3 secretos de las hipotecas

1. ¿Comprar o rentar?
Los economistas contestarían con la respuesta más frecuente e irritante que tienen en su arsenal: ‘Depende’. Pero eso no es válido. En un mundo ideal, lo mejor es comprar una vivienda, con pago de contado, porque no hay que desembolsar extra por los intereses.

Después de eso, lo mejor es utilizar el crédito Infonavit, porque es un recurso que, de otra manera, no se podría ejercer, aunque la casa de los sueños de la clase media difícilmente está al alcance de lo que se tiene en la subcuenta de vivienda.

La tercera respuesta ganadora es ahorrar durante unos 15 años en un instrumento que dé rendimientos superiores a la inflación –que los puede haber– y entonces... comprar al contado. 

Lorenzo Fernández, profesor de finanzas y director del campus del IPADE en Monterrey presenta un ejercicio para comparar una compra a crédito con rentar una vivienda. Con los supuestos presentados, la respuesta es que es mejor rentar y ahorrar la diferencia… a menos que la plusvalía del bien a comprar compense la tasa de interés del ahorro, con lo que, al cabo del periodo, se cuente con un patrimonio revaluado. Si la plusvalía aumenta, lo más seguro es que suba la renta. “Después de 15 años, en el escenario de la renta tienes una cuenta de inversión, pero si tienes un inmueble, tal vez aumentó de precio si compraste en un buen sitio”, dice.

Por lo pronto, ahora las rentas tienden a la baja. Al entrar a un crédito hay que considerar también que se pierde flexibilidad para cambiarse de domicilio y se tienen que hacer desembolsos.

Lorenzo Fernández hace estas recomendaciones sobre las eternas preguntas sobre los créditos:

• ¿En qué fijarse al contratar el crédito?

La mayoría de la gente piensa en lo que podrá pagar al mes. No estoy en contra de eso, hay que ver la liquidez, porque hay que saber si se puede pagar. Pero hay que considerar el plazo y la tasa. Hay algunos créditos cuya tasa aumenta a lo largo de la vida.

• ¿Cuánto terminaré pagando por un crédito?

No basta multiplicar el pago mensual por el número de meses, porque no se pueden comparar cifras de dinero en diferentes periodos. Valen más 12,000 pesos ahora que dentro de 15 años. Si multiplicara por los 180 meses daría la impresión de que pagué más del doble, pero también es cierto que el dinero tiene un costo y que, al final del periodo, esos pagos serán relativamente menores.

• ¿Conviene adelantar pagos?

Cuidado con los castigos por pago adelantado. Es importante que el banco no penalice por adelantar cuotas.

• ¿Cuánto debo pagar al mes?

Mejor no comprometerse a pagos muy altos. Es importante conservar algo de liquidez, aunque el ahorro esté a 7% y el crédito sea de 12%. Te permite dormir mejor.

• ¿Qué porcentaje del ingreso hay que destinar?

Algunos dicen que un máximo de 30% del ingreso. No estoy de acuerdo con esa regla. Yo preguntaría: si piensas pagar 8,000 pesos mensuales, quiere decir que en cada uno de los últimos seis meses te han sobrado 8,000 pesos. ¿Tienes guardados esos 48,000 pesos? Si la respuesta es no, cuidado con comprometerse a pagarlos.

Para hacer esta tarea más fácil, con esta calculadora puedes comparar qué te conviene más.

2. Cuál crédito escojo
En la búsqueda del mejor crédito hipotecario, lo habitual es entrar a los simuladores y perderse entre comparativos de costo anual total, tasa de interés, pago por millar, cuota por seguro de desempleo, comisiones por apertura o por pagos anticipados y gastos del notario. 

Antes de llegar a ese ejercicio –que se puede hacer en internet, con simuladores del Banco de México y de cada una de las entidades–, los bancos, las sofoles y los agentes hipotecarios recomiendan primero definir qué tan rápido se quiere pagar el crédito y si se prefiere pagar mucho al principio o tener liquidez.

