Vivienderas pierden 521 mdd en la Bolsa

El sector de constructores de vivienda , que enfrenta problemas desde el año pasado, ha visto cómo se deterioran cada vez más sus perspectivas, que apuntan a un futuro incierto al menos en el corto plazo.

Entre el 11 de febrero -cuando se anunció el Plan Nacional de Vivienda- al 23 de febrero, la industria integrada por Homex, Geo, Ara, Urbi y Sare ha perdido en conjunto una quinta parte de su valor en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), o lo equivalente aproximadamente a 521 millones de dólares (mdd).

Este monto es similar al valor que tenía una empresa como Corporación Ara antes de anunciarse la nueva regulación para el sector viviendero por parte de la administración del presidente Enrique Peña Nieto. Con base en datos de la BMV, Urbi es la firma más afectada, ya que el precio de su acción cayó 39% entre el 11 y 23 de febrero, seguida por Geo con 28%, Sare 17%, Homex ( la empresa número 94 de 'Las 500' de Expansión ) 12% y Ara 10%.

"Creemos que los temores (sobre la Nueva Política de Vivienda) se centran en tres riesgos principales: subsidios reducidos y reorientación de fondos a trabajadores no afiliados; énfasis en el desarrollo urbano sustentable, lo cual podría dejar obsoletos los actuales bancos regionales rurales; incertidumbre sobre la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), un nuevo organismo de supervisión que podría aumentar la burocracia y dificultar la ejecución de las constructoras", explica en un reporte Dan McGoey, experto de la industria de Acciones y Valores Banamex Casa de Bolsa.

Por su parte, el analista de Casa de Bolsa Santander Rogelio Urrutia indicó que la falta de detalles en torno a los "cambios estructurales" en los programas de subsidios y en los tipos verticales de construcción, junto con el anuncio de que los ajustes que se implementarán requerirán un periodo de transición de 24 meses, han afectado el ánimo de los inversionistas.

En su opinión, los recientes cambios en las políticas públicas que fueron implementados por la administración anterior (de Felipe Calderón) para mejorar la sustentabilidad de la vivienda han tenido implicaciones negativas sobre el ciclo de capital de trabajo de las empresas del sector de vivienda. "Aún no está claro si los cambios estructurales que se implementarán pudieran tener un impacto adicional en el costo de las empresas listadas en bolsa", añadió.

Adicional a la nueva regulación en la industria y a las expectativas de resultados negativos para la mayoría de las constructoras de vivienda en el cuarto trimestre de 2012, el pasado viernes Fitch Ratings colocó las calificaciones de deuda de Urbi, Geo, Homex y Javer en observación negativa al considerar que enfrentan presiones sobre el flujo libre de caja, un aumento en los préstamos para la vivienda usada, la incertidumbre sobre el potencial apoyo del gobierno en condiciones de presión financiera y una menor confianza de los inversionistas sobre las compañías del sector.

El anuncio de Fitch provocó al finalizar ese día una fuerte caída en el valor de los títulos de las vivienderas: 17% en Urbi, 13% en Geo, 4% Homex y 3% en Ara.

"La tendencia hacia la construcción de viviendas verticales en las zonas urbanas deberá resultar en un flujo de caja negativo para Javer, Homex, Urbi y Geo durante 2013, al enfrentar a un ciclo de capital de trabajo más largo. El 11 de febrero la administración del Presidente Peña Nieto anunció su intención de continuar perfeccionando las políticas de vivienda del gobierno anterior", mencionan en un reporte los analistas de Fitch, José Vertiz e Indalecio Riojas.

La nueva política de vivienda busca mejorar la coordinación institucional entre los participantes de la industria, continuar la transición hacia un crecimiento sustentable y reducir el actual déficit de vivienda (de alrededor de nueve millones de unidades), además de mejorar la calidad de la vivienda de las comunidades.

En un informe a la Bolsa Mexicana de Valores, la desarrolladora Geo consideró como un acierto del gobierno federal la promulgación de la Política Nacional de Vivienda, ya que permitirá a la industria transitar hacia un modelo de desarrollo urbano sustentable, además de dar confianza y seguridad para seguir edificando.

El fuerte castigo que han enfrentado las vivienderas en la BMV, les ha llevado a cotizar con descuentos importantes frente a su múltiplo Valor de la Compañía/Flujo Operativo promedio de los últimos cinco años. El caso más crítico es el de Urbi un múltiplo promedio 39% inferior al del últimos quinquenio, en tanto que los de Geo y Homex son menores en 34 y 26% respectivamente.

"Se ha llegado a decir que ante los cambios en la política de vivienda, las empresas podrían verse obligadas a vender terrenos a descuento", dijo el subdirector de Análisis de Banorte-Ixe Casa de Bolsa, Carlos Hermosillo.

Sin las mejores condiciones para enfrentar deuda

Geo, Homex y Urbi enfrentarán vencimientos de deuda en 2014, 2015, 2016, respectivamente y los analistas de Fitch Ratings consideran que las dificultades que enfrentan en la generación de flujos podrían afectar su acceso a los mercados de deuda.

"Presión en el flujo de efectivo durante 2013 podría exacerbar sus necesidades para acceder a los mercados de capital durante un periodo en que el apetito de los inversionistas hacia el sector ha disminuido", indican José Vertiz e Indalecio Riojas.

Actualmente el gobierno está definiendo la articulación de sus políticas para la industria. "Al menos que las políticas se desarrollen en un futuro cercano para que ayuden a estas empresas a reducir sus niveles de inventario y vender la porción de tierras no apta de acuerdo a la nueva política, acciones de calificación a la baja (en su deuda) son probables", advierten en un análisis reciente.

Tras la fuerte pérdida que observaron el viernes, este lunes las constructoras de casas y departamentos observaron una recuperación en el precio de sus acciones en las BMV, en los se puede calificar como un rebote técnico. Geo concluyó la sesión de ayer con un avance de 9.2%, Urbi 7.7%, Sare 4.5%, Geo 1.5% y Ara con 0.5%.

"Es difícil considerar que viene una recuperación en el valor de las vivienderas en la Bolsa, habrá que esperar que definan varias cosas del Plan Nacional de Vivienda y ver que van hacer las empresas", indicó Carlos Hermosillo.

Para el analista de Santander, quedan muchas interrogantes en torno a las implicaciones que la nueva política de vivienda puede tener sobre el desarrollo de las compañías del sector de vivienda.