Con la vivienda a cuestas

Tenían todo a su favor. Hasta hace medio año nadie ponía en duda del éxito económico de las desarrolladoras de vivienda. Pero ni el boom en ventas, ni sus cuantiosas bursatilizaciones evitaron la parálisis del mercado provocada por la crisis financiera global. Para impedir que el sector caiga, el Gobierno federal designó a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para conducir al sector -y al país-a través del largo e incierto yermo de la crisis.

El motor de arrastre con que cuenta SHF son 40,000 millones de pesos (mdp), de los que 2,500 millones de dólares (mdd), provienen del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y otros 1,000 mdd, los aporta el Banco Mundial (BM).

Y es que los vivienderos, como se conoce en el sector a los desarrolladores de vivienda, están literalmente parados ante la falta de créditos puente. Y quienes los financian también quedaron varados, luego de la caída de las bursatilizaciones.

Quizá por eso muchos vivienderos dudan si el organismo a cargo de Javier Gavito logrará establecer una ruta de avance correcta, pues hasta ahora "todavía no cae la gota en el sistema y cada día que pasa se empieza a complicar más el asunto... ya pasaron semanas", señala Héctor Aguirre Moncada, constructor y ex presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

Obras buscó a Gavito para conocer su estrategia de reactivación para el sector, pero el funcionario no estuvo disponible para entrevista pues "por este año (2008) no vamos a dar declaraciones", respondió su oficina de comunicación social.

Será hasta este mes cuando el Gobierno Federal dé a conocer las medidas para apoyar al sector de la vivienda, vía el ‘Programa al Impulso del Crecimiento y el Empleo', que prepara la Secretaría de Hacienda, junto con las instituciones de banca de desarrollo del gobierno como SHF, Banobras, Nacional Financiera (Nafinsa), además de instituciones como Hipotecaria Nacional (Hipnal), la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) y el Instituto Nacional del Fondo de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

La banca de desarrollo deberá proveer al llamado ‘tren de la vivienda' de recursos suficientes para que mantenga una "velocidad racional", que permita librar el impacto de los vaivenes internacionales, opina Eugenio López, director senior de Financiamiento Estructurado e Infraestructura de la calificadora Fitch México.

La elección de SHF no fue casual. Desde mediados de los 90, Sociedad Hipotecaria Federal fue la encargada de indicar la racha ganadora de la industria de la vivienda. Su estrategia: dar créditos puente a desarrolladoras; respaldar empréstitos y promover la bursatilización de carteras hipotecarias. El sector comenzó a andar solo y SHF fue relevada de la tarea de otorgar créditos puente.

Pero ante los embates de la crisis "finalmente hubo una modificación a la ley al ver que el mercado estaba deteriorado y decidieron que [SHF] sí impulsara los puentes", señala Isidoro Sánchez Espejel, director general adjunto de Desarrollo de Productos y Nuevos Segmentos de Hipnal.

Sin embargo, "no se trata sólo de que (SHF) regrese a ser lo que antes fue, pues antes no había el problema global que enfrentamos ahora", añade Carlos Gutiérrez, hasta el pasado 31 de diciembre director general de Conavi.

El inicio de la debacle
En efecto. Los últimos seis meses fueron casi una pesadilla para muchos desarrolladores de vivienda. Quienes ya habían construido viviendas acumularon inventarios, los que estaban en fase de construcción vieron con horror como crecieron los precios de sus insumos (29.5% los productos metálicos, 61.1% el alambre; más de 100% el acero), en tanto que quienes estaban por arrancar proyectos prefirieron (o no les quedó de otra qué) aguantar su inicio.

Los datos más recientes de Inegi revelan que al mes de octubre la actividad en la construcción bajó 2.9%, en especial por la menor edificación de las compañías.

Gene Towle, socio director de Softec, afirma que "la falta de crédito ya afectó el surgimiento de nuevos proyectos": En julio se iniciaron 600 proyectos de vivienda, cuando un año antes la cifra oscilaba entre 1,500 y 1,600 unidades.

