
1,250.08
|
10,250.08
|
| Julio
|
7,802.59
|
1,197.41
|
9,000.00
|
1,248.41
|
10,248.41
|
| Agosto
|
7,792.09
|
1,207.92
|
9,000.00
|
1,246.73
|
10,246.73
|
| Septiembre
|
7,781.49
|
1,218.51
|
9,000.00
|
1,245.04
|
10,245.04
|
| Octubre
|
7,770.81
|
1,229.20
|
9,000.00
|
1,243.33
|
10,243.33
|
| Noviembre
|
7,760.03
|
1,239.98
|
9,000.00
|
1,241.60
|
10,241.60
|
| Diciembre
|
7,749.15
|
1,250.85
|
9,000.00
|
1,239.86
|
10,239.86
|
Otro aspecto a considerar es el límite previsto a las deducciones personales en el último párrafo del artículo 146 de la nueva ley del ISR, también sujeta a discusión en el Congreso. Conforme a dicha disposición, tampoco podrían deducir la totalidad de los intereses reales pagados, pues se propuso limitar el monto de las deducciones personales -dentro de las cuales están comprendidos estos intereses- a lo que resulte menor entre dos salarios mínimos anuales 47,275 pesos o el 10% de los ingresos que se hubieran obtenido en el año. Por lo tanto, los montos a deducir en caso de que se apruebe la reforma son los siguientes:
| Año
|
Monto máximo deducible
|
ISR a recuperar
|
| 1
|
47,274.80
|
15,127.94
|
| 2
|
47,274.80
|
15,127.94
|
| 3
|
47,274.80
|
15,127.94
|
| 4
|
47,274.80
|
15,127.94
|
| 5
|
47,274.80
|
15,127.94
|
Nota: Para efectos del ejemplo se considera que sólo uno de los cónyuges obtiene ingresos para efectos del ISR
Sin duda, los cambios propuestos afectarán tanto a las empresas del sector inmobiliario como a quienes deseen adquirir una casa. Desafortunadamente hay otros aspectos que inciden en este tema, los cuales estaremos comentando próximamente.