Los bancos ofrecen créditos con pagos conocidos, que pueden dar tranquilidad al acreditado porque tiene la garantía de que no vivirá sobresaltos, como sucedió en la crisis de los 90. Pero hay otras ofertas que permiten pagos más bajos. “Los productos en pesos a tasas fijas tienen un sobreprecio de 20 a 25%”, dice Gonzalo Palafox, director de Productos de Hipotecaria Su Casita. Si se opta por otros créditos, por ejemplo los denominados en UDI, se pueden tener tasas más bajas.

“El problema con las UDI es de percepción”, explica Palafox, “porque están asociadas a la crisis de 1995”. Pero las variaciones en las tasas, asegura, ya no serán tan grandes ni tan difíciles de entender como en los contratos de aquella época.

Como el mejor crédito a escoger depende de las características del acreditado, aquí hay tres ejemplos. Las recomendaciones se tomaron de respuestas de BBVA-Bancomer, Santander, Banamex, Su Casita y la Asociación de Agentes Hipotecarios.

3. Que el gobierno pague
¿Cómo recuperar dos meses de pago del crédito hipotecario al año? El gobierno podría pagar hasta tres meses de ese crédito, si se aprovechan los beneficios de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Pero muy pocos lo hacen.

María Isabel, que tiene un crédito hipotecario con un banco, dice que después de cuatro años de pagar su hipoteca, en este ejercicio fiscal intentará aprovechar este beneficio. Para ello, solicitó al departamento de Recursos Humanos de su empresa la comprobación de retención de impuestos, y con esa información presentará su declaración y solicitará la devolución del saldo a favor.

Hace cuatro años se modificó la Ley del Impuesto Sobre la Renta y todas las personas que tienen un crédito hipotecario, ya sea con bancos, sofoles o entidades como el Fovissste y el Infonavit, son candidatos idóneos para contar con esa ayuda gubernamental que hace deducibles los intereses que se paguen por encima de la inflación.

Según Manuel Campos Spoor, vicepresidente de la sofol Su Casita, el trámite es extremadamente sencillo y puede llevar a que se le regrese al acreditado el equivalente al pago de entre 1.5 y tres meses de su hipoteca al año.

¿Cómo hacerlo?
El trámite no es automático y requiere cierta disposición y tiempo. Al finalizar el año, todos los asalariados o los que laboren por su cuenta, que perciban más de seis salarios mínimos mensuales, alrededor de 9,000 pesos, deberán contar con la constancia de retención de impuestos de los pasados 12 meses.

El acreditado debe pedir a la entidad financiera que le otorgó el préstamo un comprobante con el monto del pago de los intereses reales –es decir, los intereses por arriba de la inflación- que pagó su cliente. El cálculo lo hace la institución.

Con ese comprobante se presenta la declaración anual de manera personal.

Manuel Campos Spoor dice que “los acreditados tienen que realizar una declaración de impuestos adicional, pero todos tenemos un sentimiento de culpa ante la Secretaría de Hacienda (como) cuando vemos un carro de policía y nos acomodamos en el asiento del vehículo aunque no hayamos hecho nada malo”.

En los módulos de pago de impuestos existen funcionarios dispuestos a auxiliar a los contribuyentes en el llenado de forma gratuita.

“Ayudamos a todo aquel que nos lo solicite para la deducción de los intereses hipotecarios, sin embargo son pocos los que lo piden o llegan al final del periodo permitido para realizar el pago y hay grandes multitudes”, añade un funcionario de recaudación en Xochimilco.

María Isabel dice que no le importa que la autoridad tarde hasta seis meses en devolverle el impuesto y que ahora realizará el trámite, religiosamente, cada año.

Eduardo Osuna Osuna, director general de Hipotecaria Nacional, de BBVA-Bancomer, calcula que este año entregarán alrededor de 362,000 comprobantes de retención de impuestos a gente como María Isabel. Pero, acota, sólo una de cada 10 personas aprovechará la prerrogativa fiscal, por falta de conocimiento.