¿Qué sucedió? Se conjuntaron efectos que el novelista Lemony Snicket podría usar para su saga de humor negro ‘Una serie de eventos desafortunados': la ruptura de la burbuja inmobiliaria estadounidense por las hipotecas de alto riesgo (subprime) se trasladó a los mercados de valores; bancos de inversión como Lehman Brothers quebraron; y el miedo cundió entre los consumidores que dejaron de comprar.

Towle tiene una explicación para el problema: Hoy, el financiamiento bursátil es más difícil, debido a que Geo, Urbi, Homex y el resto de las grandes empresas buscan capital y "secan" el mercado. Como consecuencia, los proyectos nuevos no tienen el mismo acceso a los recursos.

Los años de bonanza inmobiliaria redujeron las tasas de interés promedio del crédito puente a la vivienda que cobraban las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (sofoles), las de Objeto Múltiple (sofomes) y los bancos de 13.25 a 12.1% entre 2005 y los inicios de 2008. Pero en junio inició el ascenso a 12.21%, en septiembre llegó a 12.55%, y para diciembre ya rondaba 13% y más, en algunos casos.

Pero no sólo se encareció el dinero, sino que las opciones para conseguirlo se redujeron: "si antes había 30 instituciones, ahora sólo hay 15", argumenta Sánchez, de Hipnal.

Con este panorama, el desarrollador no tiene opciones para elegir una mejor opción como en el pasado, advierte el ejecutivo de Hipnal: "Donde haya y donde le den debe tomarlo, la mejor opción es quien te atiende y te asegure los recursos en el tiempo inmediato en que los necesitas". El mercado en el que un desarrollador decidía entre tres o cinco alternativas para ver cuál era la más económica "ya no existe".

Por si fuera poco los valores hipotecarios adquirieron tal mala fama, que en México (y el mundo) los inversionistas ya no querían adquirir papeles de carteras inmobiliarias, por lo que instituciones dedicadas a dar créditos puente -sofoles, sofomes y bancos-no tenían de dónde obtener dinero (fondeo).

Según SHF en 2008 las bursatilizaciones sumaron en total el equivalente a 21,500 mdp, 57% abajo de la meta que se había planteado el equipo de Javier Gavito de 50,000 mdp. Y aún más, el resultado quedó lejos de los 26,000 millones colocados por la industria en 2007.

El rescate
De cara al eminente panorama de crisis, la SHF pidió dos líneas de crédito internacional: En la primera semana de noviembre, el Banco Mundial aprobó un préstamo por 1,010 mdd, que servirán para reestructurar la deuda de corto plazo, que asciende a 5,000 mdp y para mejorar las políticas, los procesos y la organización interna de la institución.

Por otro lado, a finales de noviembre, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) aprobó un préstamo por 2,500 mdd que servirá para apoyar el financiamiento del sector vivienda. La primera transferencia de fondos será de 500 mdd y servirán para dar crédito a intermediarios autorizados y para mantener la liquidez de los mercados secundarios, con la adquisición de instrumentos financieros respaldados por hipotecas. También permitirán ofrecer productos innovadores a través de intermediarios como entidades de ahorro y crédito popular.

De manera paralela, el BID aprobó una operación por 150 mdd para promover la colocación de Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHI'S), emitidos con la ayuda de SHF y otra de 185 mdd para el Infonavit.

A pesar de que SHF ya empezó a avanzar con 10,000, de sus 40,000 mdp, que canalizó (sin especificar montos) hacia tres tipos de productos: necesidades de liquidez y a cambiar algunos balances de instituciones financieras; a la reapertura de la oferta de créditos puente e individuales (subsidios a través de programas gubernamentales); y a la promoción de bursatilización de cartera.

Hasta mediados de diciembre, SHF otorgó garantías financieras para proyectos con una cobertura de 20 a 70%. ¿A quién? "A todos los que lo solicitaron", respondió a varios reporteros sucintamente Paloma Silva, subdirectora adjunta de SHF, al término de un encuentro del sector.

Gutiérrez, exdirector de Conavi, señala que al igual que hace casi una década "SHF ya está distribuyendo los recursos a los intermediaros financieros -Bancos y Sofoles-, pero toca ahora al desarrollador hacer su propia tarea".

