Fibra Uno gana ‘punch’ con adquisiciones
De concretarse la compra de las 23 propiedades de Impulsora MF (MexFund) por parte de Fibra Uno (FUNO) , ésta aumentará en cerca de 20% su área para rentar y las distribuciones en efectivo (dividendos) para los accionistas podrían incrementarse en 15% en el 2012 comparado con el año anterior, estimaron analistas del sector infraestructura.
Apenas el pasado jueves, la firma que dirige André El-Mann reveló que alcanzó un acuerdo para comprar 23 propiedades en México de las cuáles 18 son para uso comercial, dos de oficinas, dos para usos mixtos y una industrial.
Al 30 de septiembre pasado dichas propiedades registraron una ocupación de 99% y rentas por un importe de 122 millones de pesos (mdp) en 2011, lo que equivale aproximadamente a 15% de los ingresos actuales de la compañía.
"En nuestro punto de vista, la transacción es generadora de valor para los accionistas de Fibra Uno , a pesar de la dilución implícita. Según nuestras estimaciones, la distribución de efectivo esperada para 2012 podría crecer en 15.1% después de la adquisición de las 23 propiedades de MexFund, que más que neutralizarían la dilución de 9.0%, implicando así una ganancia en el dividendo neto de 0.06 pesos por Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI) para los actuales accionistas de la fibra", dice Rogelio Urrutia, analista de Casa de Bolsa Santander.
FUNO es un fideicomiso creado principalmente para adquirir, desarrollar y operar una diversa gama de inmuebles, incluyendo propiedades industriales, comerciales, turísticas, de oficinas y de uso mixto. El fideicomiso lanzó su oferta pública de acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) el 18 de marzo de 2011. Actualmente tiene 17 propiedades en su cartera, ubicadas principalmente en el centro y sur de Mexico.
Bajo la Ley Mexicana, todo fideicomiso de bienes raíces (Fibra) tiene que invertir por lo menos 70% de sus activos en bienes inmuebles, debe distribuir por lo menos una vez al año el 95% de su resultado fiscal anual a los tenedores de CBFIs, entre otros requisitos.
Con base en lo revelado por Fibra Uno, el pago de las 23 propiedades se hará con CBFI's, para lo cual se emitirá un total de 57.5 millones de estos instrumentos. En un reporte, Ramón Ortiz, analista de Actinver Casa de Bolsa, indica que la tasa de capitalización sobre el portafolio a adquirir es de 10.5%, superior al que tiene actualmente la compañía de 8.4%.
"En nuestra opinión, el efecto de dilución que sufrirían los actuales tenedores de CBFI's quedaría compensado por la generación de utilidades del nuevo portafolio de Fibra Uno, en el cual el área rentable total aumentaría 18.0% a 828,648 metros cuadrados", añade Ortiz.
En una conferencia telefónica, ejecutivos de Fibra Uno confirmaron que el acuerdo de adquisición podría concretarse en el primer trimestre de este año, una vez que concluya la auditoría de compra (Due Dillegence) de las 23 propiedades, prevista para finales de este mes o más tardar al cierre de febrero.
Los inmuebles que busca adquirir la Fibra se localizan en el Distrito Federal, Estado de México, Jalisco, Guerrero, Aguascalientes, Nuevo León, Baja California Norte y Sonora. Los CBFI's de Fibra Uno están listados en la Bolsa Mexicana de Valores y cotizan bajo la clave FUNO.
