Fibra Uno regresa a Bolsa por 3,345 mdp
Tras su fallido intento de entrar a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) el pasado 4 de febrero , Fibra Uno buscará hacerse pública este jueves mediante la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) por un importe de alrededor de 3,345 millones de pesos (mdp), o 24% menos respecto a lo que esperaba obtener antes (aproximadamente 4,400 mdp), revelaron fuentes cercanas a la operación.
Cabe recordar que la oferta de CBFIs que buscó concretar el fideicomiso de bienes raíces a principios del mes pasado se vio frustrada porque el mercado ofrecía un precio por debajo de la parte inferior del rango que se pretendía (21 a 23 pesos) . Ahora, tras analizar el mercado, tratará de salir a un precio de entre 19.50 y 22 pesos.
El Fideicomiso de Bienes Raíces (Fibra) es un vehículo financiero dedicado al financiamiento de bienes raíces y ofrece a los inversionistas rentas continuas, a la vez que permiten obtener plusvalías de capital en virtud de la apreciación de los inmuebles.
"Después de que salimos el 3 de febrero pasado, había un libro sobre-suscrito (con sobredemanda) con participación nacional y extranjera, necesariamente se tenía que cerrar la transacción por debajo del rango para capturar toda esa demanda", explicó una de las fuentes consultadas.
Añadió que al colocar los CBFIs por debajo del rango se obligaba al vehículo (Fibra) a endeudarse para poder comprar las 5 propiedades que formaban parte de su portafolio de adquisición.
Cabe recordar que había 11 propiedades (centros comerciales) con las que se contribuía, se levantaba el dinero en la oferta y con éste se compraban 5 propiedades adiciones para llegar a un total de 16. Sobre esas 5 propiedades había una promesa de compraventa de Fibra Uno, sujeto a que se realizará la oferta de CBFIs.
Si en ese momento se hubiera optado por salir a un precio por debajo del rango, no iba a ser suficiente para comprar las 5 propiedades y Fibra Uno hubiera tenido que endeudarse con más de 1,000 mdp . "Además el retorno que se le había ofrecido al inversionista no iba a ser ese, ya que parte de la renta se iba a destinar al pago de la deuda y menos a distribuirle el capital, esa fue la razón por la que se decidió no salir (colocar los CBFIs)", indicó la fuente consultada.
Las nuevas características de la oferta
Fibra Uno, que dirige André El-Mann , se ha propuesto regresar al mercado bajo tres premisas: mantener el portafolio de 16 propiedades, bajar el rango de precio de 19.50 a 22.0 pesos (que antes era de entre 21 y 23 pesos) y no incurrir en un apalancamiento excesivo.
"Por tanto lo que hicimos fue capitalizar a la fibra. Del portafolio de 5 propiedades se toman dos propiedades y la mitad de una. Ahora a la Fibra no se le contribuirá con 11 propiedades, sino con 13 y media y sólo se comprarán con recursos del mercado las 2 y media restantes ", explicó la fuente cercana a la colocación.
En este sentido, una de las propiedades será pagada en un 50% en efectivo y el porcentaje restante con CBFIs.
El agente estructurador de Fibra Uno es Protego Asesores y los intermediarios colocadores en el extranjero son Bank of America Merrill Lynch y UBS. En México, Santander Casa de Bolsa y Protego Casa de Bolsa.
El comité técnico de Fibra Uno está integrado por Moisés El-Mann y André El-Mann, pero al concluir la oferta se ampliará a 21 miembros propietarios y sus respectivos suplentes. Actualmente Moisés El-Mann es el presidente de dicho comité y presidente de Grupo-E.
Ha liderado a Grupo E durante más de 30 años, grupo que actualmente tiene operaciones inmobiliarias verticalmente integradas, y ha desarrollado y operado aproximadamente 170 proyectos en diferentes sectores y áreas geográficas de México.
"Se levanta menos capital en el mercado porque la otra parte se contribuyó con las propiedades a la firma. Hay una capitalización intrínseca de 1,000 mdp que hoy están haciendo a través de esos inmuebles a la firma", comentó la fuente que participa en la operación.
Fibra Uno cotizará de manera normal como una acción, operará en SENTRA Capitales y tendrá un mercado secundario.