El funcionario --que desde el 1 de enero fue sustituido por Ariel Cano, proveniente del Infonavit--recomienda a los constructores que estén en contacto con su casa financiera y que tengan una mayor cercanía, porque al haber una menor liquidez y oferta de recursos seguramente "deben estar decidiendo quién va primero y quién después", es un tema entre particulares que tiene que resolverse.

Pero hasta ahora nadie sabe si las líneas de crédito internacional que pidió SHF serán el remedio para mitigar en la vivienda los efectos de la crisis que avizoran los economistas.

Carlos González, de IXE, enfatiza que "no hay dinero que alcance si no hay confianza", tema en el que SHF deberá trabajar, pues necesita que los mercados fluyan como lo venían haciendo en los últimos años, además de que si no existe, "cualquier cosa que se haga no va a resultar".

El exdirector de Conavi revira: "No podemos captar los datos de suficiente o insuficiente" hasta no ver el comportamiento del financiamiento durante los primeros meses de 2009. Y añade que la línea de crédito "sólo está diseñada para atender la coyuntura".

Desde su punto de vista, "el cierre de liquidez por parte de los mercados no va a durar mucho", por lo que SHF deberá revisar mensualmente la demanda, las carencias y las oportunidades de los mercados de capitales y con base en ello "ir regulando la intervención de la banca de desarrollo".

El camino correcto
El reto que enfrenta SHF no es sencillo. De frente al ambiente de escasez crediticia, SHF deberá actuar como un mariscal de campo flexible, "porque no sabe realmente qué sigue, y esa flexibilidad la hemos visto con un proceso de instrumentación de las medidas [las línea de crédito internacionales] que han acotado los problemas en el sector", sostiene López, de Fitch México.

El expresidente de Canadevi coincide: "Sus acciones deben ser rápidas, para que no se frene el tren y no se corra el riesgo de un paro de lo contrario se deteriora todo muy rápido".

Mientras viene el siguiente movimiento, la industria permanece en la incertidumbre, pues como dice Jesús Gómez Dorantes, coordinador del programa de Certificados de Vivienda (Cedevis) del Infonavit: "Si cierran completamente el financiamiento a lo mejor no se produciría oferta suficiente".

Para Carlos González, analista de Ixe, los funcionarios de SHF "están siendo cauteloso", pero al mismo tiempo estarán entrando de manera oportuna, pues el Gobierno federal dio la orden de hacer que continúe el flujo del crédito y "ahí es donde ellos estarán viendo los momentos y las formas de cómo ir participando en el mercado".

El Gobierno no puede "poner una pistola en la cabeza" a los dueños del capital para que sigan comprando la cartera a las Sofoles y al Infonavit, entonces debe dar apoyo, como antes lo hacía SHF con las Sofoles, ya que no hay recursos en el mercado, para que las Sofoles den créditos individuales y puente, precisa Aguirre Moncada, de Canadevi.

La encrucijada de 2009
Para la mayoría de los inmiscuidos en el sector vivienda, 2009 será un año difícil, sobre todo la primera parte. Aún así, "estos momentos a nadie le deben asustar. Es importante actuar con responsabilidad y con mucha calma", adelanta Dorantes, de Infonavit.

De hecho, no todos pierden. Towle, de Softec, asegura que durante los próximos 3 o 6 meses la banca seguirá lenta para financiar nuevos proyectos, razón por la que hay una enorme oportunidad para los desarrolladores que sí tienen proyectos, pues "pueden quedarse sin competencia".

El Infonavit tiene pretende dar 3.1 millones de créditos hasta 2012, pero a diferencia de las instituciones privadas, sus pagos están relativamente asegurados, pues provienen de las aportaciones patronales y de los trabajadores, aunque la baja en el empleo podría traducirse en mayores niveles de cartera vencida.

Como consecuencia, Dorantes reconoce que podría ocurrir que haya créditos individuales, pero no viviendas. "[SHF] tiene presente esa posibilidad y está analizando qué hacer para evitar que eso se materialice", asegura el funcionario.

Eugenio López, de Fitch México, lo apoya, pero advierte que para contrarrestar el complejo escenario de 2009, SHF debe "tener una gran variedad de jugadas para enfrentar a esa dura ruta con la que nos está tocando lidiar". ¿Tendrán una buena brújula Gavito y su equipo para lograrlo?